[克而瑞]8月末广狭义库存继续稳中微增，增量集中三四线

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

  8月楼市“淡季不淡”：供求环比微降，同比保持增势，累计同比降幅收窄至4%，正基于此，百城狭义库存较上月基本持平，同比则增长12%，去化周期维稳在12个月。分能级来看，一线城市供应放量，库存面积小幅上升或环比微增1%，但成交热度延续使得去化周期降至13个月；二三线库存量基本与上月持平，去化周期则持稳在11-12个月。

  01

  商品房待售面积回落至5亿平方米，住宅回落显著，商业由降转增

  国家统计局公布数据显示，8月末，商品房待售面积50052万平方米，比7月末减少639万平方米。其中，住宅待售面积减少705万平方米，办公楼待售面积减少17万平方米，商业营业用房待售面积增加27万平方米。

  纵观2020年待售面积数据变化，因新冠疫情影响，2020年1-2月有一轮跳增，此后随着商品房成交的逐步恢复，整体库存量也在缓步回落，待售面积连续6个月下行，当前总量已大体降至疫情前水平。分业态来看，住宅待售面积下降最为显著，较7月末减少705万平方米；办公楼延续上月小幅微降态势，值得关注的当属商业营业用房，其待售面积已经由降转增，考量到2020年整体经济下行压力依旧，传统线下商业受到严重冲击，去化速度放缓，租金、出租率皆降，未来去库存道路依旧漫长，销售风险不容忽视。

       02

  狭义库存：维持5.8亿平但增量集中三四线城市，二线同比涨幅14%居首

  据CRIC监测数据，2020年8月百城商品住宅库存量达到了58138万平方米，与上月大体持平仅增加133万平方米，环比微增0.23%，同比则增长12%，处于高位波动。目前市场复苏动能良好，8月楼市“淡季不淡”，供求均表现出较好的韧性，一方面房企加快了推盘节奏冲刺全年业绩，放量显著；另一方面局部市场热度较高，诸如杭州、宁波、深圳等即便相继加码调控，成交热度依旧有增无减，居民购房热情相对高涨。供需博弈之下，整体库存高位维持，预判9月，即将迎来传统的“金九”成交旺季，整体库存有望与本月持平或小幅微降。

  聚焦不同能级，各能级环比变动不大，二线城市与上月持平，一线城市环比增0.78%，三四线环比增0.43%，且绝对增量约103万平方米，占新增量的78%；同比涨幅二线居首达到14%，太原、青岛、武汉等城市涨幅均超40%；一线居中，同比上涨13%，北京涨幅显著超过平均水平；三四线库存增量同比上扬9.19%。

  具体来看，一线城市中上海复苏动能最强，8月末库存量同比去年已稳步回落了4%。深圳本月库存量同环比齐增，主要源于供应显著放量，据CRIC监测，本月深圳共17个项目推新入市，房企推货节奏明显加快直接导致深圳供求比攀升至2.1，库存量随之有了稳步上升。北京整体供求持稳，库存面积环比变动不大，不过因年后成交相对低迷，8月库存量仍显著高于去年同期。值得关注的当属广州，库存量环比回落，究其原因，7月中旬深圳、东莞政策加码后，不少客户外溢至广州南沙、增城两区，助推楼市成交热度攀升，尤其是南沙恒大阳光半岛、增城御溪世家等多盘首开热销，使得8月广州成交创近年来新高，去库存效果也相对显著。

  二线城市本月库存量与上月基本持平，同比上涨14%，在不同能级城市中居首。其中天津、沈阳、太原、青岛等城市8月末库存量均突破2000万平方米，处二线城市前列。环比来看，各城市涨跌参半，上涨城市中杭州、福州因前期需求透支，本月成交迎来阶段性回调，狭义库存涨幅均在10%以上；下跌城市以西安、宁波、南宁为代表，去库存显著，其中西安本月成交面积高达151万平方米，创近2年来新高，远洋御山水、绿城西安全运村、世园·林语等9个项目更是实现开盘即售罄，市场火爆程度可见一般。同比来看，2/3的城市库存处在上升通道，兰州、武汉、郑州等同比增幅超50%。

  三四线库存量环比持平，同比小幅上行至10%，环比跌多涨少，城市间分化则更为显著：烟台、梅州、淄博 、临沂、北海、洛阳、柳州、嘉兴、防城港、日照、绍兴、淮北等城市商品住宅库存量同环比齐增，高位波动；而福清、莆田、连江、盐城、中山、建德等东南沿海城市因短期成交热度延续，供求比小于1，8月库存量均稳步回落。

  图2-3 2020年8月商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）

  表2-1 百城2020年8月商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

  库存消化周期：12个月持稳，一二线环比微降，三四线小幅上升

  从商品住宅去化周期来看，随着国内新冠疫情得到初步控制，楼市供求日渐恢复，整体去化周期也呈现出下行后趋稳态势，8月与7月基本持平在12个月，已然恢复到疫前水平。分能级来看，一线城市8月商品住宅去化周期达到了13个月，略高于百城平均，二三线基本维持在11-12个月，库存风险相对可控。而从变化情况来看，本月一线去化周期下降最为显著，由13.32个月降至12.61个月；二三线持稳，与上月相比变动不大，同比来看，一线和三四线去化周期已低于去年同期水平。

  具体来看，一线城市中北京的库存消化周期居首，达到了21个月，不过随着疫后成交的逐步恢复，也呈现出逐月下行的态势，目前已然恢复至疫前水平。广州得益于本月良好的成交表现，去化周期同环比齐降，消化周期降为11个月。上海本月因供应持续放量，整体去化周期小幅微增7%，但却显著低于去年同期水平，整体库存风险相对较小。

  30个二线城市中仅有太原、大连、天津、呼和浩特4个城市库存消化周期超过20个月，多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，涨跌参半，不同城市间分化加剧：郑州、重庆、福州、苏州、呼和浩特、太原等同环比齐增，库存风险浮出水面；而西安、哈尔滨、宁波、兰州、成都等环比降幅均超10%，去库存效果显著。

  三四线库存消化周期环比小幅微增1%，同比由升转降，整体库存压力低于预期。其中泸州、桂林、台州、连江、宝鸡、防城港、永泰等去化周期均超20个月，且本月去化周期同环比齐增，库存风险持续加剧；而东南沿海三四线城市，诸如珠海、三明、常州、东莞、中山等城市则同环比齐降，去库存效果显著，基本不存在库存风险。

     表3-1 百城2020年8月商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

      04

  广义库存：缓步上行至36亿平，成都、深圳等因成交大热同环比齐降

  而从广义库存的角度来看，自2019年8月以来，百城库存量就一直保持缓步上行趋势，至8月末，库存量达到了359386万平方米，环比小幅微增1%，同比增长6%。其中，一线增长最为显著，同比增长18%，但这不足以构成库存风险，主要与疫情之后政府加紧供地导致土地成交量激增密切相关。据CRIC监测，2020年1-8月一线城市经营性用地成交总建面积达到了3429万平方米，同比上涨了50%，反观二三线累计同比依旧为负，这也直接导致了一线未开工地块建面稳步增加。

  具体来看，一线城市中广州广义库存量最大，2020年8月末已达6459万平方米，且同环比齐增，库存压力持续增大；北京、上海环比与上月基本持平，而深圳广义库存量较上月稳步回调至434万平方米，较去年同期下降了31%，库存风险相对较小。

  二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、石家庄、唐山广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，太原、长沙、沧州、株洲、烟台、宝鸡、蚌埠、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  环比角度，多数城市广义库存量环比变动不大，涨跌幅基本不超过10%，仅宁波、宁德、泉州、扬州等城波动较大。若与2019年8月同期对比，则呈现出涨跌参半：以廊坊、张家口、柳州、郑州、洛阳、保定等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超50%，而短期内市场恢复良好的重庆、西安、成都、深圳等城市广义库存量则有了稳步回落，目前的库存风险相对较低。

  表4-2 百城2020年8月商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）

  综上，可以看出，因房地产市场持续火热，7-8月“淡季不淡”的行情驱动下，整体狭义和广义库存量总量持稳，去化周期基本恢复至疫情前水平。分能级来看，一线城市狭义库存同环比齐增，但因居民支付力较强，市场成交热度延续，去化周期仍延续下行趋势，降至13个月；广义库存因疫情之后政府加紧供地导致土地成交量激增，后期仍有望延续稳中有增态势；核心二线库存风险基本可控，去化周期低于百城平均；三四线库存量高位波动，但分化加剧：以廊坊、张家口、柳州、郑州、洛阳、保定等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超50%，而短期内市场恢复良好的重庆、西安、成都、深圳等城市广义库存量则有了稳步回落，目前的库存风险相对较低。

       预判未来，我们认为，当前房地产行业的复苏情况还是显著好于预期的，随着传统营销旺季“金九银十”的到来，成交还将迎来一轮增长，下月整体库存仍有望与本月持平或小幅微降。值得关注的是，不同城市间的分化也将持续加剧，对于短期内相继升级调控的杭州、深圳、东莞、宁波等热点城市而言，本地购房需求依然旺盛，短期内基本无去化压力，而针对于部分项目扎堆，供过于求，当前已然“凉凉”的中部三四线城市，库存风险也将逐步累积，市场整体承压。