[克而瑞]十一楼市平淡中分化，返乡置业支撑三四线好于预期

  据文化和旅游部数据中心测算，“十一”黄金周全国共接待游客6.37亿人次，同比增长79%，旅游、电影、餐饮等消费都出现了爆发性增长。与此同时，“十一”假期房地产市场平淡中分化，恒大、阳光城、富力等营销发力，黄金周期间销售积极。不过，受网签备案数据延迟影响，重点监测37城成交同比微降3%。受惠于返乡置业潮，三四线城市整体好于预期，成交同比增长4%。

  01

  黄金周营销发力

  恒大、阳光城、富力销售可喜

  “十一”黄金周过后首日，恒大、富力、阳光城、弘阳等纷纷发布销售数据。恒大9月1日至10月8日实现销售额1416亿元，根据CRIC推算，其“十一”黄金周期间，恒大的销售达600亿元左右，较去年同期上涨近20%，并且与前9月月均销售相当。阳光城国庆前后10天销售额151亿，接近前9月月均，富力仅在天猫好房平台就实现56亿元销售。中骏、弘阳、象屿“十一”期间分别实现40亿、35以及13.5亿销售，均有明显突破。

  实际上9月以来房企业绩回暖势头下降，百强房企单月销售增速有所收窄，企业之所以能够逆势实现突破，主要还是因为在营销端持续的发力。像恒大直接推出了集团层面大规模高力度的折扣营销，富力率先入驻天猫好房，借助平台力量宣传推广，弘阳的“弘利黄金周”多区域联动，特价房提振销售。

  02

  37城“十一”假期成交同比微降3%

  三四线好于预期同比增4%

  “十一”假期房地产市场平淡收场，37个重点监测城市商品住宅累计成交294.1万平方米，同、环比分别减少3%和68%。主要原因在于9月以来房地产市场渐有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平，叠加“十一”假期各城市网签备案数据延迟，致使成交整体步入下降通道。

  03

  上海领衔一线，二线弱于预期

  三四线现返乡置业潮

  一线城市房地产市场明显分化，累计成交30.9万平方米，环比下降81%，同比仍增长40%。其中，北京、深圳市场降温特征明显，成交面积皆不足5万平方米，同比跌幅都在20%左右。上海成交有所放量，成交面积多达13.1万平方米，同比增长3倍有余。广州市场热度不减，南沙、增城两区市场热度更是持续攀升，成交同比仍增长12%。

  二线城市房地产市场弱于预期，14个重点监测二线城市累计成交164万平方米，同、环比分别下降12%和64%。其中，宁波、南京、西安等市场热度惯性延续，成交同比皆实现正增长。济南、合肥成交放量，同比翻倍增长。在连番政策加码后，杭州、成都等市场明显降温，成交同比已步入下降通道。大连、苏州等市场整体低迷，成交持续低位运行，同比更是腰斩。

  三四线城市出现返乡置业潮，19个重点监测三四线城市累计成交99.1万平方米，同比下降68%，同比仍增长4%。其中，温州、佛山、东莞等热点三四线城市市场热度惯性延续，成交整体仍处高位，同比皆实现较大比例增长。因“十一”假期较长，清远、肇庆等这类传统人口输出型城市出现返乡置业潮，成交迅速回升，同比涨幅都在50%左右。泉州、韶关等成交走弱，同比均有不同程度的回落。惠州、莆田等市场遇冷，成交明显缩量，同比皆腰斩。

  04

  四季度楼市难言乐观

  房企仍需抢销售、抓回款

  展望未来，鉴于9月房地产市场已有走弱的迹象，叠加“十一”黄金周也是平淡收场，预示着四季度房地产市场难言乐观，城市分化行情大概率将轮番演绎。一线城市市场需求依旧坚挺，在四季度供应持续放量的情况下，成交仍有望维持在较高水平。而在政策轮番加码作用下，热点二、三线城市市场大概率将有所降温，成交或将缓步下移。弱三、四线城市市场供求关系趋于恶化，叠加市场购买力本就不济，疫情影响下首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。

  受限于融资“三道红线”，四季度房企仍需竭力抢销售、抓回款，渠道分销或将是企业实现销售业绩快速变现的重要途径。部分负债规模整体偏高的房企不排除以价换量的可能性，但大范围的降价潮料难再现。