[易居研究院]100城住宅库存报告（2020.10）

  核心观点：

  百城库存：虽然全国百城库存去化周期位于低位，但从住宅成交的月度走势看，已经出现了连续4个月的下滑，这说明去库存的动力是在减弱的。对于此类情况，要求各地注意库存的压力和风险，从供应和需求两端优化去库存的环境。

  趋势判断：包括包头、漳州和哈尔滨等城市的去库存周期略偏高，但此类城市近期也在积极优化去库存的环境。类似地方政府的动作是值得肯定的，在坚持房住不炒的大前提下，因城施策，有助于缓解库存矛盾，促进房企销售业绩的增长。

  一、库存

  1、100城库存：连续23个月同比正增长

  截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米，环比减少1.0%，同比增长8.1%。当前库存规模已保持连续23个月同比正增长。在今年“金九银十”成色偏弱的情况下，类似库存走势自然带来一定的压力。换句话说，四季度要关注库存压力增大的风险。

  2、供求关系：住宅成交出现连续4个月下滑的现象

  10月份，100个城市新建商品住宅供应量为4647万平方米，而成交量为5153万平方米，呈现了“供小于求”的态势。此前四个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势，而10月份推盘节奏放缓，各地重点消化9月份的新增供应量，其客观上限制了库存的过快增长。

  当前需要关注去库存的动力或动能问题。数据显示，全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象，环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。这说明此前一波交易高峰或是暂时的，后续要防范成交数据继续下跌所带来的风险。若是市场交易继续走弱，客观上会影响去库存的工作。

  3、城市结构：一二线库存同比增速相对高

  截至10月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3043、26376和20814万平方米，同比增速分别为12.7%、12.6%和2.4%。从同比增速数据看，三类城市同比增速都呈现扩大态势，其中一二线城市同比增速相对高。和百城的分析类似，后续要密切关注市场交易行情，以防范各地库存压力增大的风险。

  4、城市排行：64城库存面积超去年同期

  截至10月底，100个城市中，有64个城市库存出现了库存同比正增长现象。总体上看，库存同比上升的城市数量较多，说明库存规模超过了去年同期水平。库存上升有不同的逻辑，其和推盘节奏、交易行情等有关。不过近期要重点关注交易行情偏冷的城市，包括日照、郑州、青岛、昆明等城市都属于交易偏冷的城市，相应的库存增速也略偏高。

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