[贝壳研究院]北京新房市场月报（2020年11月）

【北京新房市场月报】宅地市场持续挂零，新房成交首超去年

  摘要：

  北京住宅用地市场1-11月累计成交254万㎡，累计成交面积同比连续三个月下滑至-12.4%，11月单月无住宅用地成交，预计12月将入市的地块建设用地面积为40万㎡，全年宅地市场成交量或将与去年持平。

  1-11月商品住宅累计供应617万㎡，累计成交610万㎡，供销比为1，供求均衡。11月累计供应面积同比由正转负至-4%，累计成交面积同比上涨1%，首超去年同期。11月商品住宅累计成交均价为47908元/㎡，累计同比上涨2%，与上月持平。总体来看，北京新房市场成交均价将保持稳定。

  截止11月底，北京商品住宅库存面积为1133万㎡，出清周期回落至20个月。由历史数据来看，12月供应端发力的概率较高，出清周期或将在此影响下小幅拉长。

  住宅用地市场：预计全年宅地市场成交量与去年持平

  2020年11月宅地市场无成交，1-11月北京住宅用地市场累计成交建设用地面积254万㎡，同比连续三个月下滑至-12.4%。近期宅地市场供应量较少，近四个月共6宗宅地供应，且计划于12月入市，共计40万㎡，预计全年宅地市场成交量将略高于去年1个百分点，整体与去年持平。

  成交面积：11月累计成交面积首超去年同期，预计全年成交量将与去年持平

  1-11月商品住宅累计供应面积617万㎡，累计成交面积610万㎡，供销比为1，供求均衡。11月累计供应面积同比由正转负至-4%，连续两个月下滑，但由近三年历史数据来看，12月供应端均出现翘尾现象，2018年及2019年12月新房供应量环比分别为87%和13%，结合当前供求平衡的状态来看，预计今年12月供应量将有所提升。1-11月累计成交面积同比由负转正至1%，首次超过去年同期，从单月成交量来看，11月成交面积同、环比均涨，分别上涨58%、32%。预计随着12月供应端的发力，将带动成交量随之活跃，但考虑到签约存在一定的滞后性，预计全年新房成交量将与去年基本持平。

  成交均价：限竞房对房价的稳定作用明年将持续

  11月商品住宅累计成交均价为47908元/㎡，累计同比上涨2%，与上月持平。长期来看，自2018年限竞房产品入市以来，成交均价增速直接从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平稳。2020年1-11月限竞房成交面积为293万㎡，占整体商品住宅成交面积的48%，其价格限制属性对市场价格起到较好的稳定作用。

  关于2021年北京市场新房的价格走势，由于今年不限价地块供应比例提高，建设用地面积占整体宅地建设用地面积的比例由去年的48%提升至目前的88%，这也使得市场上出现明年房价将走高的预期，但据贝壳研究院统计，自2018年限竞房入市以来，截止今年11月，限竞房商品住宅成交了565万㎡，未来仍有近7成的限竞房项目等待入市，预计明年房价大幅上涨的概率不大。

  新房库存面积：市场出清周期与上月持平，未来或将在供需平衡情况下保持稳定

  截止11月底，北京商品住宅库存面积为1133万㎡，出清周期回落至20个月。主要原因在于11月成交表现较好，而供应面积相对较低，略低于今年前11月均值，使得出清周期小幅回落。但如前文预测，12月供应量或将上涨，从而带动成交量相对活跃，但考虑到签约时间存在一定的滞后性，预计年底供应端作用将优先显现，12月出清周期或将小幅拉长，但随着签约的逐步完成，出清周期后期将保持稳定。

  备注1：出清周期=库存面积÷连续12个月成交面积平均值

  备注2：全文面积数据为全月预测值，成交价格数据截止时间为11月25日