[贝壳研究院]2020年北京二手房市场分析及展望

  总量特征：

  成交量创“317”调控后新高，价格连续三年保持平稳。2020年北京二手房市场即使在疫情影响下，购房需求仍持续释放推动市场韧性复苏。全年全市二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。全年北京二手住宅成交均价60485元/平，同比微跌0.5%，连续三年保持相对平稳态势。

  二手房市场表现好于新房，成交占比提升。2020年北京二手住宅成交套数占全市住宅总成交的比重为73.6%，同比提升1.6个百分点。与新房相比，二手住宅更能满足市场上区域、配套等的改善需求。

  疫情扰乱市场需求释放节奏，一季度成交腰斩，疫后“奋力”追赶。从更加实时的北京链家二手住宅成交数据看，年初三月，在新冠疫情影响下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最严重的2月，成交同比下滑86%。随着疫情逐步得到控制，被阻滞需求逐步释放，4月起，单月成交同比转正，年内后8月二手住宅成交量同比增加43%，这使得全年总成交不降反增。

  房贷利率下降带动市场需求释放。2020年北京房地产市场的升温是上半年货币宽松影响下，房贷利率下调促进自住需求正常释放所致：到2020年12月北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。

  结构特征：

  外围城区量升，中心城区价涨。贝壳研究院数据显示，2020年成交的二手住宅的面积结构及总结结构基本稳定，区域上分化较明显，表现为外围量升、中间价涨的特点：外围的城区如房山、昌平及大兴等城区成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城区中西城、东城及石景山等增速仅在5%以内；价格方面，4个远郊区除外的12个城区中3区房价上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。海淀区均价同比上涨2.4%，领先其他各区，西城以1.9%的涨幅位列第二，在多校划片实施的影响下，价格涨幅收窄。

  低楼龄房源成交占比提升。2020年楼龄在10年以下的二手住宅成交占比提升2两个百分点，楼龄在30年以上的房源成交占比相应下降2个百分点。可见在年初疫情影响下，购房者对社区软实力-物业管理能力的重视程度得到提升，购房更倾向于楼龄新、物业配套优的社区。

  高总价物业价格抗跌。从不同总价段物业价格变动看，除750万以上房源成交均价同比上涨1%之外，其余价格段房源均价同比均下跌。可见在相对平稳的市场中，优质物业价格更抗跌。

  购房群体年轻化。贝壳研究院数据显示，2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%，同比提升3个百分点，30岁及以上各年龄段购房者占比均有下降。可见“317”调控后，房价横盘三年，年轻群体购买力相对提升，入市时机提前。

  2020年北京二手房均价依旧平稳，大涨可能性极低。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，2020年二手房业主调价中降价次数占比86%，同比基本持平，市场预期仍不强。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依旧慢。在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。