[易居研究院]2020年12月全国40城新建商品住宅成交报告

  易居房地产研究院1月7日发布《2020年12月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告核心观点如下，12月40城新房成交面积环比增长8%，全年总成交同比小降1%。年底房企为冲刺年度业绩，加大了推盘力度和营销力度，购房者积极入场，因此12月40城新房成交面积环比有较大增幅。今年1-8月，各线城市新房成交面积曲线一致。9月以来，一线城市持续同比增长，二线城市保持同比下降，三四线城市成交面积微增。今年厦门新房市场表现突出，中西部二线城市新房成交整体表现较差。从2020年新房成交面积来看，厦门同比增幅最为突出。南昌和西安的降幅最为明显，南宁、长沙、重庆和武汉的同比降幅超过15%，这六个中西部城市的楼市是今年二线城市中表现较低迷的。

  易居研究院助理研究员赵亦琪表示，今年，长三角和大湾区的城市楼市整体表现较好，中西部城市则整体表现较差，其他大部分城市的新房成交还是比较平稳的。预计2021年新建商品住宅成交面积不会有大的波动。部分东部二三线城市成交面积可能会出现不同幅度增长，中西部二三四线城市可能将会继续小幅降温。从运行节奏来看，基期值的原因，2021年一季度增速会冲高，其后会回落。

  该报告主要有以下内容：

  2020年40城成交同比微降1%

  2020年12月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长8%，同比小幅增长1%。年底开发商为冲刺年度业绩，推盘规模大幅增加，12月40城新房成交面积较上月有较大幅度增长。

  由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，12月的移动平均同比增速为11.7%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始震荡下行,并在2019年仍基本保持下行趋势。

  受年初疫情影响，今年一季度曲线下行幅度有所扩大，二季度商品房销售逐渐恢复正常，曲线于5月份开始震荡上行。该指标二季度以来持续上行，并于9月由降转增，主要是从9月开始，近6个月的移动平均数据（4月-9月）已经没有了疫情的影响，近6月移动平均同比增速于今年12月达到11.7%。

  从统计数据看出今年下半年经济逐渐恢复，市场持续向好。但是，从房企端来看，“三道红线”政策限制了开发商激进拿地；从购房端来说，银行按照有关规定限制贷款规模。此外，“十四五”规划进一步强调了“房住不炒”定位，后续各地有关部门也会根据相关原则进行各类政策调控。因此，预计2021年年初40城的新建商品住宅成交面积不会大幅增长。

  年度走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，楼市降温，市场陷入低谷。2012年楼市开始回暖。2013年再度繁荣。2014年市场降温，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场复苏。2016年市场火热，40城成交量创2010年以来最高。2017年，随着因城施策的调控政策持续作用，成交量明显下降，一方面说明楼市降温明显，另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市销售火热，下半年多数城市急速降温，全年成交面积小增。2019年3-5月，部分城市出现小阳春行情，730政治局会议后，大部分城市市场有所降温，全年成交面积同比小幅增长2%。2020年，年初受疫情影响，40城商品住宅成交面积明显减少，随后经济恢复、市场逐渐向好，40城成交面积同比于9月出现回正，并呈现上行趋势。但由于“十四五”规划明确“房住不炒”的导向，各地出台管控政策等，40城成交同比并未出现持续增长，并于12月同比增长稳定。2020年40城新建商品住宅面积同比出现1%的轻微下降。

  40城与全国比较，预计全国1－12月成交小增

  对比40城新建商品住宅成交面积同比增速和国家统计局公布的全国新建商品住宅成交面积年初累计同比增速可知，近些年两条曲线走势大致相近，今年初以来尤其相近。

  2020年1－12月，40城新建商品住宅成交面积同比增速同比下降1%，增速相比1－11月略有收窄，相比之前几个月，收窄态势明显放缓。由此可以推导， 今年1-12月全国新建商品住宅成交面积同比增速，相比之前的递增速度将有所放缓， 预计全年同比微增1-2%。

  一线城市增长16%，二线城市下降5%，三线城市增长2%

  根据统计数据，2020年1-8月各线城市累计成交面积同比增速曲线走势一致:1、2月份，受疫情影响各线成交面积同比明显下降为负值，随后经济逐渐恢复，各线城市成交面积同比增速提高。9月以来，一线城市同比持续增长，于12月份达到16%；二线城市同比全年为负，并于12月达到-5%；三四线城市11月由负转增，全年微增2%。

  一线城市：2020年成交同比增长16%

  从分地区的年初累计成交面积同比增速历史走势来看，一线城市在经历2017年和2018年的楼市低迷期后，2019年1月年初累计成交面积同比开始转为正增长，上半年增速逐渐提高，下半年则逐渐回落。受春节因素和疫情影响，2020年1、2月一线城市累计同比曲线大幅跳水，3月继续小幅下行,4月以来降幅持续收窄，并于9月由降转增，10月到12月增速持续提高，全年同比增长16%。

  二线城市：2020年成交同比下降5%

  二线城市累计同比曲线在2016年10月出现下行，2017年进入负区间，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增长，2019年前两个月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新进入正增长。受春节因素和疫情影响，2020年前两月二线城市累计同比曲线大幅跳水，3月以来降幅持续收，全年二线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%。2020年，二线城市是三类城市中唯一成交同比下降的，主要是南昌、西安、武汉、重庆、长沙等中西部二线城市楼市比较低迷，同比降幅较大。

  三四线城市：2020年成交同比微增2%

  三四线城市累计同比曲线在2016年11月出现下行，2017年进入负区间，2018年重回正区间，且同比增速逐渐扩大，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅有所收窄。受春节因素和疫情影响，2020年三四线城市累计同比曲线大幅跳水,3月以来降幅持续收窄，11月曲线已由降转增。今年全年三四线城市新建商品住宅成交面积同比微增2%。

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