[克而瑞]1月住房租赁债即超去年四成 房企布局长租市场加速？

  2021年伊始，住房租赁债迎来了一波发债潮，仅在1个月内就有万科、华润、大华三家房企宣布发行住房租赁债，总金额达到了50亿元，超过了2020年全年住房租赁债发债总额的40%。在房企融资环境整体收紧的背景下，政府仍然大力支持住房租赁方面的融资以推动住房租赁市场的发展，那么目前房企参与租赁市场的现状究竟如何呢？

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  住房租赁债券发行规模逐年提升

  利率逐年降低

  自2016年开始房地产调控以来，国家一直大力强调“租售并举”，积极探索住房租赁市场的发展，住房租赁的融资也受到了政府的支持，因此住房租赁债券自2018年首次发行之后近年来的发行规模正在稳定提升中。据统计，房企住房租赁债的发行规模从2018年的98.28亿元逐年增至2020年的124亿元，再到2021年仅1月份就发行了50亿元，整体看来发行规模有所增加，但是仍然偏小，主要是因为房企对于住房租赁市场的态度基本仍然以观望为主，目前大力投入住房租赁市场的基本都是龙头房企，比如万科、龙湖等。

  与此同时，住房租赁债券的加权平均利率自2018年以来也在逐渐降低，从4.97%一直降至今年1月份的3.98%，一定程度上与整体利率水平下降以及政府对住房租赁融资的支持有关。此外除了2020年之外，住房租赁债券的融资成本基本比同期的房企境内债加权平均融资成本低了0.5个百分点以上。出现这种情况部分原因是因为住房租赁债的融资期限大多较长，基本都在3-7年左右，因此融资成本相对较低；同时由于万科和龙湖作为房企中长租公寓的两大巨头，也是2018年以来住房租赁债券发行最多的企业，分别发行了110亿元和100亿元，他们较强的融资能力也拉低了住房租赁债整体的利率。

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  政府大力支持住房租赁金融发展

  降低企业压力

  住房租赁债券的发行的稳定增长与政策的支持息息相关。自从2016年以来，对于房企参与住房租赁的金融支持便反复被政府提起，2020年以来政府对于住房租赁的金融业务也多次发出支持的声音。

  具体来看，在传统融资方式方面，住建部在2020年9月明确表示支持住房租赁企业发行信用债以及资产支持证券，同时在12月底央行限定各档次商业银行房地产相关贷款占比时也宣布暂时不将住房租赁有关贷款纳入计算中，这在房企融资环境保持收紧态势的背景下对于有心参与住房租赁市场的房企而言是一大利好。

  在大力支持住房租赁融资的同时，政府对于企业融资的资金使用等方面也有着较为严格的监管。以住房租赁债为例，为了保证房企将融资所得资金用于住房租赁项目的开发，监管部门明确要求在募集说明书中披露土地的审批状况以及项目预计的开工时间和竣工时间，同时要求不得将募集资金用于拿地。这就要求企业开发长租项目的前期土地投资必须依赖自有资金，一定程度上也提高了参与住房租赁市场的房企的门槛。

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  住房租赁投资回报慢+盈利难

  影响企业扩张力度

  整体看来，政府对于有能力的房企参与住房租赁市场给予了较大的支持。但从2020年住房租赁企业的发展状况来看，房企在住房租赁领域的开拓还是遇到了一些困难。根据克而瑞发布的2020年中国住房租赁企业规模排行榜，开业规模排名TOP10的企业分别为万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区、招商公寓、地产城方、佳兆业佳寓、合景泰富、金地草莓社区，但基本上都离企业在2017年左右提出的目标几乎都有较大差距。比如万科泊寓截至2020年底的开业房源数量约为14.26万间，管理房源数量为19万间，而根据企业在2017年提出的目标，2018年其管理规模就要达到45万间，可见直到2020年万科泊寓也没有完成2018年目标的一半。这其中固然有初期企业普遍较为乐观以及2020年疫情的影响，但是更重要的还是因为住房租赁初始投资过高、回报周期过长，竞争较为激烈这种业务本身固有的缺点。

  除了在规模发展上遇到难题而不得不放缓之外，房企在已经扩展的长租公寓上也一直面临盈利难题。比如朗诗就在2017年、2018年累积亏损超过2.34亿元后，于2019年将旗下的朗诗寓从上市平台剥离；远洋集团也在2019年将资不抵债的邦舍寓以“名义代价1元”卖出。整体看来，由于“租金贷”等套取短期现金流的运营模式已经被证明不可行，因此住房租赁业务的盈利更依靠后期的商业模式和运营能力，只有在保证企业的盈利能力的前提下进行规模扩张才能实现住房租赁的可持续发展，而这点却是较多房企有待改善的，因此房企对于住房租赁市场的开发仍在缓慢探索中。

  整体来看，在近年来融资环境整体保持低位运行的背景下，住房租赁类的相关融资反而被国家大力支持，房企住房租赁债券的发行规模在过去三年中也逐渐增加，成本也逐渐降低。而由于房企在住房租赁市场的开拓仍有问题存在，因此一直到2020年房企住房租赁业务的规模发展较为缓慢。未来在住房租赁企业提高运营能力之后，再加上政府对于相关金融业务的政策尤其是REITs的支持，将有利于盘活住房租赁企业的存量资产，同时降低企业的资金成本，房企在住房租赁市场的发展可能会得到加速。