[克而瑞]2020北京租赁住宅市场年报系列—— 北京年度榜单

  2020年，在新冠疫情的冲击下，面对经济的增速放缓和行业暴雷频发，北京长租公寓行业在严格管控中积极应对。一方面，国家层面的政策法规逐步趋于完善，行业监管进一步加强，市场竞争从无序走向规范；另一方面，企业间的并购与战略合作愈加频繁，公寓门店转停业动作不断，行业洗牌速度加快，市场分化进一步显著，规模化、专业化运营的优势效应逐步凸显。

  以下是北京克而瑞长租公寓研究组为大家带来2020年度北京租赁行业榜单：

  1、2020北京集中式公寓品牌年度已开房源、已开门店榜

  2、2020北京个人租赁热点小区成交房源数量榜、面积榜

  3、2020北京长租公寓热点地铁站榜（集中式公寓、分散式公寓、个人租赁）

  1 集中式公寓品牌年度已开房源、已开门店榜

  榜单解读

  强者恒强的规模化优势效应在2020年品牌榜单中表现尤为显著，作为集中式公寓头部运营商的乐乎公寓，在四季度的拓店速度依然迅猛，门店开业房源量高达1.6万余间，继续蝉联北京房源数量榜首位，与其他品牌之间的规模差距进一步加大，充分展现出托管与加盟的轻资产运营模式在规模化发展中的优势。乐乎四季度在北京共计新开8个门店，其中轻加盟模式的有朋·十里河菩提大厦店，单店三期总规模达到938间，纯托管项目丰台科技园店，单店规模高达755间，这对于在逆市环境中的招租能力、运营管理能力、成本管控能力都是十分严峻的考验。

  城家公寓成为本期榜单中表现优异的黑马品牌，开业房源量相对上季度环比增长近50%，冲进榜单第4位。此前城家公寓与远洋集团的战略合作中，将远洋旗下公寓条线的邦舍品牌门店均纳入城家管理体系中，同时城家基于华住酒店管理经验和服务优势，依托自身开发的国内首个长短租结合的CAS系统，通过大数据监控实现实时动态定价和空置率管理，在公寓运营与盈利方面实现效能优化。

  作为集体土地租赁社区先行试水者的万科泊寓，虽然门店扩张有所放缓，但本季度新增开业规模也有显著的提升，泊寓高立庄店和泊寓成寿寺店在四季度共计新增加推600余间。盈利优先、稳扎稳打、脚踏实地做运营，是泊寓模式得以稳健发展的关键因素。

  与头部企业增长可观相对应的，是中小品牌规模的扩张停滞，甚至显著收缩。2020年门店规模稳定、没有显著增长的品牌包括房企系代表的龙湖冠寓、旭辉领寓，全市运营规模维持在2千间上下；此外酒店系代表的窝趣公寓、房企背景的石榴熊猫公寓，均有明显的规模收缩，市场呈现进一步的分化。

  2 个人租赁热点小区成交房源数量榜、面积榜

  榜单解读

  个人租赁房源数量在整体租赁市场中占据绝对优势地位。个人租赁房源的分布呈现出显著的房源特征、交通特征和产业集群特征。

  首先从房源供给侧来看，排位较高的热点小区，以回迁房、经适房大社区为主。代表性的融泽嘉园、弘善家园，由于按家庭回迁补偿的房源套数通常高于实际居住需求的套数，因此原拆迁户手中大量的闲置房源被投放市场，成为租赁房源的强劲供给渠道。

  其次是热点小区表现出显著的交通特征，项目位置均位于距地铁站步行500m范围以内，部分热点小区更是位于双轨交汇的地铁沿线，例如弘善家园距十里河站仅300m，10号线、14号线双轨交汇，除此之外还有多条公交线路直达，对于居住人口形成多方向的辐射吸引。

  此外，热点小区的布局与产业发展区域分布格局高度相关。融泽嘉园、新龙城、东亚上北中心，均位于龙泽、西二旗、回龙观等区域，承接中关村软件园、永丰等高新技术产业园区、企业总部的产业人员，人口规模庞大，且支付力较高，容易形成规模聚集效应。朝阳区弘善家园之于CBD中央商务区、林肯公园之于经济技术开发区、芍药居北里之于望京酒仙桥商务区，也具有类似承接和聚集效应。

  3 长租公寓热点地铁站榜（集中式公寓、分散式公寓、个人租赁）

  榜单解读

  租赁热点地铁站榜单，是克而瑞租赁系统基于对集中式长租公寓、分散式长租公寓和个人租赁数据的持续监测，结合北京市地铁站坐标布局，运用大数据坐标匹配运算得出的排行结果，对租赁企业的城市进入、板块选择、投资拓店、竞争环境监测具有切实参考意义。

  集中式公寓分布的热点地铁站，主要与物业获取机会关联较大。排行最高的十里河地铁站，由于周边产业升级和转移导致的家居建材装修类商业集群搬迁，与其相匹配的酒店、餐饮行业配套走向萧条，产生了大量腾退的闲置物业，为公寓企业投资项目提供了大量优质房源，同时该片区双轨交汇，产业人群可以辐射到CBD、酒仙桥、望京等东部热点板块，因此成为众多公寓企业布局的优质选择。

  分散式公寓分布的热点地铁站，主要与产业集群导向有关，龙泽、回龙观、育知路、回龙观东大街、霍营等地，均为承接中关村软件园、永丰等高新技术产业园区、企业总部的产业人员的首选区域，住房租赁需求旺盛，且由于住房群体普遍收入较高，愿意支付公寓式管理和服务带来的享受溢价，相对于服务和房间品质较低的个人租赁，分散式公寓更加受到欢迎。

  个人租赁分布的热点地铁站，与产业布局辐射的老旧小区房源数量直接相关。其中典型的有劲松、广渠门外、平乐园等，周边均有大面积的多层、高层老旧或回迁类小区分布，同时又有像双井、国贸、大望路等商业服务业产业集群的商圈，人口吸引力强，个人租赁供需旺盛。同时此类区域的租金水平有待提升，预期未来将成为分散式公寓企业获取项目的主力战场。

  以上是2020年北京租赁住宅行业年度报告精选内容预览，本期报告整体包含政策篇、市场篇、企业篇、趋势与展望、榜单等内容，如您需要完整详细报告文件，敬请电话联系：申经理 158-0129-3490（微信同号）。