[中房研协]2021年2月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  一、二手住宅相关政策

  2月，为抑制升温过快的房地产市场，上海、深圳等多地继续出台限贷限购等调控政策，进一步维护交易秩序、降低市场活跃度。上海对城市更新提出补充意见，将城镇老旧小区改造的目标具体化，有利于二手房保值增值。

  二、典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   上海二手住宅成交量位列第一

  2021年2月典型城市二手住宅成交面积合计887.8万平方米，较上月减少39.63%，十三个典型城市成交量均不及上月。其中，上海成交量居典型城市首位，达到158.1万平方米，环比减少57.4%，较去年同期增加337.9%（去年同期上海二手住宅成交面积36.1万平方米，但由于受疫情影响，不具可比性）；北京、重庆、武汉成交量均超过100万平方米，成交量最低的为郑州，仅17.4万平方米，环比减少54.9%，较去年同期增加近一倍。由于去年同期受疫情影响，本月同比变化差异较大，部分城市同比增加20余倍，不具可比性，故本月仅用环比增长率示意。

  2.2   成交套数与成交面积趋势保持一致

       2月，十三个典型城市二手住宅共成交9.8万套，上海成交套数居十三个典型城市首位，达到1.9万套，较去年同期增长319.9%，环比减少57.3%；北京成交1.3万套，位居第二；重庆、武汉成交套数均超过1万套；深圳、青岛、成都、厦门、郑州成交套数均低于0.5万套，其中，郑州成交套数最少，仅有0.18万套，环比下跌55.5%，较去年同期增加84.5%。

  2.3 典型城市二手住宅销售价格环比均有所上升

  2.3.1 深圳环比涨幅出现回落，同比涨幅仍居第一

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，2月，典型城市中，十三个城市二手住宅价格指数环比增速均有所增加，上海较上月增加1.3个百分点，涨幅位居第一；北京环比涨幅较上月增加1.2个百分点，位列第二；天津二手住宅价格较上月微增0.1%。同比涨幅最大的为深圳，较去年同期高16个百分点；其他城市中，广州、成都、上海、北京等七个城市同比涨幅均超过5%；天津、郑州二手住宅价格同比降幅接近3%。

  按照统计制度规定，2021年1月起，房地产销售价格定基指数开始使用2020年平均值作为新一轮对比基期。从定基指数的角度来看，十三个典型城市中，十个城市二手住宅价格高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为深圳，高于12个月内平均价格8.6个百分点，其次为广州，高于过去平均价格7个百分点；重庆较过去平均价格微增0.9%，低于平均价格的为青岛、郑州和天津，分别低于平均价格0.7%、1%和1.4%。

  2.3.1   合肥、成都、武汉大户型价格涨幅突出从结构上看，2月二手住宅交易市场上，北京、南京、青岛、郑州、重庆90平方米以下户型价格呈显著增长；上海、广州90-144平方米户型价格涨幅突出；合肥、成都、武汉144平方米以上户型价格涨幅较大。

  2.3.1   合肥、成都、武汉大户型价格涨幅突出

  从结构上看，2月二手住宅交易市场上，北京、南京、青岛、郑州、重庆90平方米以下户型价格呈显著增长；上海、广州90-144平方米户型价格涨幅突出；合肥、成都、武汉144平方米以上户型价格涨幅较大。

  3.2    十三城市新房价格环比均有所增涨，广州环比及同比均列第一

  2月，十三个典型城市新房销售价格延续上月上涨态势，环比指数均呈现增长，广州环比涨幅继续领跑样本城市，较上月提升0.9个百分点。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高，其中涨幅最大的为广州，同比增加6.9%，其次为成都，同比上涨6.5%，郑州较去年同期微增0.3%。

  从定基指数的角度来看，十三典型城市中，除郑州与上年12个月内平均价格基本持平外，其他城市新房价格均显著高于上年平均价格，新房价格涨幅最大的为广州，较平均价格提高5.5个百分点；其次为合肥，高于过去平均价格4.1个百分点；武汉、成都、厦门、上海高于过去平均价格的近3%。

  从结构上看，同期新房中，广州、合肥、青岛90平方米以下户型销售价格呈明显上涨；郑州、武汉、重庆90-144㎡户型价格增速较快；北京、南京、上海、深圳等七个城市144平方米以上大户型价格增速显著高于其他两种户型。

  四、总结

  本月上海、深圳等多个城市限贷限购政策密集落地，叠加春节假期的影响，房地产市场降温效果明显，整体呈现价升量跌的态势。随着土地和房源供应的加码，预计后续会为房地产市场进一步降温。

  2月，十三个典型城市二手房成交量较上月均有所下降，成交总量环比下降近四成。从具体城市来看，上海交易量较上月减少逾五成，深圳、青岛、厦门、合肥环比减少均超过40%。因受疫情影响，去年同期基数相对较低，二手房成交量同比涨幅不具备参考意义，故本月仅做环比分析。

       从二手房销售价格来看，十三个典型城市二手房成交价格延续前期态势，环比指数均呈现上涨，深圳同比继续领涨全国，但环比涨幅出现回落；郑州、天津、青岛二手房价格环比微增，同比持续下跌。