[中房研协]2021年3月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  一、二手住宅相关政策

  3月，各地频繁加码调控力度，政策内容在强调系统性的基础上趋向精细化，上海、西安、成都等地区陆续发布规范房地产市场秩序、促进房地产市场平稳健康发展的相关政策，总体基调仍以严为主。湖北省提出加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，旨在改善小区居住环境。

  二、典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   上海二手住宅成交量稳居第一

  2021年3月典型城市二手住宅成交面积合计1436万平方米，较上月增加61.8%，绝对额增加548.2万平方米。除武汉成交量较上月微降3.8%外，其余城市二手住宅成交面积均有所回升。其中，上海成交量继续保持首位，达到322.8万平方米，环比增加104.2%，较去年同期增加174.3%；北京成交量超过200万平方米，较上月增加82.6%；广州、重庆、天津、武汉成交量均超过100万平方米；成都、郑州成交量均未超过50万平方米，其中，成交量最低的为郑州，仅38万平方米，环比增加118.4%。由于去年同期尚未消除疫情影响，本月同比变化差异仍然较大，部分城市同比增加数倍，不具可比性，故本月仅用环比增长率示意。

  2.2   成交套数与成交面积趋势保持一致

  3月，十三个典型城市二手住宅共成交15.9万套，除武汉成交套数环比微降外，其余城市成交套数均呈现增长。上海成交套数居十三个典型城市首位，达到3.9万套，较去年同期增长160.1%，环比增加106.9%；北京成交2.2万套，位居第二，环比增加72%；广州、重庆、天津、武汉、南京成交套数均超过1万套；合肥、青岛、深圳、厦门成交套数在0.5万-0.7万套之间；成都、郑州成交套数均低于0.5万套，其中，郑州成交套数最少，仅有0.39万套，环比增加120.9%。

  2.3  典型城市二手住宅销售价格环比均有所上升

  2.3.1   北京、广州环比涨幅并列第一，深圳同比涨幅仍居首位

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，3月，十三个典型城市二手住宅价格指数环比均有所上涨，北京、广州较上月增加1.4个百分点，涨幅并列第一；上海环比涨幅较上月增加1.1个百分点，位列第三；其余城市二手住宅价格环比涨幅分布在0.4%-0.9%之间。同比涨幅最大的为深圳，较去年同期高14.6个百分点；广州较去年同期高11.5%，位列第二；北京、上海、成都同比涨幅均在9%以上；其他城市中，合肥、南京、厦门同比涨幅均超过5%；青岛、郑州、天津二手住宅价格同比持续下跌。

  按照统计制度规定，2021年1月起，房地产销售价格定基指数开始使用2020年平均值作为新一轮对比基期。从定基指数的角度来看，十三个典型城市中，十个城市二手住宅价格高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为深圳，高于上年平均价格9个百分点，其次为广州，高于上年平均价格8.4个百分点；武汉、重庆较过去平均价格微增1.7%，低于平均价格的为青岛、郑州和天津，分别低于平均价格0.2%、0.5%和1%。

  2.3.2   广州大户型价格涨幅突出

  从结构上看，3月二手住宅交易市场上，南京、成都、武汉、厦门90平方米以下户型价格涨幅较大；北京、合肥、重庆、郑州、深圳90-144平方米户型价格呈显著增长；广州144平方米以上户型价格涨幅突出。

  三、二手住宅与新商品住宅成交情况对比

  3.1   上海、北京楼市存量化程度最深

  2021年3月，典型城市新建商品住宅成交1731.3万平方米，环比2月增加101.6%，绝对额增加872.3万平方米，是同期二手住宅成交量的1.2倍。各城市间新房与二手房成交量分化明显：上海二手房成交面积是新房成交面积的近3倍；北京二手房成交面积是新房成交面积的2.4倍；厦门、广州二手房成交面积是新房成交面积的1倍以上。从绝对额来看，重庆新房成交面积最高，达到227.6万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.6倍；其次为武汉，新房成交面积202.9万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.5倍；厦门新房成交面积最少，仅有41.5万平方米。新房成交套数与成交面积情况相似，同期新房成交套数与二手房成交套数基本持平。

  3.2   典型城市新房价格环比均有所增涨，广州环比及同比涨幅继续保持首位

  3月，十三个典型城市新房销售价格延续上月上涨态势，环比指数均呈现增长，广州环比涨幅继续领跑样本城市，较上月提升1个百分点；深圳环比涨幅较上月提升0.1%，位居典型城市末位。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高，其中涨幅最大的为广州，同比增加8.6%；其次为成都，同比上涨6.5%；同比涨幅位于末位的是郑州，较去年同期增长1.2%。

  从定基指数的角度来看，十三典型城市新房价格均显著高于上年平均价格，涨幅最大的为广州，较上年平均价格提高6.5个百分点；其次为合肥，高于过去平均价格4.8个百分点；排名末两位的是深圳及郑州，分别高于上年平均价格的1.9%、1%。

  从结构上看，与上月相比，南京、郑州、重庆、厦门、武汉、北京90平方米以下户型销售价格较上月有明显上涨；成都、上海、深圳90-144平方米户型价格增速较快；天津144平方米以上大户型价格环比涨幅突出。

  四、总结

  本月多个一二线城市发布新规，从实施住房限售、规范中介行为、建立二手住房成交参考价格发布机制等方面入手，对扰乱市场秩序的行为进行精准的纠偏与堵漏，旨在促进房地产市场平稳有序发展。

  从成交量来看，3月楼市整体成交上行，二手房成交量价呈回暖趋势。除武汉外，其余典型城市二手房成交量较上月均呈现增长，成交总量环比上升逾六成。从具体城市来看，同上月相比，上海、天津、郑州、青岛、厦门成交量翻倍。因去年同期疫情影响未完全消除，成交量基数相对较低，二手房同比涨幅不具备参考意义，故本月仅做环比分析。同期二手房成交量是新房成交量的0.83倍，成交情况区域分化明显，北京、上海二手房交易仍占主导地位。

  从二手房销售价格来看，十三个典型城市二手房价格延续前期态势，环比指数均呈现显著上涨。广州、北京二手房价格环比增速并列第一，同比增幅持续位居高位；深圳受2月出台的二手房参考价等一系列限制性政策影响，二手房价格环比涨幅有所收窄，但同比继续领涨全国；郑州、天津、青岛二手房价格环比微增，同比持续下跌。