[克而瑞]​“银四”成交高位微降，地市溢价率创三年新高

  4月，楼市调控力度有增无减，住建部约谈广州、合肥等5城，继续坚持房住不炒的定位，并将东莞、南通列入监测重点城市名单；广州、合肥、南通等12城政策加码，并下沉到县市，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。在此背景之下，“银四”市场热度高位微降，不过整体新房成交表现仍好于预期，地市量跌价增，溢价率创三年新高。 

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  新增供应：环比增、同比降，北上广推盘量创年内新高

  4月房企推盘积极性较高，供应保持稳中有增态势。29个重点城市预估新增供应面积2494万平方米，环比增长8%，同比下降14%，不及去年同期。主要源于去年恰逢新冠疫情后供应大爆发，基数较高。

  分能级来看，一线城市迎来集中供应，推盘量大幅上升。4个一线城市4月供应面积为329万平方米，环比增106%，同比增12%。北、上、广供应量创年内新高，其中广州供应绝对量属一线城市之首，突破100万平方米，环比持增，同比微降；上海则迎来了年内第二次集中供应，该批房源共47个项目，共计13969套，分布在12个区，多数为刚需盘，单套面积100平以下的占比约三分之二，集中入市有望满足当前刚需客群的置业需求。

  热点二三线城市供应规模高位维持，25个监测城市4月合计供应2165万平方米，环比上月基本持平，同比大幅回落17%，与一线城市形成鲜明对比。成都、南京、佛山等城房企推盘积极性较高，4月供应规模均突破130万平方米且同环比齐增；厦门、合肥、西安、南宁、常州等推盘量出现了阶段性回调。预判下月，我们认为，整体供应还将保持分化行情，对于基本面较好的核心一二线和强三线，房企依旧会加快推盘节奏，而针对部分缺乏基本面支撑的三四线城市，或将迎来供货平淡期。

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  新房成交：环比跌4%整体增长动能转弱，热点恒热而下行城市加速回调

  4月典型城市商品住宅成交热度略有回落，29个监测城市预计成交规模达2969万平方米，环比下降4%，同比增长16%，较2019年同期增幅也有16%。

  分能级来看，一线城市4月预计整体成交新房325万平方米，环比下降17%，同比上升30%，较2019年同期上涨30%。北上广深4月成交较上月均有了不同程度回调，上海主要源于政策持续加码，不仅购房需要“积分制”，上海银保监会也选取了部分银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查，因而使得成交环比下降了17%。北、广、深也迎来了阶段性疲软，不过市场韧性犹存，后期仍有望放量。

二三线城市中25个监测城市4月预计整体成交2644万平方米，环比下降2%，同比上升14%。城市间市场逐渐分化：中西部诸如武汉、成都、西安等成交热度延续，4月成交量同环比齐增，显著好于2019年同期；合肥，宁波如是，市场高热不退，购房需求稳步释放；相较而言，天津、长春、常州、南宁、无锡等迎来阶段性回调，成交表现大不如前。预判下月，我们认为，二三线整体成交增长动能转弱，成交量或将与本月持平或小幅微降，前期出台调控的热点城市大概率面临回调。

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  库存：多数维持供不应求，合肥等个别城市库存消化周期缩减突出

  4月多数重点城市继续维持供不应求状态，仅北京、昆明、苏州、无锡因短期供应放量而供过于求。

  值得注意的是，一线城市北京、上海受新房集中入市影响库存和消化周期环比均有明显拉长，但因疫情前值较低缘故两城消化周期均短于2020年同期。二线城市在供不应求的市场状态下库存及消化周期大多环比降低，其中合肥库存同、环比缩减47%和20%，尤为突出。

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  成交结构：北京中档占比回升8pts，沪深144平以上占比微升

  从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京、深圳分别下降11、4、1个百分点；中低档产品占比北京下降4个百分点，上海、深圳分别上升12、5个百分点；中档产品占比上海、深圳分别下降2、8个百分点，北京上升8个百分点；中高档产品上海、深圳均上升1个百分点，北京下降1个百分点；高档产品占比上海、北京持平，深圳上升3个百分点。

  从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、北京、深圳分别下降4、1、5个百分点，；90-120平方米产品占比上海、深圳均上升3个百分点，北京下降1个百分点；120-144平方米产品占比上海持平，北京、深圳分别上升2、1个百分点；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海、深圳微升，北京持平。

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  二手住房：10城环比跌多涨少，深圳、成都长期下行趋势确定

  2021年4月，二手房市场整体表现高位小幅回落，10个重点城市共计成交582万平方米，环比回落12%。基于去年同期楼市迎来“报复性反弹”，成交量快速回升，本月同比涨幅仅2%，同比2019年微降5%。

  具体到城市来看，10城环比表现跌多涨少，仅大连、南京、青岛、苏州环比收正，其余城市均有不同程度回落，北京、深圳等一线城市环比下降超20%。同比来看，整体呈现涨跌参半，受限于楼市调控，深圳市场长期低位运行，同比下降28%；大连二手房市场疫后遇冷长期下行，跌幅最高达72%；成都市场长期下行趋势显著，较2019年整体规模下降7成，较去年同期也有3成左右跌幅。南昌、厦门、苏州等同比仍有超5成涨幅，其中南昌同比增速高达148%，杭州较2019年增长近6成。

  当前全国主要城市二手房住宅市场仍处于高位，但市场“小阳春”行情热度已褪，需求端或有所收缩，叠加新房市场持续高供应，预计后续成交规模将持稳或小幅回落。

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  土地市场：五城迎来首场集中土拍，溢价率创近三年以来新高

  2021年4月，全国300城经营性土地总成交建筑面积明显下降，降至12177万平方米，环比3月下降了22%，和去年同期相比下降了47%；成交幅数共计1991幅，同环比降幅均超三成；成交总价方面，本月土地成交总金额增至4765亿元，环比上月增加20%，同比下降28%。成交单价方面，由于长春、广州、重庆等重点城市首批集中供地成交，一二线城市成交占比大幅提升，本月平均地价增至3913元/平方米，同环比涨幅分别为35%和55%，地价上涨趋势十分显著。

  市场热度方面。在热点二三线城市优质地块供应明显增加的影响下，本月成交溢价率延续上月的回升势头，增至24.6%，刷新近三年以来的历史新高记录。各能级城市表现一致，市场热度较上月均有明显上涨，其中二线城市热度最高，溢价率环比3月增加17.7个百分点至29.4%，三四线城市市场热度也不容小觑，溢价率达28.0%；一线城市在广州首批集中供地的助力之下，溢价率也增至11.0%。土地流拍方面，以重点监测的城市来看，土地流拍率与上月基本持平，约为9%，集中供地并未导致流拍率大幅升高的现象出现。同时，从广州、长春等城市的流拍地块来看，这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地，即使未采取集中拍地，流拍概率也比较大。

  据CRIC监测数据显示，一线城市成交总量为857万平方米，环比上月增幅达1283%，和去年4月相比也增加了79%；成交金额亦保持同步，同环比涨幅均十分突出，高达956亿元。价格方面，由于成交主力是地价水平相对较低的广州，因此平均楼板价环比微降4%，降至11155元/平方米。由于广州本月首批集中供地已经成交，因此成交规模居于首位，高达822万平方米，涉及42宗含宅地，市场热度整体表现较为平稳。京、沪供应十分稀缺，仅有零星商办和共有产权地块成交，并且均为底价成交；深圳表现更是惨淡，本月零成交。

  二线城市本月成交量为3005万平方米，考虑月末还有沈阳集中拍地，最终成交面积预计和上月接近，不过由于成交主力重庆、西安等城市优质地块明显增加，成交金额反而上涨了11%，增至1410亿元；价格也随着高价优质地块供应的增加而明显上涨，增至4691元/平方米，环比涨幅高达22%。具体到城市来看，本月成交量超过500万平方米的城市就有3个，分别是重庆、长春和西安。其中，重庆位于榜首，总成交建面为705万平方米，共计成交48宗地。同样首批集中供地成交的长春成交规模排在第二，市场表现比较平淡，48宗土地中仅有6宗溢价成交，整体溢价率仅有3%。成交规模居于第三位的西安市场热度也不容小觑，在多宗优质地块的助力之下，溢价率高达60%。除主力城市西安和重庆外，本月溢价率超过20%的城市还有福州、宁波、合肥等，因而二线城市本月土地市场明显升温。

  三四线城市方面，本月成交体量达8315万平方米，和上月相比减少了32%，和去年同期相比也有47%的降幅；价格方面，楼板价增至2886元/平方米，环比上涨了36%。在CRIC重点监测的三四线城市中，本月土地成交量超过100万平方米的城市有盐城、温州、南通、金华、徐州、无锡等6个城市，较上月增加4个。其中，盐城的成交量最大，为415万平方米，涉及33宗土地，除3宗商办地块、4宗远郊宅地外，其余26宗均高溢价成交（溢价率超过30%），市场热度十分高涨。联系溢价率来看，三四线城市地市热源依然集中在长三角和珠三角区域，徐州、丽水、盐城、扬州、常州、金华、佛山等多个城市本月溢价率均在50%以上，并且佛山、常州、泰州、镇江等多个城市最高地价均被刷新，土拍热度仍然较高。

  总的来看，虽然本月长春、广州等5个城市首批集中供地成交，但作为主力的三四线城市成交建面大减，导致本月土地市场成交规模不及3月份。但在热点二三线城市优质地块供应增加的助力下，市场热度持续走高，溢价率也创下2020年以来的新高。

  就近期重点城市集中拍地结果来看，规模房企表现不俗，如万科、融创、华润、保利等头部房企更是参与了多城多宗土地的出让，并且均成功拿下了多宗优质宅地，竞得率远高于中小房企。就此来看，在下个月北京、杭州、南京等城市的集中土拍中，规模房企仍将是最大赢家。