[易居研究院]2021年4月全国40城新建商品住宅成交报告

  4月40城新房成交环比下降3%，“银四”楼市成交不及“金三”，1-4月南宁、长沙、郑州等中西部二线城市成交偏弱

  易居房地产研究院5月8日发布《2021年4月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告核心观点如下，4月40城新房成交面积环比小幅下降3%，“银四”楼市成交不及“金三”。4月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降3%，同比大幅增长37%。同比增速较高，主要是去年4月部分地区仍受疫情影响较为严重，新房成交受到影响。1-4月，40城成交面积同比大幅增长78%，3月以来增速持续回落。1-4月一线城市成交同比增速较高，中西部及东北的部分二线城市成交偏弱。从今年1-4月的新房成交面积来看，北京同比增长超过2倍，上海广州深圳同比增长均超1倍，一线城市是三类城市中成交同比增速最高的。南宁、长沙、郑州和长春的新房成交量同比增速较低，说明今年的行情主要是东部城市楼市表现较好，中西部和东北的部分二线省会城市楼市成交较为低迷。

  易居研究院研究员沈昕表示，近日，继广州年内多次上调房贷利率后，深圳建行等也上调房贷利率，本轮房贷利率加息可能还会蔓延至更多城市。从房地产调控到金融政策都在收紧，说明中央“房住不炒”的底线不可触碰。展望未来，5、6月份是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，预计市场供应规模有望维持在较高水平，但在调控层层加码以及房贷利率上升的情况下，市场预期将转淡，未来几个月新房成交将趋于平稳。 

  该报告主要有以下内容：

  4月40城成交面积环比小幅下降3%，“银四”楼市成交不及“金三”

  2021年4月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降3%，同比大幅增长37%。同比增速较高，主要是去年4月部分地区仍受疫情影响较为严重，新房成交受到影响。

  由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，4月的移动平均同比增速为46.6%，增速小幅提高。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始震荡下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始上行，2018年12月开始震荡下行。2020年一季度受疫情影响，曲线下行幅度有所扩大，二季度商品房销售逐渐恢复正常，曲线于5月份开始震荡上行。

  受去年同期的低基数影响，2021年一季度曲线加速上行，4月曲线继续上行，但上行幅度有所趋缓。考虑到去年5月份后成交基数上升，预计未来几个月该曲线将逐渐下行。

  2021年1-4月40城成交面积同比增长78%，增速持续回落

  2021年1-4月，40城成交面积同比大幅增长78%，3月以来增速持续回落。

  从本轮行情的历史走势来看，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。

  2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。

  2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0轴附近小幅震荡。

  2020年1月，受春节与2019年错位影响，成交面积同比下降近两成。2月受新冠肺炎疫情影响，全国大部分城市售楼处关闭，销售受到极大影响，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水。3月份以来随着销售逐步恢复正常，40城累计成交面积同比降幅持续收窄，年末降幅已接近0。

  2021年年初，受去年同期低基数影响，40城累计成交面积同比增速曲线大幅上行，3月以来增速逐渐回落。

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