[中房研协]2021年5月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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  二手住宅相关政策

  5月，多个城市继续针对学区房炒作发布相关限制政策，南昌要求公办小学招生中，房产年限从3年逐步过渡到6年；上海对限购套数做出具体约定，对已取得产证、已网签备案、已取得新房认购资格等3种情况，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数；成都建立二手住房成交参考价格发布机制，以规范各区域的二手房交易价格。

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  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1    典型城市二手住宅成交总量环比继续下降

  2021年5月典型城市二手住宅成交面积合计1162.8万平方米，较上月减少9.6%，绝对额减少123.6万平方米。从同比数据来看，深圳、成都、郑州、上海成交量较去年同期有所下降，其余城市同比均有一定增长。重庆、上海、武汉成交量环比呈现增长，其余城市环比均有所下降。具体来看，上海成交量继续保持首位，达到213.4万平方米，环比增加10.3%，较去年同期下降9.0%；北京成交量次之，达到171.6万平方米，较上月减少5.9%，同比上涨20.9%；重庆、天津、南京成交量均超过100万平方米，其中重庆同比涨幅达80.7%，环比上月增加26.8%，南京成交量较去年同期基本持平，环比下跌23.6%；厦门、郑州、深圳、成都成交量均未超过50万平方米，其中，深圳成交量为31.9万平方米，同比下降56.7%，环比下降24.4%，成交量最低的为成都，仅24.2万平方米，环比减少40.3%，较去年同期下降50%。

  2.2 深圳成交套数同比下跌近六成

  5月，十三个典型城市二手住宅共成交12.9万套，除重庆、上海、武汉外，其余城市成交套数较上月均有所减少。上海成交套数居十三个典型城市首位，达到2.5万套，较去年同期减少10.6%，环比增加5.7%；北京成交1.9万套，位居第二，较去年同期增加16.5%，环比减少5.4%；重庆、天津、南京、广州成交套数均超过1万套；厦门、郑州、深圳、成都成交套数均低于0.4万套，其中，深圳成交套数为0.36万套，同比减少58.2%，环比减少25%；成都成交套数最少，仅有0.25万套，同比减少49.4%，环比减少40%。

  2.3.1   北京环比涨幅突出，深圳环比微跌

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，5月，除深圳环比微跌，其余典型城市二手住宅价格指数环比均有所增长，北京环比上升1.1个百分点，涨幅位列第一，重庆较上月增加1个百分点，涨幅第二；郑州、南京、成都、上海、广州环比涨幅分布在0.6%-0.9%之间；随着二手房管控政策逐渐发挥效应，深圳二手住宅销售价格环比微跌。同比涨幅最大的为广州，较去年同期高13.5个百分点；深圳同比涨幅为10.9%；其他城市中，上海、北京、成都、南京、合肥同比涨幅均超过6%；天津二手住宅价格同比持续下跌。

  按照统计制度规定，2021年1月起，房地产销售价格定基指数开始使用2020年平均值作为新一轮对比基期。从定基指数的角度来看，5月，除天津外，其余典型城市二手住宅价格均高于上年12个月平均价格，其中涨幅最大的为广州，高于上年平均价格10.6个百分点，北京、深圳、上海、成都、合肥、南京均高于上年平均价格5个百分点以上；郑州、青岛较过去平均价格分别微增0.7%、0.6%；天津二手房销售价格较上年平均价格低0.3%。

  2.3.1   北京三种户型价格环比均呈现显著增长

  从结构上看，5月二手住宅交易市场上，北京三种户型价格较上月均有明显增长，南京、天津、合肥90平方米以下户型价格涨幅较大；成都、厦门90-144平方米户型价格有较明显增长；重庆、广州、郑州、深圳144平方米以上户型价格涨幅突出。

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  二手住宅与新商品住宅成交情况对比

  3.1     新建商品住宅成交量环比下跌逾一成，总体仍高于二手住宅成交量

2021年5月，典型城市新建商品住宅成交面积为1515.0万平方米，环比减少11.2%，绝对额减少190.7万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.77倍，成交量区域分化显著：上海二手房成交面积是新房成交面积的3.5倍；北京二手房成交面积是新房成交面积的3.0倍；合肥二手房成交面积与新房成交面积基本持平。从绝对额来看，重庆新房成交面积最高，达到303.7万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.53倍；其次为武汉，新房成交面积231.4万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.37倍；深圳新房成交面积最少，仅有36万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致，同期二手房成交套数是新房成交套数的0.96倍，绝对额较新房成交套数少0.58万套。

  3.2     典型城市新房价格均有明显增长

  5月，十三个典型城市新房销售价格延续上月上涨态势，环比、同比指数均呈现明显增长，重庆环比指数较上月提升1.9个百分点，位列典型城市首位；其次为广州，环比涨幅为1.5%；其余城市环比涨幅均未超过1%；合肥新房价格较上月提升0.2%，位居典型城市末位。从同比指数来看，典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高，其中涨幅最大的为广州，同比增加11.2%；其次为重庆，同比上涨8.0%；同比涨幅位于末位的是郑州，较去年同期增长2.7%。

  从定基指数的角度来看，十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格，涨幅最大的为广州，较上年平均价格提高9.3个百分点；重庆定基价格指数位列第二，高于上年平均价格7.3个百分点；排名末两位的是深圳及郑州，分别高于上年平均价格的3.0%、2.5%。

  从结构上看，与上月相比，重庆三种户型价格均有明显增长，厦门、武汉、上海、天津、合肥90平方米以下户型销售价格较上月有明显上涨；郑州、北京、深圳、青岛90-144平方米户型价格涨幅突出；广州、成都144平方米以上大户型价格环比涨幅明显。

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  总结

  本月，为促进二手房价格的稳定，多个城市对二手房交易持续实施监管，成都建立二手住房成交参考价格发布机制，对高价项目挂牌和交易施行严加管控；部分城市继续对炒作学区房的行为予以打击，或在购房政策上有所收紧，调控政策更加精细化、体系化。

  从成交量来看，随着信贷收紧、调控趋严，二手房市场降温幅度明显，5月二手房成交量持续萎缩，典型城市成交总量环比下跌近一成。从具体城市来看，除重庆、上海、武汉外，其余城市成交量均少于上月，重庆二手房、新房的成交量均大幅攀升，深圳二手房、新房的成交量均现显著回落。同期新房市场成交总量环比下跌逾一成，各地成交情况冷热不均。总体来看，同期二手房成交面积是新房成交面积的0.77倍。

  从二手房销售价格来看，典型城市二手房价格环比指数均呈现上涨，但房价涨幅趋缓，环比涨幅较上月继续缩小。从数据上看，北京二手房价格环比增速位列第一；重庆紧随其后，成为房价上涨最快的城市；随着二手房管控政策逐渐发挥效应，深圳二手房价格首次出现下调；天津二手房价格同比持续下跌。 

  报告执笔人：菲菲