[克而瑞]库存月报 | 7月成交环降15%，广狭义库存和去化周期齐增

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

  2021年7月，房地产市场热度回落，供求皆有走弱态势，同环比齐降，受此影响，狭义库存小幅微增至5.7亿平，成交增长动能不足，去化周期由2021年6月末的11.10个月上涨至11.67个月，不过仍低于2020年同期水平。广义库存层面，因22个重点城市集中供地集体缺席，导致本月土地市场成交规模回落，加之房企资金受限，新开工热情不高，未开工地块量总体持稳，广义库存延续高位波动态势，小幅微增达38亿平，同比上涨5%。

  01

  商品房待售面积

  稳中有降至5.1亿平方米

  住宅、办公回落、商业持增

  国家统计局公布数据显示，7月末，商品房待售面积50864万平方米，比6月末减少215万平方米。其中，住宅待售面积减少270万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积增加19万平方米。

  2021年以来，整体库存延续稳中有降态势，6月小幅跳增后7月再度回落，持稳在5.1亿平，基本与去年同期持平。分业态来看，住宅待售面积降幅显著，主要得益于供应回落；办公待售面积由增转降，不过考量其基数，整体去化压力依旧较大；商业待售面积延续稳中有增态势，新冠疫情反复使得商业销售的不确定性增加，后续疫情稳定后行情或将好转。

  02

      狭义库存

  高位维持5.7亿平方米

  一线同环比齐跌，二线同比增5%居首

  2021年开年以来，狭义库存除2月显著跳减之外，一直延续高位震荡态势。据CRIC监测数据，2021年7月百城商品住宅库存量达到了57099万平方米，与上月基本持平，同比增长1%。7月房企推盘积极性略有回落，同环比降幅均在2成左右；成交增长势能不足，同环比齐跌，总体来看，成交量与供应量基本持平，也使得狭义库存变化不大。

  不同能级城市狭义库存与上月相比变动不大，涨跌幅均在1%以内，同比来看，虽然二线成交有复苏态势，但受基数影响，同比涨幅仍为5%，在不同能级城市中居首；一线韧性较强，得益于良好的成交表现，整体库存量仍显著低于去年同期水平；三四线供求持稳，同比小幅微降2%。

  具体来看，一线城市中，北京狭义库存同环比齐降，虽然供应小幅放量，成交热度回落，但供求比依旧维持低位，仅为0.5；总体仍保持供不应求格局；上海本月迎来第三批次新房集中入市，供应量连续两月高位运行，成交在调控政策的层层加码下稳步回落，狭义库存环比上涨8%，不过仍显著低于去年同期。值得关注的当属深圳，新房市场逐渐回归理性，以往火爆打新的盛况已难觅踪迹，取而代之的是弃购率大幅增加，供需两淡情况下，狭义库存同环比齐增，短期库存压力依旧较大。

  二线城市中，北部内陆城市诸如沈阳、青岛、太原7月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内，合肥受益于成交热度延续，狭义库存环比跌幅在10%以上。6成共18城7月库存同比上涨，涨幅显著的集中在北部和中部等弱二线城市，譬如南昌、哈尔滨、银川、昆明、呼和浩特等，库存积压情况显著。在13个库存下降的城市中，贵阳、合肥、重庆跌幅显著，均超40%。

  三四线城市狭义库存环比涨多跌少，同比涨跌参半，不同城市间分化持续加剧：淄博、中山、张家港、永泰、扬州、烟台、台州、绍兴、三明、日照、钦州、柳州、临沂、连江、丽水、金华、江门、建德、嘉兴、惠州、衡阳、福清、防城港、东莞等同环比齐增，库存风险稳中有增；其中淄博、临沂、烟台、日照、钦州、防城港等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存稳步攀升；而金华、丽水、嘉兴等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，漳州、德清、宁德等城市疫后市场稳步恢复，供不应求下，“去库存”效果显著，7月库存环比持降，同比跌幅均在30%以上。

  图2-3 2021年7月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）表2-1 百城2021年7月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

  库存消化周期

  整体微增至12个月低于去年同期

  一线同比降幅达15%

  7月因供需两淡，成交增长有转弱趋势，狭义库存与上月基本持平，去化周期稳中有增，由2021年6月末的11.10个月上涨至11.67个月。分能级来看，一线成交热度延续，市场韧性较强，去化周期环比微增至10.86个月，但仍显著低于2020年同期水平。二三线去化周期同环比齐增，维持在11-13个月左右，整体库存风险基本可控。

  具体来看，一线城市中除北京去化周期在1年以上，上海、广州、深圳均在10个月以下，库存风险相对较小，北京得益于限竞房犹存余温，本月去化周期同环比均出现大幅下降，是四个一线城市中唯一一个去化周期同环比齐降的城市，上海、广州去化周期环比持增，同比均显著低于去年同期，值得关注的当属深圳，去化周期同环比齐增，主要是因调控层层加码下，新房市场逐渐回归理性，以往火爆打新的盛况已难觅踪迹，取而代之的是弃购率大幅增加，狭义库存稳中有增，加之居民购房热情回落，去化周期增至9.91个月，高于去年同期水平。

  30个二线城市中仅有哈尔滨、太原、呼和浩特、大连4个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期同、环比均是涨多跌少，其中哈尔滨、兰州、青岛、昆明等面临去化周期大于15个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄、福州等成交热度回升，去化周期环比均有不同程度的回调，显著低于2020年同期水平。

  三四线城市去化周期环比持增，但同比还是略低于去年同期，库存压力上升但在可控范围。整体来看，下跌城市以东南沿海三四线为主，宁德、三明、盐城、无锡、莆田、泉州、汕头等城市7月末消化周期维持在一年以下，库存见底且同环比均保持降势。而连江、梅州等基本面缺乏支撑的三四线城市消化周期高达30个月以上，虽然本月去化周期有回落态势，但仍显著高于去年同期，库存风险依旧较大。

      表3-1 百城2021年7月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

  04

  广义库存

  38亿平延续高位波动，一线回落

  二三线同比涨幅持续收窄

  广义库存走势与狭义库存基本一致，本月延续稳中微增态势，2021年7月末达380441万平方米，环比微增0.1%，同比上涨5%。因22个重点城市集中供地集体缺席，导致本月土地市场成交规模回落，加之房企资金受限，新开工热情不高，未开工地块量总体持稳。分能级来看，一线同环比大幅回落，在不同能级城市居首，二三线城市环比微增，同比涨幅在5%-6%左右，增幅有收窄趋势，库存风险基本可控。

  一线城市中，上海、广州、深圳广义库存同环比齐降，去库存效果显著，主要得益房企开工进度加快，加之政府推地节奏放缓，带动整体广义库存稳步下行。北京广义库存环比下降，主要得益于新房良好的成交表现，狭义库存走低，加之本月土地市场未有地块成交，未开工地块量持稳。但因基数原因，同比保持增势，总体库存水平略高于去年同期。

  二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄7月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，株洲、烟台、南昌、沧州、蚌埠、太原、岳阳、哈尔滨、宝鸡、佛山、兰州次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2020年同期，涨多跌少，增幅显著的大体可分为以下几类：一是以张家口、哈尔滨、南昌、长春、兰州、天津、保定为代表的中西部和东北内陆城市，同比涨幅超15%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。二是部分东南沿海城市同样面临前期需求透支，潜在库存风险上升的问题，诸如芜湖、河源、镇江等城市广义库存也出现显著增长。

      表4-1 百城2021年7月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）总结

  综上，2021年7月房地产市场热度稳步回落，供需两淡，一方面房企经历了上月集中供货，本月推盘积极性并不算太高，另一方面调控政策持续加码，银根收紧下居民购房热情转淡，成交增长动能略显不足，供需相作用之下，狭义库存小幅微增至5.7亿平，去化周期增至12个月，广义库存则在38亿平高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，广、狭义库存均呈现同环比齐降趋势，库存风险基本可控；二线狭义库存环比小幅回落，同比涨幅收窄，不过仍属各能级之首；广义库存同环比齐增，潜在库存风险依旧较大。三四线狭义库存变动不大，主要问题聚焦在广义库存，同比增幅达5%，尤其是北部和部分东南沿海三四线城市，同比增幅更是在15%以上。

  预判8月，我们认为，狭义整体库存或将延续小幅微增态势，主要是基于成交增长动能转弱，供过于求将加剧库存积压。不过城市间分化将持续加剧：一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，但降幅有收窄趋势，尤其在银根收紧，利率上调的背景下，整体购房行为将逐步趋于理性，而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如梅州、连江等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

  而就广义库存而言，预期将高位持稳，主要是基于狭义库存微增，房企新开工意愿不足。一方面，多城二次集中供地延期，土地成交规模受限；另一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别充裕，开工意愿不会太高，从已披露的7月新开工数据我们不难看出端倪，7月单月新开工面积仅17660万平方米，较过去两年同期分别下降21.5%和12.6%，拖拽前7月房屋新开工面积增速进一步回落进入负区间。基于此，后期未开工地块量预期稳步上涨也将使得广义库存延续高位。