[克而瑞]深圳新房进入买方市场，供地质量提升但四轮土拍热度仍下行

  深圳第四轮集中土拍延续了一直以来较低的供地规模，共计成功出让6宗地块，总建面96.3万平方米，成交总金额97.27亿元，由于本次供应地块的7宗地均涉及安居房，公共住房的比例进一步提升，因而楼板价维系在低位，整体溢价率较第三轮集中供地进一步下滑，降至3.68%，热度创下集中供地以来的新低。

  取消竞自持改为竞可售安居房

  意在提升房企拿地积极性

  与第三批次集中出让一致，深圳第四批次供应量依然保持在较低的水平，共计出让7宗含宅用地，总规划建面达到101.2万平方米，总起拍价仅有100.08亿元。就地块分布来看，与第三轮一致，本轮供地依然集中在宝安、龙华、龙岗、光明等区域；不过好于三轮的是，部分地块多位于片区中心地带，如龙华民治地块紧邻深圳北站交通枢纽，宝安新安地块临近11号线宝安站约800米，地块质量有一定程度地提升，有助于提升房企拿地积极性。

  不仅如此，在出让规则方面，深圳第四批次集中土拍规则与前几轮有明显变化，主要是取消了竞自持改为竞可售安居房。在四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外，其余4宗地均采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即:限地价、限售价、限安居型商品房建筑面积，竞地价、竞安居型商品房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人，并且竞得的安居房可以出售，意在提升房企拿地积极性。

  整体溢价率降至3.68%

  土拍热度较第三轮进一步下滑虽然供地质量略有提升，但深圳第四轮集中土拍依然延续第三轮的低热态势，整体溢价率为3.68%，较第三轮下降0.24个百分点。

  其中，热度最高的当属宝安新安A002-0091地块、龙岗龙城G01019-0042地块两宗纯安居房地块，两宗地均吸引了多家房企参拍，最终触发摇号。究其原因，一方面两地区位较为优越，宝安新安地块临近11号线宝安站约800米；二是两地均为纯安居房，无需过多地考虑去化问题，就以宝安新安A002-0091地块为例，本轮土拍安居房限价44300元/平方米，距其1公里的A004-0175地块是鸿荣源在2021年第三轮集中土拍底价竞得的，新房限价85500元/平方米，去化问题无需过多担心；三是盈利空间也有保障，以宝安新安地块为例，即使以最高限价成交，楼板价也仅有18440元/平方米，地房比仅有42%，盈利空间比较充裕。

  此外，位于深圳北站附近的龙华民治地块因地理位置优越、区位条件较佳，吸引了多家房企参拍，最终经过41轮竞价触底封顶价，进入竞安居房阶段，最终被华润以15.88亿元+1200平方米安居房竞得，溢价率为15%，楼板价为33076元/平方米。而光明凤凰地块虽然区位尚佳，但由于周边新盘去化情况一般，去化压力较大，房企参拍情况不佳，最终被中海以31.92亿元的价格竞得，溢价率为0.9%。

  本场土拍唯一流拍地块G01117-0080位于龙岗板块，该地已经靠近东莞，地理位置较差，且周边二手房供应量较大，周边在售的新房项目去化不佳，最终惨遭流拍。

  新房市场热度持续下滑

  利润空间未及预期下房企“抄底”意愿不强总的来看，虽然本轮供地质量较三轮略有提升，但土拍结果却不尽人意，热度也创下集中供地以来的新低。究其原因，主要还是由于当前深圳楼市行情明显趋冷，加之疫情影响下，居民收入的不确定性增加，购买意愿不强；即使开发商多采取降价走量策略，成交价格下降，整体开盘去化率不佳。据CRIC监测数据统计，自今年1月份以来，深圳商品住宅成交量逐月走低，同比降幅也多在三成以上；成交疲软下，深圳新建商品住宅的消化周期也在10月末上升至15个月，较去年底明显拉长。

  此外，利润空间未及预期也是导致房企参拍意愿不强的原因。以4宗普通商品房用地为例，虽然土拍规则有明显调整，但销售指导价却与周边同类地块的销售指导价持平，部分地块甚至不及周边同类项目成交均价，实际利润空间并不是如此充足，因此房企参拍积极性并不佳。

  
      江苏亚伦集团摇得新安纯安居房地块

  今年首宗民企竞得深圳宅地与前三轮集中土拍均被央国企包揽不同，深圳第四轮土拍有了民企的身影。宝安新安A002-0091地块、龙岗龙城G01019-0042地块两宗地均触发了摇号，并且参拍房企中有了外地国企和民企的身影，厦门国贸、武汉城建、龙湖、东亚新华等企业均有报名，两宗地很快被竞到封顶价；最终，宝安新安地块被江苏亚伦集团摇号竞得，这也是深圳今年首宗被民企拍得的涉宅地；龙岗地块则被华侨城摇号所得，两家房企成为深圳四轮土拍的幸运儿。

  此外，华润、中海、深铁和人才安居各落一子。其中，华润以封顶价15.88亿元+1200平方米安居房拿下龙华民治地块，成为本场土拍中唯一竞安居房成交的地块。深圳地铁集团和中海则“财力值”拉满，分别以39.63亿元和31.92亿元的价格分别拿下龙岗坪地和光明凤凰地块，两地是本场土拍中总价最高的地块。

  整体来看，虽然深圳第四轮土拍热度不及前三轮，但与已经完成第四轮土拍的南京、苏州、无锡和长沙等4个城市相比，深圳表现还是略好一些，也是目前第四轮土拍中唯一有地块溢价成交的城市，并且本轮土拍中还有民企参拍并成功拿地。从宝安和龙岗两地块触发摇号来看，深圳本轮集中土拍土地质量的提升效果有一定程度的显现，房企的积极性有所提升。

  但是结合政策层面来看，虽然近来面向涉房企业的融资政策有所放松，但受益房企较为有限，在当前市场环境下，多数房企的资金压力仍旧趋紧，加之经过前三轮集中土拍的消耗，四季度品牌房企的拿地意愿将会较此前进一步降低。由此来看，土地成功出让的难度也越来越高，即使是一二线城市也是如此。这也会倒逼地方政府在接下来供地时要精准匹配房企的投资需求，第五轮或明年第一二轮的土拍门槛也或将会进一步降低。