[中房研协]2022年9月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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  二手住宅相关政策

  本月，中央层面继续支持居民刚性及改善性需求的释放，9月29日，央行、银监会提出阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；9月30日，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变；同日，财政部、税务总局联合提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以不同程度的退税优惠，有利于居民卖旧换新，促进二手房交易。

  地方层面宽松性购房政策陆续跟进，政策方向围绕发放购房补贴、契税补贴、人才补贴，降低购房门槛，推动二手房带押过户，公积金购房“一人购房全家帮”等方面展开。从具体城市来看，临海市提出按建筑面积给予不同程度的购房补贴；东港市、金华市、南昌市经开区、衡阳市衡东县、临沂市莒南县给予购房契税补贴；双辽市对进城购房的农民给予契税补贴，并在其购房时发放家电消费券；诸暨市降低购房首付比例；天津放宽限购政策，降低购房门槛；无锡、绵阳等地推动二手房交易“带押过户”；丽水市、长沙浏阳市提出发放人才购房补贴；汕尾市、绵阳市推行公积金“一人购房全家帮”，另有多地优化公积金信贷支持政策。

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  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1  典型城市二手住宅成交量环比减少逾一成

  9月，典型城市二手住宅成交面积合计877.5万平方米，较上月减少13.1%，绝对额减少132.4万平方米。从环比数据来看，北京、武汉、郑州成交量有小幅增长，其余各城市成交量均有所减少；从同比数据来看，深圳、南京、天津同比下滑，其余典型城市成交量均高于去年同期。具体来看，上海二手住宅成交面积位列第一，成交量为154.4万平方米，环比减少6.7%，同比增长57.0%；北京成交面积130.4万平方米，环比增加2.6%，较去年同期上涨11.8%；其余城市成交量均不高于90万平方米，重庆、武汉、天津、成都、广州、南京成交量在60万至90万平方米之间；郑州、合肥、青岛、厦门、深圳成交量均未超过49万平方米，其中，深圳成交量最低，为14.9万平方米，环比下滑22.7%，同比减少5.0%。

  2.2  上海、北京成交套数居前

  9月，典型城市二手住宅共成交9.6万套，较上月减少1.4万套，北京、武汉、郑州环比小幅上涨，其余各城市成交套数较上月均有所减少；天津、南京、深圳同比下滑，其余城市成交套数同比均有不同程度的增加。具体来看，上海成交套数居首位，达到1.84万套，环比下跌5.5%，较去年同期增加52.9%；北京成交套数为1.44万套，环比增长3.0%，同比增加14.1%；重庆、天津、武汉、广州、成都、南京成交套数在0.6万-1万套之间；郑州、合肥、青岛、深圳、厦门不高于0.5万套，其中，厦门成交套数最少，为0.14万套，环比减少20.3%，较去年同期增加45.4%。

  2.3 多数典型城市二手住宅售价环比下滑，且跌幅扩大

  2.3.1  上海环比涨幅领先，天津同环比跌幅居首

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，9月，上海、北京、成都、合肥、南京二手住宅销售价格环比上涨，其余典型城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，上海环比上涨0.5%，涨幅居首；其余城市涨幅不超过0.4%；深圳、郑州、重庆、青岛、厦门、广州环比跌幅在0.4%-0.6%之间；武汉环比下跌0.8%；天津环比下跌0.9%，跌幅居首。同比涨幅最大的为成都，较去年同期提高7.0%；其次北京、上海同比分别上涨4.6%、3.9%；广州、重庆同比跌幅不超过1.0%；合肥、厦门、青岛、南京、深圳同比跌幅在1.2%-3.5%之间；郑州、武汉、天津跌幅在5.3%-5.6%之间，其中，天津、武汉同比下跌5.6%，跌幅并列首位。

  从定基指数的角度来看，青岛、武汉、郑州、天津二手住宅价格低于2020年月均价格，其余典型城市二手住宅价格均高于基期，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格16.5个百分点，成都、上海、广州均高于基期价格12个百分点以上；重庆、合肥、深圳、南京、厦门高于基期价格3.4-4.5个百分点；青岛、武汉二手房销售价格分别低于基期价格1.3%、2.3%，郑州、天津分别低于基期价格4.3、5.0个百分点，分列典型城市末两位。

  2.3.2  南京大户型价格涨幅突出

  从结构上看，9月，上海、北京、成都三种户型价格均出现明显上涨，厦门、深圳等八个城市各户型价格均呈现明显下滑。具体来看，上海、北京、成都90平方米以下户型价格较上月均上涨0.5%、0.4%、0.4%，合肥、南京涨幅不超过0.2%，厦门、深圳等七个城市跌幅不超过1.0%，武汉小户型价格环比下跌1.2%；90-144平方米户型中，上海、北京较上月增加0.5%，合肥、成都涨幅不超过0.2%，南京与上月持平，郑州、青岛等八个城市跌幅不超过1.0%；144平方米以上户型中，南京上涨1.0%，上海、北京、成都涨幅不超过0.7%，重庆、合肥等九个城市大户型价格跌幅不超过1.0%。

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  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   多数典型城市二手房成交面积高于新房

  9月，典型城市新建商品住宅成交面积为831.3万平方米，环比减少3.0%，绝对额较上月减少25.4万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.06倍，具体来看，重庆二手房成交面积是相应新房成交面积的2.4倍；北京、上海、广州、南京、天津、武汉、成都、厦门二手房成交面积均高于新房成交面积，深圳、郑州、青岛、合肥二手房成交面积不及新房成交面积。从绝对额来看，上海新房成交面积最高，达到127.2万平方米，同期二手房成交面积是新房的1.2倍；其次青岛新房成交面积为110.8万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.3倍；北京、武汉、成都等十个城市成交量分布在36万平方米至72万平方米之间，厦门新房成交量为14.8万平方米平方米，位列典型城市末位。从成交套数来看，9月新房成交套数7.3万套，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.3倍，绝对额较新房成交套数多2.3万套，二手房成交比重持续增长。

  3.2  成都、合肥新房售价环比领涨，武汉同环比持续下跌

  9月，典型城市新房销售价格环比下跌的城市个数增加，具体来看，成都、合肥环比指数较上月提升0.7%，并列典型城市首位，重庆、北京、上海涨幅在0.2%-0.3%之间；青岛、天津、深圳等七个城市环比跌幅不超过0.5%，武汉较上月下跌0.9%，位列典型城市末位。从同比指数来看，同比涨幅最大的为成都和北京，分别上涨6.2%、6.1%；其余城市同比涨幅不高于3.8%；青岛、广州较去年同期微涨0.1%；厦门、郑州、天津同比跌幅不超过4.3%，武汉较去年同期下跌6.1%，跌幅居首。

  从定基指数的角度来看，除郑州外，其余典型城市新房价格均高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为成都，较基期提高12.4个百分点；北京、重庆、广州定基价格指数均高于基期10个百分点以上；其余城市涨幅分布在0.4%-9.4%之间，郑州低于基期价格0.7个百分点。

  从结构上看，与上月相比，成都、合肥、北京、上海、重庆三种户型价格整体有明显上涨，厦门、武汉、郑州等八个城市整体有所下滑。具体来看，成都、合肥90平方米以下小户型价格涨幅突出，上涨0.9%，北京、上海、重庆价格涨幅在0.1%-0.3%；厦门、武汉、郑州等八个城市小户型价格跌幅不超过0.9%。90-144平方米户型中，成都较上月提高0.9%，合肥、重庆、上海涨幅在0.2%-0.5%；北京与上月持平；厦门、广州等八个城市中等户型价格环比跌幅不超过1.0%。144平方米以上户型中，合肥涨幅突出，较上月增加1.1%，成都、重庆、青岛、北京、上海涨幅在0.3%-0.4%之间，天津、郑州、深圳等七个城市大户型价格跌幅不超过0.8%。

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  总 结

  本月，中央层面继续释放政策支持信号，允许部分城市首套住房贷款利率下限阶段性放宽，并将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，另提出符合条件的纳税人1年内以旧换新的，可享受退税优惠，有利于降低住房置换成本。地方层面，宽松性购房政策不断推进，政策方向围绕发放购房补贴、契税补贴、人才补贴，降低购房门槛，推动二手房带押过户，公积金购房“一人购房全家帮”等方面展开，另有多地优化公积金信贷支持政策，有利于缩短交易期限，提高二手房交易效率。

  从成交量来看，典型城市二手房成交量整体较上月下降超过一成。从环比数据来看，北京、武汉、郑州小幅上涨，其余城市环比均呈现下跌，成都跌幅居首。从同比数据来看，深圳、南京、天津成交量低于去年同期，其余城市成交量同比有所上涨，成都、青岛涨幅明显。同期新房成交量环比小幅下跌，广州、南京、天津、武汉、成都环比下滑，其余城市环比有所上涨；上海、深圳、青岛、合肥同比上涨，其余典型城市成交水平仍显著低于去年同期。9月典型城市二手房成交比重继续增长，二手房成交面积是新房成交面积的1.06倍，二手房成交套数是新房成交套数的1.3倍。

  从价格方面来看，本月二手房售价下跌的城市个数与上月持平。从环比数据来看，上海本月环比涨幅居首，其次北京、成都上涨明显，合肥、南京微涨，其余典型城市环比指数持续下滑，天津环比跌幅位列首位；从同比数据来看，成都、北京、上海二手房价格同比上涨，其余城市同比持续走低，武汉、天津同比跌幅并列首位且跌幅较上月有所扩大。整体而言，支持性政策仍在不断释放，但提振效应正逐渐弱化，市场表现上一二线城市热度分化显著，一线城市有望率先企稳，但其他城市仍处于盘整期。