[克而瑞]港龙中国：从土地为王到现金为王 三道红线维持绿档

  核心观点

  【业绩规模下滑，积极推动老带新和数字化营销】2022年上半年，港龙中国合约销售金额70.8亿元，销售规模下降。从城市竞争力来看，企业在本土市场上的整体销售情况较去年年底有所下滑，本土影响力有待恢复和提升。为推动销售，港龙在集团营销层面、老带新营销、数字化营销和社群营销方面发力，多维度增加客户粘性和认同度。

  【半年未新增货量，总土储以长三角地区为主】2022年上半年港龙中国无新增土储，截止2022年6月30日，土地储备总建筑面积为862.1万平方米，较去年同期相比规模收缩19.9%，但按照2022年上半年的销售节奏看，土储足够支撑未来五年左右的发展。从区域分布上看，长三角土储建面占比为71.5%，占比较去年年底下降2.4个百分点，但长三角仍是港龙中国重点深耕区域。整体来看，土储布局保持稳定。

  【全年营收结转有保障，少数股东摊薄归母净利】2022年上半年港龙中国营业收入为54.8亿元，同比增长12.8%。预收账款达262亿元，合同负债覆盖营收倍数（合同负债/21年全年营收）为2.5，足够支撑后续项目的结转。毛利率为20.8%，同比下滑2.62个百分点，主要由于期内结转项目多为高成本项目，压缩利润空间。净利率和归母净利率分别为8.3%和3.3%，持续下滑趋势明显。2022年上半年归母净利润仅占净利润的40%，从近两年的新增土储权益数据看，若未来继续以较低权益比例扩充土储，仍将面临少数股东摊薄利润的情况。

  【长短债务结构持续优化，三道红线保持绿档】截止至2022年上半年，港龙中国拥有现金及现金等价物总规模为57.3亿元，短期债务规模为15.3亿元，短期债务规模较去年年底继续缩减43.7%，与总有息负债占比降至18.5%，现金短债比为3.7，剔除受限制现金的现金短债比为1.0，整体来看短期债务压力属于可控水平。长短期债务比为4.2，债务结构优化效果明显。净负债率为23.9%，与2021年末小幅下降1.2个百分点。剔除预收款的资产负债率为58.7%，较2021年底进一步下降5.6个百分点，自2021年中期以来持续保持绿档。

  01

  销售

  业绩规模下滑

  积极推动老带新和数字化营销

  业绩规模降幅明显。2022年上半年，港龙中国合约销售金额70.8亿元，销售面积54.1万平方米，销售规模较去年同期下降。从城市竞争力来看，港龙在江苏省13个城市中已布局10城1，根据CRIC发布的各城市《2022年上半年企业销售排行榜》2来看，港龙在常州、淮安2个城市入围该城市2022年上半年度CRIC销售排行榜，其中在淮安位列2022年上半年权益销售金额榜单TOP10，而2021年底港龙入围常州、盐城、淮安、南通四城销售榜单，其中淮安全口径销售排行榜TOP5，从上榜城市数量和榜单排名看，企业在本土市场上的整体销售情况较去年年底有所下滑，本土影响力有待恢复和提升。

  大力发展老带新营销和新媒体营销能力。2022年上半年市场整体需求不及往期，购房者观望情绪浓厚，行业下行压力明显，为推动销售，港龙在以下四方面调整营销策略：

  第一，2022年上半年举办了“线上无忧购房计划”和“青春【购】燃季”两场集团层面的大规模营销活动；第二，聚焦老带新，不断提升老带新成交占比；第三，发力数字化营销，一方面完善线上售楼处，打造“VR看房+实时选房+VIP讲解”的看房新模式，另一方面借助媒体矩阵为项目引流，泰州上河风华6天线上流量突破200万，部分典型置业顾问通过线上互动实现线上成交；第四，打造港龙龙悦会，提升业主对企业的认同度，搭建“211+X”理想模型，不断提升业主服务品质。

  02

  土储

  半年未新增货量

  总土储以长三角地区为主

  上半年未拿地，土储规模可供5年发展所需。2022年上半年港龙中国无新增土储，截止2022年6月30日，土地储备总建筑面积为862.1万平方米，较去年同期相比规模收缩19.9%，但按照2022年上半年的销售节奏看，土储足够支撑未来五年左右的发展。

  长三角占比超七成，珠三角、中西部均有布局。从区域分布上看，长三角土储建面占比为71.5%，占比较去年年底下降2.4个百分点，但长三角仍是港龙中国重点深耕区域。从省份分布看，长三角地区的江苏、浙江、上海的土储占比较去年年底有所下降，其中江苏省降幅最大超3个百分点，安徽省土储占比同比上升2.2个百分点，珠三角地区土储占比增幅最大，同比上升2.5个百分点，整体来看，土储布局保持稳定。

  03

  营收

  全年营收结转有保障

  少数股东摊薄归母净利

  营收规模同比增加12.8%，全年结转有保障。2022年上半年港龙中国营业收入为54.8亿元，主要来自物业销售，同比增长12.8%，营收规模的扩张主要得益于期内交付的物业项目增加，期内交付面积49.4万平方米，同比增长20%。港龙中国2022年上半年预收账款达262亿元，虽然相比2021年底小幅下降3.7%，但合同负债覆盖营收倍数（合同负债/21年全年营收）为2.5，足够支撑后续项目的结转。

  毛利率、净利率持续下滑，少数股东权益占比提高。2022年上半年港龙中国毛利润为11.4亿元，同比小幅上升0.1%。毛利率为20.8%，同比下滑2.62个百分点，主要由于期内结转项目多为高成本项目，压缩利润空间。2022年上半年港龙中国净利率和归母净利率分别为8.3%和3.3%，持续下滑趋势明显。2022年上半年归母净利润仅占净利润的40%，占比与去年同期基本持平，少数股东权益的净利占比维持较高水平，从近两年的新增土储权益数据看，2020年、2021年新增土储权益分别为51%、49%，若未来继续以较低权益比例扩充土储，将难以改善少数股东摊薄利润的情况。

  04

  负债

  长短债务结构持续优化

  三道红线保持绿档

  现金规模下降明显，债务结构持续优化。截止至2022年上半年，港龙中国拥有现金及现金等价物总规模为57.3亿元，较去年年底规模下降17.1%，短期债务规模为15.3亿元，短期债务规模较去年年底继续缩减43.7%，与总有息负债占比降至18.5%，现金短债比为3.7，剔除受限制现金的现金短债比仅1.0，整体来看短期债务压力属于可控水平。同时，长期债务规模为68.1亿元，与去年年底持平，长短期债务比为4.2，债务结构优化效果明显。

  保持绿档，剔除预收款的资产负债率持续下降。截止至2021年12月31日，港龙中国的净负债率为23.9%，与2021年末小幅下降1.2个百分点。剔除预收款的资产负债率为58.7%，较2021年底进一步下降5.6个百分点，自2021年中期以来持续保持绿档。