[克而瑞]项目交付力从细节映射整体，从实景反馈真实产品力_中房网

城市:全国
发布时间:2022-08-29
报告类型:企业监测分析
发布机构:克而瑞

前言

随着房地产行业从规模红利向产品红利过渡转变，产品力的重要性日益凸显。而在疫情反复、经济下行、市场信心疲软大环境下，“保交付”成为当前第一要务。而长期来看，“房住不炒”的政策主基调不会改变，行业整体增速放缓，未来将力求平稳、健康发展，产品力、交付力、服务力方面的不断精进成为行业的共识，也是房企践行长期主义的立足之本。

一方面，交付力是商品住宅预售制下的产物，亦是当前社会背景下，整个行业调整过渡阶段的重要抓手，是房企社会责任的体现。另一方面，交付力串联从产品设计、成本、工程，到品控、服务跟进等全线条、各部门，是房企综合实力的衡量，亦是与C端连接的重要窗口。

上一篇专题（详情请戳→《房企全面提升交付力，交付流程体系化成为趋势》），我们从企业的角度研究了房企的交付体系。房企完善的交付体系是实现项目交付水准的重要保障。那么项目的交付水准从哪些方面来体现,室内、公区、社区等各交付区域的特征又是什么？当前市场上的交付项目由于地域经济、人文、政策等方面的差异，即使同企业的不同项目，在交付力的表现上还是会存在一定差异性。本专题通过深入调研2022年交付的数百个典型项目，挖掘当前市场上项目优秀“交付力”的共性，为行业提供一定借鉴与参考。

户内空间：聚焦颜值、材料

和工艺细节的品质打磨

在“房住不炒”的政策目标下，住宅愈渐回归居住的本源属性，而户内空间作为生活最重要的“容器”，其交付品质深刻影响着业主的居住体验，是业主关注的重中之重。

在交付阶段，室内空间褪去了样板间的陈设妆点，其美感、品质、实用性都将经历真实生活的考验。近年来，越来越多的房企聚焦室内空间的品质打磨，通过精良适用的材料、和谐美观的外观、丰富实用的设施，为业主营造“享受级”居住空间。

1、追求色调、肌理与线条的视觉和谐度

事实上，精装房虽然省时省力，但一些项目的装饰装修千篇一律、刻板老调，后期拆改、清运又需要花费较多财力和时间，这些问题已然给消费者带来不小的困扰。随着“颜经济”的兴起，人们对室内精装的颜值有了越来越高的要求。在此背景下，许多房企开始在精装的视觉效果上做革新，通过色调、肌理与线条的设计与打磨，给住宅化一层完美“底妆”，为业主入住后的软装布置打好基础。

上海绿地海珀外滩的室内精装呈现出一体化原则，从精致的硬装材质、配置与未来软装搭配效果进行统筹考量，从原材料上把关，形成空间风格的连贯统一。整体精装采用低饱和度的大地色系，并在墙面、踢脚线、吊顶等结构利用金属材质勾勒出精致线条，吊顶圆角与地板图案相呼应，和谐而富有层次。

杭州凤起钱潮室内精装总体采用温柔的米黄色系，墙面选用木饰面、皮质硬包、墙布等多种材质，视觉上统一和谐却不显单调。金属线条、弧形吊顶等元素蕴含着复杂工艺，彰显空间的高级质感。

2、用材选材因地制宜，迎合业主生活所需

除了营造良好的视觉观感之外，精良考究的用材更是体现着住宅产品的内在实力。高品质的材料不仅质感上乘，且能经受时间的考验，在长期使用后性能和颜值仍然“在线”，节省了业主后期更换和维护的成本，体现了房企对“产品主义”和“长期主义”内核的坚持。

佛山保利天悦在室内精装材料上结合南方气候条件，在墙面运用环保硅藻泥，多孔结构自动调节室内湿度，自带吸附甲醛“超能力”。东西向外墙窗均采用三银LOW-E玻璃，有效屏蔽紫外线，透光不透热，在降低空调能耗的同时，让室内更加冬暖夏凉。浴室内镜柜选材法迪奥门板柜体，采用食品级不锈钢材料，内层板采用3C认证的钢化玻璃，有效预防发霉发潮等问题。

3、人性化和智能化设施打造注重功能细致度

丰富、实用的室内设施往往能给业主带来一种直接的幸福感，它蕴藏着房企对生活方式的巧思，同时也是项目档次的重要体现。当前，一些房企深度解读生活内涵，在玄关、厨房、卫生间、卧室等空间，配置功能与性能俱佳的收纳柜、电器等，守护业主舒适而丰富的生活体验。

常州嘉宏江左风华十分重视住宅的功能打造，其玄关功能细节多达20余处，鞋柜内配置独立新风系统，有效保证了储物空间内的清爽环境，鞋架可实现360°翻转，收纳能力更强。卫生间配置了劳芬卫浴坐便器、卡德维浴缸和台盆、高仪淋浴花洒等，尤其是背冲花洒、放溢出导水槽等细节设施，更是彰显了项目对于生活的细致关怀。

金科博翠碧蓝湾除了配备中央空调、地暖、新风三大件之外，还在厨房配有西门子三件套、方太水槽式洗碗机、凉霸、手摇式窗户等设施，此外，卫生间配备电热毛巾架，公卫门口设有小夜灯，方便起居照明，小夜灯旁边即是ap热点装置，能够增强网络信号，在房间里用网更快更稳定。

公共区域：打磨观感与细节

营造品质归家感

公共区域包括首层大堂、电梯、电梯厅、地下车库、地下大堂等区域，是业主归家的必经之地，也是社区重要的“第二门面”。交付阶段的公共区域一方面注重尺度、用材、装饰等方面相较于销售宣传阶段的还原度，以及整体风格的相融度，带给业主品质尊贵感，营造归家礼序。另一方面，在公共区域设施上添加功能性、人性化、智能化配置，切实提升业主的归家便利性与安全性，亦是重要考量维度。

1、追求尺度与颜值，拉满归家礼序感与尊贵感

公共区域的“颜值”是业主进入“室内”的第一感观与印象，一方面要尽可能还原销售宣传阶段的效果，另一方面注重仪式感的打造，主要从以下三个维度入手：一是大堂的空间与面积尺度感，挑高与阔绰的入户设计拉满归家尊贵感与仪式感。二是用材的考究，彰显出项目品质，例如大堂的地面及墙面选用石材、地下车库采用环氧地坪、电梯轿厢门采用喷砂不锈钢等。值得注意的是，部分用材在美观及功能性的同时需考虑地域特征调整，例如环氧地坪不适用于部分气候潮湿地区。三是设计，通过用材与线条、装饰的合理搭配运用，营造独有的意境与风格，使得公共区域表达出项目整体的人文内涵、艺术风格及内在设计理念，巧妙变动中又显和谐统一。

重庆·融创壹号院项目入户大堂取其山川之形，江水之意，首层用弧形立面设计，约5米的空高，让业主感受到“入门级归家”的舒适体验。同时，该项目将山川流水纹路造型、壹号院专属logo镶嵌等元素融汇于首层大堂、电梯厅、地下车库乃至地下大堂整个公区。探寻重庆精神，汲取在地文化，以“江流交汇，山川相融”为设计语境，用线条装点空间，将艺术美学由室外延续至室内，演绎当地建筑的精神气质。

济南旭辉奥体铂悦府项目南入挑空大堂，电梯轿厢品质精装，地下车库采用环氧地坪，并打造星空泛顶，细节之处无不彰显豪宅品质。

2、功能性、便民化是公共区域的重要考量因素

公共区域一方面是社区的“门面担当”，另一方面也扮演着归家路径中的重要功能性角色。无论是首层大堂及电梯内的空调配置，入户大堂休息区、信报箱，还是地下车库的独立垃圾间、全WIFI覆盖、储物柜等，均充分考虑了业主的功能性需求。同时，地下车库采用BIM技术优化、配置充电桩、新风系统，利用色块分区、强对比数字标识、人车分流等设计，在提升地库管理效率的同时，为业主带去最大化便利。此外，诸如地库无障碍残破、行车道防滑降噪、减速带等人性化设置，均成为公区加分项。

佛山保利天悦电梯轿厢门采用喷砂不锈钢，做抗指纹处理，保证了不锈钢的光泽、质感；电梯轿厢内配备光等离子消毒，后疫情时代满足业主多健康的需求。同时其地下车库配置2500mm*5300mm超大车位尺，车位配比高达1：1.7，100%充电桩车位；并设有地下落客区，全动线人车分流，充分考虑了实用性与适用性。

成都金地叁拾玖峰花园在首层大堂配备休闲区、等候区以及供业主无偿使用的高端会所，以及宴会厅、书吧、健身房和儿童活动空间，充分打造酒店式社区配套服务。同时于电梯厅通道纳入信报箱和社区设施功能，包含独立卫生间、社区活动室、休闲等待区等，串联社区设施的主通道在归家动线中串联各个场景，提高空间体验，切实满足业主归家路径中的所需。

3、智能化设施兼顾出行安全与效率

除了颜值与功能，门禁、电梯等的智能化系统配置，在保障社区安全性的同时，提升业主出行效率。

嘉兴新希望锦棠里项目针对后疫情时期痛点，在公共区域配置访客自助系统、门禁系统、梯控系统以及天使手环，保证业主的全程无接触通行。其中天使手环专为老人与儿童设计，包含危险区域进入预警，异常行为预警管理，防走失管理系统等功能。

绿地宜宾上海多伦公馆在首层及地下大堂均设置了人脸识别、可视对讲、视频监控系统、背景音乐系统、信息发布系统、门禁系统、电动大门无感进入等智能化设施，地下车库还设有视频监控系统和车辆管理系统，用科技赋能品质生活。

建筑与园林：全方位考量细节

力求情景交融的和谐之美

除了室内、公区之外，建筑、园林、社区空间等模块是项目颜值的综合体现，需要融合成一个整体去评判项目的交付效果。

在预售阶段，除了示范区的部分实景呈现，这些模块几乎难以眼见为实，整体效果更是无从知晓，是业主难以辨析甚至是容易忽视的内容。但从交付项目的呈现结果来看，大部分房企不仅质量过关，更在产品中传递美学视觉效果，为业主营造良好的感官体验。围绕业主户归家路径，从社区入口、核心景观、外立面，社区设施等区域，以业主视角全方位考量细节精益求精，呈现一个功能性与观赏性兼备的高品质、高颜值社区面貌。

1、精工建造还原设计效果，自然实景中呈现建筑美学

建筑立面是项目对外展示的重要窗口，彰显着项目的档次和格调，也体现着房企的建筑功底。其交付呈现的水准对业主的居住体验和项目未来市场价值都有深刻影响。

经过精工建造，当建筑呈现在自然光线与环境中，其质感和肌理才真正得以呈现。一些优秀项目立面采用质感上乘的材料，巧妙勾勒出精美的建筑线条，在自然光影中释放出材料与建筑形态的魅力，实景观感比效果图更为出彩。

杭州绿城晓风印月采用铝板、石材、玻璃塑造出硬朗理性的现代风格立面，通过精工匠造，实景呈现出的建筑肌理与线条比效果图更显高级质感。建筑在阳光中泛着点点微光，映射出天空的明净与云朵的变化。到了夜晚，温暖的室内灯光映衬出精致的建筑轮廓，成为城市夜景中美好的一隅。此外，建筑还与扎哈风格的社区园林形成呼应，共同呈现出微妙的几何感。

住宅建筑并非孤立存在，而是和周边自然环境、园林景观一同形成视觉整体。上海金地西郊风华外立面大面积使用陶板，搭配铝板、真石漆等材料，陶板的质感让建筑更具质朴的亲和力，与周围植物形成巧妙地呼应，塑造出温和幽静的建筑形象，尤其是在傍晚暖色灯光的映衬下，米白色陶板尽显家的温柔，建筑实景比效果图更为脱俗雅致。

绍兴万科湖心湾在外立面选材方面，经过一次次选样与上墙对比，最终决定采用仿木纹铝板，严选耐久性更强的辊涂工艺，以斜面精准拼接形式高度呈现材料。木纹饰面与周围植物景观更为融合，让冷毅的建筑线条多了几分自然原生感。墙面主体仿珍珠蓝石材涂料，多次尝试不同方案来调节墙体缝宽，以精确到毫米的精细标准完善外层的统一性，使建筑肌理的呈现更细腻。

2、注重植株形态与种类，以合理布局打造“亲自然”环境

在合同规定期限内交付是对房企交付力的基本要求，而业主对社区园林景观是否按宣传交付抱有极大的关注和期待。景观是交付时第一波视觉冲击，是否枝叶葳蕤，是否曲径通幽，是否交相辉映等成为业主衡量园林景观的直观感受。社区中的草木并非只是建筑的点缀，更是与业主们未来共同生活的一部分。

在已交付项目中，房企对于园林景观倾注心力，力求做到设计感与功能性相统一。在功能属性之上注入人文、生态、健康、疗愈等理念，通过布局、色调、植物等多层次表现与人接触产生感官共鸣，令各景观节点呈现多重沉浸式交互体验。

植物是构成园林景观的主要素材，由植物构成的空间随着时间、光影、色彩的变化而丰富多样。植物景观在交付中的体现，主要关注地域性、季节性以及合理配比，并灵活运用多种栽植方式，让景观在统一中更富韵律感。

一般来说，通过乔木、灌木、地被等多种形式植物搭配打造高低错落的植物景观。通过对植手法，比如在社区主入口栽植对称的罗汉松，在入口道路对称栽植成列的香樟、梧桐、银杏等，显得庄重且整齐；通过孤植手法，体现名贵树木个性美，成为空间焦点；通过丛植或群植手法，用作主景或配景，营造树林景象。

佛山保利天悦项目中大量采用榕树，常绿落叶树合理搭配，注重四季气候性景观，以艺术地形加乔木的方式呈现。中心广场设置十二棵树龄约70岁的朴树，胸径达1.2米,树高15米，冠幅9米，据了解是团队寻遍岭南村落才相中的。从项目落地成果来看生态、艺术、人文在园林景观中交织相融，林荫道边上移栽的原生榕树形成自然过渡，而榕树是岭南人的精神记忆；庭院中朴树与苔藓地被呈现出疏朗开阔的空间氛围，而岭南湿润的地域气候造就了这片地被之美。

通过项目效果图、模型图与实景图的对比，佛山保利天悦的林荫道、中心景观等基本还原了效果图与模型图，呈现出自然与现代相融合的品质感。此外，水纹元素、雾森系统、不规则收边、自然面材质石材等细节，将交付诚意传递得更加饱满。

长沙东原麓印长江植物遵循当地生态原则，为保证植株效果稳定多选用本土树种。乔木种类丰富，根据不同的功能场地分区得疏密得当。比如主入口区域，选用婀娜多姿的乌桕，与水景的灵动交相辉映。儿童、适老区则多选用开花植物日本晚樱、红叶李等，增强季相观赏性，感知四季变化。宅间巷道分别采用紫薇、晚樱、美人梅、垂丝海棠等13种主题植物，让每一条归家路都与众不同。

3、强调空间相互渗透，细节之处见“真功夫”

在前期销售阶段业主恐难以亲身体验社区空间、设施，然而社区也是影响未来居住体验的关键因素之一，它承载了社区业主休闲娱乐与精神文化的需求。随着人们对于社区关注度的不断提升，房企在交付时往往构建多元共享空间，强调架空层、游乐场、适老场地等社交空间的渗透与交融，让社区成为充满人情味与生命力的“美好生活共同体”。

在市场上千篇一律的标准化模块下，房企社区交付的内容大同小异，真正能拉开交付力差距就在于：是否可以通过有限的社区空间与设施营造未来生活方式。

在重庆融创壹号院一期的14栋楼里，有7栋都配置了面积约110-120㎡、净高约5m的室内架空层。整个社区架空层总面积达到了重庆罕见的约4100㎡（含物业用房）。室内架空空间，设置了果壳、活力、悦聚、艺境、乐活、意境、舒享7大主题，娱乐、商务、艺术、运动、休闲等一应俱全，涵盖长者、中青年、儿童三代人的日常社区生活场景，每个业主都能在功能多元、相对独立的架空层空间里，找到属于自己的小世界。

在设计上，通过空间的无界设计，使架空层内外的景观有连续性。室内架空层内设置空调，使之能够突破空间使用的季节与气候限制，无论寒冬还是酷暑，让业主都能随心使用。后期，还将有计划地开展空间运营，通过一系列文化活动的植入，构筑架空层的人间烟火气，让业主产生社区归属感。

此外，约1000㎡的中央花园成为社区会客厅，以景亭会客厅三面围合草坪而形成，尽端是270°水上环绕的下沉式包厢，两侧6个景亭则掩映在缤纷花境中，成为私享的小聚空间；约1700㎡的泳池花园，配备50米标准泳道及水疗按摩功能，约200米蜿蜒蓝绿岸线，呈现全龄泳池度假生活场景。融创独有的NASH儿童体系，打造专属儿童成长的自然博物馆，设计约150米长游憩式景观带，设置童梦花园、自然课堂等成长空间。

在社区设施人性化细节方面，廊架软装采用了进口游艇专用皮料作为户外坐垫，不易变色老化，但价格却是普通户外布艺的约5倍；草坪剧场精选高尔夫球场专用果岭草，草坪施工工艺达到了整整11道；约100㎡的儿童泳池，四边形状采用与外立面相应和的不等边设计，倒圆角设计可避免碰撞受伤；泳池区域与架空层之间设置植物绿墙强调私密性。

融创对于已交付的项目，不再停留于物质化的建筑表层，而是以空间、场所引导人文精神、生活体验的美好传达。无论是架空层、社区会客厅、泳池花园或周边廊架，融创充分利用空间为提供业主一个可以真正停留体验的社区磁场，通过场景营造创造富于变化的邻里交流机会，形成交互性极强的生活空间。

服务体系：覆盖交付全周期

品质物业提升服务附加值

交付力的核心除了将产品落地并直观地呈现给客户，细心、周到、全面的服务体系，为客户提供优质的服务体验亦是其重要一环。

1、聚焦交房全流程服务，为客户提供优质交付体验

随着交付力中的服务环节被日益重视，除了服务的及时跟进、服务颗粒度不断细化，贯穿交付前、中、后期的全周期交付体系也逐步成为趋势。交付前注重标准的制定、品质的管控，以及通过施工实时直播等措施建立与客户的连接，透明公开化进度，让业主安心的同时自觉接受市场监督。交付时立足客户视角，聚焦陪同式验房、一站式交付、交房即交证等举措，提供交付贴心服务。交付后建立健全投诉回访机制，保证承诺期内的维修服务，同时定期跟进客户满意度，并以此督促自身交付力的不断提升。

武汉金地格林格林项目设有较为完善的交付体系。交付前，引入金地智慧工地，通过集团-区域-城市-项目四级直播监控体系，保证建设过程施工质量和施工安全，并及时对接客户。交付前6个月持续添加业主微信，进行客户分级，针对不同类型客户进行维护；交付前3-6个月成立项目交付准备工作组，评估交付组织、保修保障、交付文件、产品质量整改情况；交付前1个月进行工地开放活动，提前邀请业主看房，化解业主疑虑。交付当天，设置全家福、冰淇淋、全屋定制、交付礼品等，将服务体现到每个细节。交付后，为期1个月集中整改，完成95%的问题点销项，让业主能够尽快入住。

天津华发未来荟项目同样采用集中交付全流程设置，交付前，通过各阶段施工工序穿插的科学性、合理性，并采用先进的施工工艺等手段，保证了工程进度和质量要求，确保项目高品质交付。临交付前期，进行电话预约，避免客户办理交付手续等待时间。交付中，前置交付培训，提升客户回家归属感；同时，设置现场快修环节，保障维修及时性和业主收房体验。交付后，定期与重点业主沟通，收集客户交付体验意见，为后续提升交付满意度奠定基础。

2、品质物业服务提升居住质量，社群运营增进业主归属感

业主入住后，交付的服务跟进延伸至物业服务，包括基础性物业服务与增值服务，以全方位确保业主的生活品质。其中，基础物业服务主要包括社区设备、环境的定期维护管理，讲究及时与有序，以保证业主的基本居住质量，科技赋能与平台化管理提升物业服务水准。而增值服务则涉及业主社交、生活、心理、健康等多维度场景，对服务的颗粒度细化与涉及广度提出了更高要求。

苏州招商蛇口琴湖会客厅项目在基础物业服务中设施设备纳入智能化管理系统，一键巡检，扫码即知设备情况，工作台24小时监控设备情况。同时用科技赋能环境，加入了多样科技设备，提升保洁作业效率，保障小区环境健康。

青岛新城玺樾·门第项目结合公司要求及业主需求，全年根据不同季节、不同群体设计丰富多样的社区文化活动。例如新年装扮、元宵节活动、三八女神节、植树节活动、六一儿童节手工DIY、五月初五端午节包粽子、夏日送清凉活动、9月10日教师节、中秋节手工月饼DIY＆猜灯谜、中秋＆国庆节园区布置装扮、冬至关爱老人活动等，增进业主粘性与幸福体验感。