[克而瑞]合景泰富：积极做好债务管理 多元化迎来收成期

  核心观点

  【全口径销售额238.9亿元，总可售货值可达1600亿元】根据克而瑞数据显示，合景泰富上半年实现全口径销售额238.9亿元，排在行业第42位。根据此前企业披露，2022年总可售货值可达1600亿元，依此计算下半年仍有超千亿可售货值。后期，随着市场修复，企业需紧跟市场动态，及时调整推盘节奏、制定有效的营销策略，抓住机会窗口。

  【投资全面收紧，权益土地储备达1494万平方米】报告期内，投资全面收紧，未有新增拿地。截至2022年6月30日，旗下共有177个项目，分布于44个城市，权益建筑面积达1494万平方米，主要布局在粤港澳大湾区和长三角两大经济区。中短期来看，合景泰富的储备资源尚足，后期流动性好转，仍要在土地投拓上积极展开铺排，夯实储备保障基础和高质量发展的基石。

  【利润率随行业进一步走低，盈利优势削弱】2022上半年，合景泰富实现营业收入84.7亿元，同比下降34.7%。毛利润、净利润分别为14.7亿元、5.0亿元。同时，毛利率17.3%，显著低于2021年同期的30.1%，净利率和归母净利率分别为6.0%、5.1%，盈利优势削弱，后期需要重视有利润的经营。

  【坚持兑付缓解流动性风险，积极做好债务管理】今年以来，合景泰富坚持兑付境内外债务，年初初至报告日累计兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计人民币59.39亿元，连同境外美元债券2.5亿美元。截至2022年6月30日，现金短债比为0.98，净负债率为93.2%，下半年仍有多笔美元债和公司债面临到期，中短期流动性都将比较紧张，企业需要持续完善经营和财务风险管理体系，积极应对。

  【商业数智营销平台项目正式启动，持续提升综合运营实力】通过十余年深耕，合景泰富商业运营已进入收获期。今年上半年，购物中心、酒店、写字楼均取得较好的进展，租金收入达到9.16亿，小幅增长1.7%，其中商场增加25%，写字楼增长16%，增强企业造血能力。此外，商业数智营销平台项目正式启动，未来将持续提升综合运营实力。

  01

  销售

  全口径销售额238.9亿元

  总可售货值可达1600亿元

  2022年上半年，市场持续低迷，销售去化普遍承压，根据克而瑞数据显示，合景泰富实现全口径销售额238.9亿元，排在行业第42位。具体来看，业绩来源仍然以大湾区和长三角两大深耕区域为主，按预售金额贡献划分，在售122个项目中，54%来自粤港澳大湾区，23%来自长三角区域。高能级区城市韧性较高，广州、佛山、深圳、上海、苏州销售业绩占比达到65%。

  根据此前企业披露，2022年总可售货值可达1600亿元，依此计算下半年仍有超千亿可售货值，且主要集中于大湾区及长三角区域的一线及强二线城市。随着市场修复，需求反弹或加速，去化预期走强，将带来更好的业绩表现，企业需紧跟市场动态，及时调整推盘节奏、制定有效营销策略抓住机会窗口。

  02

  拿地

  投资全面收紧

  权益土地储备达1494万平方米

  报告期内，合景泰富的投资全面收紧，未有新增拿地，这一方面由于市场去化不济，投资风险性增加；另一方面则基于流动性考量，下行周期下，尤其对于民企来说，安全性提至首位。截至2022年6月30日，合景泰富旗下共有177个项目，分布于44个城市，总建筑面积2062万平方米，权益建筑面积1494万平方米，权益占比72%。

  在深耕战略下，目前土地储备主要集中在粤港澳大湾区和长三角，两大经济区土地储备占总土地储备65%，可售资源占总可售资源81%。并且一二线城市储备货源丰富，截至2022年上半年末，一、二线城市权益建面总占比可达65%。

  中短期来看，合景泰富的储备资源尚足，同时城市更新项目也在有序推进，目前已成功中标四个旧村改造项目的合作主体资格，包括广州市天河区吉山村、广州市增城区石下村、广州市黄埔区双沙村及广州市黄埔区南岗村，也可有效补充可售资源，支撑企业发展。但是长期投资停滞，并不利于核心市场竞争力的巩固，后期流动性好转，仍要在土地投拓上积极展开铺排，夯实储备保障基础和高质量发展的基石。

  03

  盈利

  利润率随行业进一步走低

  盈利优势削弱

  2022上半年，合景累计交付15个项目20余个批次，交付房屋近7000套，实现营业收入84.7亿元，同比下降34.7%。受营收减少及单位成本走高影响，毛利润同比下降62.3%至14.7亿元。净利润为5.0亿元，由于进一步受到投资物业公允值亏损等影响，同比下降82.3%。

  同时，利润率随行业进一步走低。毛利率17.3%，显著低于2021年同期的30.1%。净利率和归母净利率分别为6.0%、5.1%。整体来看，盈利优势削弱，后期需要重视有利润的经营。

  04

  债务

  坚持兑付缓解流动性风险

  积极做好债务管理

  在行业下行调整加速、流动性收紧的背景下，债务管理成为各大房企第一要务。今年以来，合景泰富坚持兑付境内外债务，年初初至报告日累计兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计人民币59.39亿元，连同境外美元债券2.5亿美元。这一举措利好于提升在资本市场上的信用形象，争取融资机会，支撑企业持续发展。

  截至2022年6月30日，合景泰富账面现金流221.97亿元，较2021年末减少24.6%。总有息负债768.65亿元，其中短期有息债务226.06亿元。从偿债能力来看，现金短债比为0.98，净负债率为93.2%，扣除预收账款后的资产负债率由于预收账款未披露明细，暂无法计算。并且根据克而瑞数据监测，下半年仍有多笔美元债和公司债面临到期，总计超过80亿元，企业仍需持续完善经营和财务风险管理体系，积极应对。

  05

  多元化

  商业数智营销平台项目正式启动

  持续提升综合运营实力

  通过十余年深耕，合景泰富商业版图成功布局粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区，已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个，并已进入收获期。今年上半年，购物中心、酒店、写字楼均取得较好的进展，租金收入达到9.16亿，小幅增长1.7%，其中商场增加25%，写字楼增长16%。

  购物中心方面，今年4月，华南首座“悠方”购物中心广州知识城悠方商场正式亮相，作为广州东部商业新地标，在开业6天累计客流量达31万，聚合超70%首店品牌，其中8家品牌夺得广州同品牌门店销售冠军，27家品牌销售额位列黄埔区同品牌门店第一，备受市场认可。

  写字楼方面，目前已开业运营10座，布局于广州、上海、成都、苏州、南宁等一二线城市的核心商务区域。今年上半年，按权益口径租金收入同比增长16%，为企业带来一定的现金流补充。

  酒店方面，目前旗下已开业24个酒店，包括与国际酒管集团合作及自有品牌酒店。今年6月，广州知识城MUSTEL木文缇酒店开业，这也是一年半时间内继成都环球中心MUSTEL、广州南沙MUSTEL后的全国第三家MUSTEL木文缇酒店。

  另外，为应对疫情带来的不确定性，今年商业数智营销平台项目正式启动。未来，该平台将提供在线线下全渠道管理技术服务和在线运营服务，让数字化转型赋能集团商业发展，提升资产运营能力，优化顾客服务能力，为客户创造价值。