[克而瑞]远洋集团：归母净利润首次亏损，债务风险上升

  核心观点

  【目标完成率30.7%，华中区域销售业绩贡献下降7个百分点】2022年上半年远洋集团完成全口径合约销售金额430.1亿元，同比下降17.9%，好于上半年百强房企累计全口径销售同比降幅50.7%；2022年远洋集团销售目标为1400亿元，目标完成率30.7%，较去年同期低4.2个百分点，去年下半年红星地产的销售业绩纳入远洋集团后仍然没有完成业绩目标，今年下半年货值供应、销售去化压力放大。上半年远洋各区域销售贡献差距拉大，其中北京区域增长了5个百分点，华中区域销售占比下降了7个百分点至6%，仍然较为薄弱。

  【新增住宅土储42.4万平方米，拿地销售比约0.06】2022年上半年远洋集团新增5幅土地，新增土储建面42.4万平方米，同比下降90%。新增土储都是住宅开发项目，新增土储销售均价6000元/平方米，同比下降22.1%。计算新增土地金额25.4亿元。从拿地销售比来看，远洋持续聚焦主业，鉴于其财务优势，持续逆势拿地，拿地销售比达到了0.06，低于百强房企0.16平均值。

  【土储规模稳定，权益占比53.6%】2022年上半年远洋集团总土储建面为4948万平方米，较2021年末下降6.9%。从权益来看，2022年上半年远洋集团总土储权益53.6%，与去年末持平。从远洋的以往的销售规模推算，其消化周期约为4-5年左右，土地储备充沛。总土储分布仍以北京和环渤海区域为主，一二线城市占比超7成。

  【归母净利润首次亏损，少数股东蚕食利润】2021年远洋集团实现营业收入234.1亿元，同比上升14.1%；毛利润43.11亿元，同比下降18%；毛利率18.4%，同比下降4.1个百分点。净利润1.07亿元，同比下降8.7%，主要是由于人民币兑美元贬值造成的汇兑亏损。归母净利润-10.9亿元，同比下降207.6%。归母净利润大幅下降则是非控股权益蚕食，从2018年-2021年归母净利润占利润总额从76.6%下降至53.6%，2022年上半年归母利润直接为负值。盈利空间进一步压缩，运营能力有待提升。远洋集团非并表业务较多，如其控股49%的远洋资本，项目与远洋集团业务布局重合度高，目前作为联营企业存在，故反应在远洋集团的财务报表中的营收有限。

  【短期风险上升，剔受限现金短债比和剔预资产负债率均踩线】截至2022年上半年远洋集团持有现金196.4亿元，较2021年年末下降27.5%。现金短债比1.08，较去年末下降0.37；长短债务比上升至4.20。剔除受限制银行存款的现金短债比为0.8，不符合监管要求，需要关注短期现金流压力。平均融资成本5.07；剔除预收款后的资产负债率为68.6%，持续保持稳定；净负债率上升至104.7%，较2021年末上升19.5个百分点，超过监管红线要求，“三道红线”踩线，财务稳健度和资金安全度下降。

  【投资物业实现营业额2.1亿元，持续推进轻资产化】截至2022年上半年底，远洋集团共持有超过22个经营中的持有物业，已投入营运的项目可租赁面积约392万平方米，实现营业额2.1亿元，同比上升3%。

  01

  销售

  目标完成率30.7%

  华中业绩贡献下降7个百分点

  全口径销售同比下降17.9%，完成目标完成率的30.7%。2022年上半年远洋集团完成全口径合约销售金额430.1亿元，同比下降17.9%，好于上半年百强房企累计全口径销售同比降幅50.7%；销售面积256万方，同比下降9.9%；包含车位的整体销售均价16834元/平方米，同比下降8.9%，主要原因是2022年上半年推售的中高端项目较少。远洋集团延续之前的以一二线城市为销售业绩贡献主场，二者合计占全年销售金额的84%，贡献占比上升2个百分点。2022年远洋集团销售目标为1400亿元，目标完成率30.7%，较去年同期低4.2个百分点，去年下半年红星地产的销售业绩纳入远洋集团后仍然没有完成业绩目标，今年下半年货值供应、销售去化压力放大。

       华中区域销售贡献占比下降7个百分点。2020年远洋提出“南移西拓”战略，集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。2021年在收购红星地产后，六大事业部销售占比更加均衡，但到了2022年上半年，差距又一次拉大。其中北京区域增长了5个百分点，销售贡献增长最高。环渤海区域和华东区域同比分别上升2个和3个百分点。华中区域销售占比下降了7个百分点，仍然较为薄弱。从区域之间的销售占比可以看出远洋虽然在积极践行“南移西拓”战略，但其各个事业部之间发展仍需要协调，尤其是华中和华西区域，需要加强在其布局区域重点城市的竞争力。

  02

  投资

  新增土储42.4万平方米

  拿地销售比约0.06

  新增拿地几乎停滞，拿地销售比0.06。2022年上半年远洋集团新增5幅土地，新增土储建面42.4万平方米，同比下降90%。新增土储都是住宅开发项目，新增土储销售均价6000元/平方米，同比下降22.1%。按照6000元/平米的土地成本，今年上半年新增土地金额25.4亿元。从拿地销售比来看，远洋持续聚焦主业，拿地销售比达到了0.06，低于百强房企0.16平均值。

  03

  土储

  土储规模稳定，权益占比53.6%

  总土储规模下降，但仍保持充足。2022年上半年远洋集团总土储建面为4948万平方米，较2021年末下降6.9%。从权益来看，2022年上半年远洋集团总土储权益53.6%，与去年末持平。从远洋的以往销售规模推算，其消化周期约为4-5年左右，土地储备充沛。

  总土储分布仍以北京区域和环渤海区域为主，一二线城市占比超7成。截至2022年上半年末，北京和环渤海区域土储占比达到48%，约占半数，整体土储分布和2021年年末比变化不大。土储城市能级仍然以二线为主，三四线城市土储面积下降2个百分点。

  04

  盈利

  归母净利润首次亏损

  少数股东蚕食利润

  归母净利润首次出现亏损。2021年远洋集团实现营业收入234.1亿元，同比上升14.1%；毛利润43.11亿元，同比下降18%；毛利率18.4%，同比下降4.1个百分点。净利润1.07亿元，同比下降8.7%，主要是由于人民币兑美元贬值造成的汇兑亏损。归母净利润-10.9亿元，同比下降207.6%。归母净利润大幅下降则是非控股权益蚕食，从2018年-2021年归母净利润占利润总额从76.6%下降至53.6%，2022年上半年归母利润占比直接为负值。 

  盈利空间进一步压缩。远洋集团近年来总土储楼板价走高，2022年上半年楼板价/售价比1由2018年的0.33上升至0.40，销管费用率上升，持续压缩企业的利润空间，盈利水平和运营能力面临不小的挑战。 

  非并表业务较多，上市部分营收规模有限。远洋非并表业务较多，如其控股49%的远洋资本，其核心业务地产投资主要涉及持有型物业、销售型物业、物流地产和数据地产，项目与远洋集团业务布局重合度高，目前作为联营企业存在，故反应在远洋集团的财务报表中的营收有限。

  05

  负债

  短期风险上升

  剔受限现金短债比和剔预资产负债率均踩线

  现金短债比下降至1.08，表外资产短期风险升高。截至2022年上半年远洋集团持有现金196.4亿元，较2021年年末下降27.5%。贷款结构方面，1年内到期的债务占比较2021年年末下降1个百分点，占贷款总额的19%；2-5年的到期的贷款占总额的54%，较去年上升4%。现金短债比1.08，较去年末下降0.37，长短债务比上升至4.20。剔除受限制银行存款的现金短债比为0.8，需要关注短期现金流压力。且由于远洋管理体系下有一定的非并表业务例如远洋资本，旗下远洋资本控股2000万美元银行贷款违约，此外远洋资本10亿债券回售拟展期，都释放出了短期不确定信号。

  净负债率踩线。远洋集团平均融资成本5.07%，较去年年末上升0.1个百分点，持续保持低位。远洋的剔除预收款后的资产负债率为68.6%，持续保持稳定；净负债率上升至104.7%，较2021年末上升19.5个百分点，主要因资金回笼速度较慢，加上人民币兑美元贬值幅度较大。超过监管红线要求，财务稳健度和资金安全度下降。

  06

  投资物业

  实现营业额2.1亿元

  持续推进轻资产化

  持有物业营收同比上升3%。截至2022年上半年底，远洋集团共持有超过22个经营中的持有物业，已投入营运的项目可租赁面积约392万平方米，实现营业额2.1亿元，同比上升3%。出租率方面有22个项目出租率在80%以上，其中出租率97%以上的就有6个，位于美国三藩市的项目出租率达100%。远洋表示将继续对投资物业推进轻资产化战略，加强资金回笼。