[克而瑞]万科地产：量入为出、稳健经营 信用评级保持领先

  核心观点

      【上半年合同销售金额同比降低39.3%】2022年上半年，万科累计实现合同销售金额2152.9亿元，同比降低39.3%。上半年，万科在全国41个城市市场销售排名位列前三，其中在16个城市市场排名第一，在17个城市排名第二。分区域结构来看，上半年对万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额782.5亿元，销售金额和面积占比分别达到了36.3%和26.7%。

  【量入为出、提升投资质量，一二线城市占比95.6%】2022年，万科继续坚持量入为出，同大部分行业规模房企一样，上半年新增投资规模有明显降低。共计新获取项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，总地价386.8亿元。其中，在一二线城市的投资金额占比达到95.6%。截至上半年末，万科在建及规划中土地储备面积达13722.8万平方米，其中权益土储8627.4万平方米。

  【盈利指标回落，企业信用评级保持行业领先】2022年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；毛利润、净利润也分别同比增长10.5%、11.9%。毛利率、净利率等盈利指标略有降低，但整体利润表现仍明显优于行业平均水平。截至上半年末，万科现金短债比2.25、长短期债务比3.47、净负债率35.5%，负债结构健康、三道红线绿档达标。

  【各多元板块经营服务业务继续高效、稳健发展】2022年，万科继续坚持“城市配套服务商”的战略定位，在物业服务、物流仓储服务、住宅租赁、商业开发与运营等多元业务板块发展都进一步稳步推进。其中，万物云上半年实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。关于分拆万物云境外上市的申请也已获得中国证监会核准。长期来看，经营服务业务发展韧性更强，带来稳定现金流的同时，也能为未来业务价值增长提供支撑。

      01

      销售上半年合同销售金额同比降低39.3%

  2022年上半年，万科累计实现合同销售金额2152.9亿元，销售面积1290.7万平方米，分别同比降低39.3%和41.1%；销售均价16680元/平方米，较往年略有提升。目前，行业下行调整持续、市场表现仍相对低迷，上半年百强房企整体销售金额的同比降幅超过50%。万科的销售业绩虽然和多数规模房企一样有明显回落，但表现优于行业平均。

  上半年，万科在全国41个城市市场销售排名位列前三，其中在16个城市市场排名第一，在17个城市排名第二。分区域结构来看，上半年对万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额782.5亿元，销售金额和面积占比分别达到了36.3%和26.7%，南方区域和北京区域的销售业绩贡献度则分别达到22.1%和12.1%。

  02

  投资

  量入为出、提升投资质量

  一二线城市占比95.6%

  2022年，万科继续坚持量入为出、提升投资质量，同大部分行业规模房企一样，上半年新增投资规模有明显降低。具体来看，万科上半年共计新获取项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米；项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。其中，在一二线城市的投资金额占比达到95.6%。

  在总土地储备规模上，截至2022年上半年末万科在建及规划中土地储备面积达13722.8万平方米（在建项目10007.4万平方米、规划中项目3715.4万平方米），其中权益土储8627.4万平方米。总土地储备规模回落至2017-2018年的水平，但仍可满足万科未来近4年的销售需求。同时万科还在全国多个城市积极参与旧改项目，截至2022年上半年末旧改项目的规划计容建筑面积约524.3万平方米。

  03

  财务

  盈利指标回落

  企业信用评级保持行业领先

  2022年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%，其中来自房地产业务的结算收入1916.7亿元。毛利润423.5亿元、净利润181亿元、归母净利润122.2亿元，分别同比增长10.5%、11.9%和10.6%。

  从盈利指标来看，万科2022年上半年实现毛利率20.5%，扣除税金及附加之后的房地产业务毛利率16.5%、净利率8.7%、归母净利率5.9%，较去年同期均有不同程度的降低，且处于历史较低水平。但考虑到到近年来行业利润空间持续承压，企业整体利润率水平不断下行探底。2022年上半年多数规模房企利润规模负增长、利润率下滑、甚至录得净亏损，万科的利润表现仍明显优于行业整体水平。

  截至2022年上半年末，万科持有货币资金1410.7亿元，有息负债总额2802.3亿元；现金短债比2.25、长短期债务比3.47，负债结构健康；净负债率35.5%，长期保持在40%以下；存量融资的综合融资成本4.08%。在整体融资环境趋紧、企业流动性承压的行业背景下，万科得益于长期稳健经营的财务政策，净负债率和融资成本均稳定在行业较低水平。扣除预收款项的资产负债率68.4%，三道红线满足绿档达标。同时，标普、穆迪、惠誉以及中诚信对万科均保持了“投资级”的信用评级，信用评级行业领先且评级展望稳定。

      04多元化

  各多元板块经营服务业务

       继续高效、稳健发展

  除了在地产开发主业稳健发展，2022年上半年万科继续坚持“城市配套服务商”的战略定位，在物业服务、物流仓储服务、住宅租赁、商业开发与运营等多元业务板块发展都进一步稳步推进。

  在物业服务板块，万物云上半年实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%。

  具体来看，在社区空间居住消费服务方面，万物云布局全国逾120多个大中城市（含香港），签约管理的物业数目达到4096个，在管物业数目达到3035个。在商企和城市空间综合服务方面，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，提供物业及设施管理服务。截至报告期末，万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到1929个，在管项目数目达到1706个。2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。

  在物流仓储服务领域，2022年上半年物流业务含非并表项目共实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%。其中高标库营业收入10.4亿元，同比增长13.0%；冷库营业收入8.2亿元，同比增长94.7%。截至报告期末，万纬物流在全国47个城市运营管理157个项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。

  在租赁住宅业务上，上半年万科租赁住宅业务含非并表项目共实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。作为全国最大的集中式长租公寓提供商，截至报告期末，泊寓共运营管理房屋20.99万间，累计开业16.95万间，开业数量在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市领先。同时，泊寓也积极响应国家保障性租赁住房政策，截至上半年末在深圳、厦门、武汉等城市已有48个项目、4.1万间房纳入各地保障性租赁住房。

  商业开发与运营板块，截至上半年末万科商业业务累计开业的建筑面积1194.8万平方米，规划中和在建商业建筑面积为441.1万平方米。已开业项目整体出租率91.3%，其中开业1年以上的商业项目出租率达到91.6%。上半年万科商业业务含非并表项目营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。