[克而瑞]建发国际：销售提速稳健扩储，融资成本保持低位

  核心观点

  【完成全年目标约40%，回款比例达102%】2022年上半年，建发国际全口径销售金额656亿元，完成全年目标销售目标1650亿元的39.8%；累计实现权益销售金额480亿元，同比减少33.5%；权益销售面积248万平方米，同比减少26%。截至6月末，建发国际销售权益比例73%，基本保持稳定；回款金额671亿元，回款比例102%，多年来一直保持高位。

  【深耕核心城市核心地块，新增拿地33幅】2022年上半年在行业投资拿地大幅收缩的情况下，建发在长三角和珠三角等核心城市核心地段拿地较多，共新增地块33幅，新增可售货值974亿元，可售面积361万平方米，权益比例63%；且新增地块位于一二线城市占比高达90%。此外，截至上半年，建发共有库存面积1937万平方米，较2021年末下降7.1%；库存货值3160亿元。

  【毛利率继续下降，盈利能力有待提升】2022年上半年，建发国际营业收入达169.5亿元，较上年同期增长90.81%。同时，建发实现毛利率15.1%，同比上升1.4个百分点，较2021年末下降了1.2个百分点；归母净利率5%，同比上升1.3个百分点，较2021年末下降了1.6个百分点。建发利润水平整体呈下行趋势，且毛利率和归母净利率均低于2021年末行业中位数水平。

  【“三道红线”保持绿档，短期债务压力减少】截至6月末，建发持有现金约357.8亿元，现金短债比3.62，净负债率达68.6%，剔除预收款的资产负债率达66.7%，“三道红线”保持绿档达标。同时，总有息负债达840.7亿元，为近五年来首次减少，其中短期负债92.3亿元。综合来看，建发偿债能力略有改善，且短期还债压力较小。上半年建发国际平均借贷成本4.47%，较去年基本持平。

  01

  销售

  完成全年目标约40%

  回款比例达102%

  2022年上半年，建发国际全口径销售金额656亿元，完成全年目标销售目标1650亿元的39.8%；累计实现权益销售金额480亿元，同比减少33.5%；权益销售面积248万平方米，同比减少26%。截至6月末，建发国际销售权益比例73%，基本保持稳定；回款金额671亿元，回款比例102%，多年来一直保持高位。

  02

  投资

  深耕核心城市核心地块

  新增拿地33幅

  从土地投资来看，2022年上半年在行业投资拿地大幅收缩的情况下，建发国际在长三角和珠三角等核心城市核心地段拿地较多，共新增地块33幅，土地款552亿元，新增可售货值974亿元，可售面积361万平方米，权益比例63%；且新增地块位于一二线城市占比高达90%。此外，截至上半年，建发共有库存面积1937万平方米，较2021年末下降7.1%；库存货值3160亿元，权益比例74%，且一二线城市占比达75%。

  03

  盈利

  毛利率继续下降

  盈利能力有待提升

  2022年上半年，建发国际营业收入达169.5亿元，较上年同期增长90.81%。从盈利表现来看，截至6月末，建发国际毛利润约25.5亿元，归母净利润约8.4亿元；实现毛利率15.1%，同比上升1.4个百分点，但较2021年末下降了1.2个百分点；归母净利率5%，同比上升1.3个百分点，但较2021年末下降了1.6个百分点。综合来看，建发利润水平整体呈下行趋势，且毛利率和归母净利率均低于2021年末行业中位数水平。这或与前两年厦门、福州、成都等城市较高溢价拿地有关。此外，截至上半年末，已售未结金额1924亿元，较2021年末增长41%。

  04

  负债

  “三道红线”保持绿档

  短期债务压力减少

  截至6月末，建发国际持有现金约357.8亿元，较2021年同期上升6.2%；长短期债务比8.11，现金短债比3.62，同比均略有上升。总有息负债达840.7亿元，较2021年末下降17.7亿元，为近五年来首次减少；其中短期负债92.3亿元，长期负债748.4亿元。综合来看，建发国际偿债能力略有改善，且短期还债压力较小。

  同时，2022年上半年，建发国际净负债率达68.6%，同比下降16.6个百分点；剔除预收款的资产负债率达66.7%，同比下降3.1个百分点，建发国际“三道红线”保持绿档达标。建发国际“三道红线”指标的迅速改善，主要是得益于配股融资及母公司建发房产永续债的输血，若将这部分永续债算作负债，建发国际2022年中期净负债率为112.2%，明显高于行业平均水平。此外，上半年建发国际平均借贷成本4.47%，较去年基本持平，融资成本维持行业低位。