[克而瑞]招商蛇口：销售升至行业第六，债务结构进一步优化

  核心观点

  【合约销售1188亿元，销售排名上升至第六】2022年上半年，招商蛇口实现签约销售金额1188.3亿元，同比下降32.9%；累计实现签约销售面积487.5万平方米，同比下降36.7%。截至6月末，招商蛇口累计完成全年3300亿元业绩销售的36%，全口径销售排名上升至行业第6位。2022年上半年，招商蛇口有14个城市上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明等，销售金额进入当地TOP10。

  【上半年拿地27宗，聚焦核心城市】2022年上半年，招商蛇口坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，同比减少52.5%，权益面积264.51万平方米。上半年，招商蛇口主要聚焦于上海、北京等一线城市及杭州、苏州等长三角核心城市。截至6月末，新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米。

  【增收不增利现象明显，债务结构进一步优化】2022年上半年，招商蛇口实现营业收入575.6亿元，同比增长28.9%。招商蛇口实现毛利率18.6%；净利率7%；归母净利率3.3%。营业收入增长的同时，毛利润和净利润却同比下降。各盈利指标创近年来新低，增收不增利现象明显。“三道红线”指标全部绿档达标。上半年平均借贷成本较去年末下降0.38百分点至4.1%。

  【社区园区毛利率下滑，招商积余非住业态领先地位】2022年上半年，社区开发与运营，营业收入达492.1亿元，同比大幅增长54.1%。上半年园区开发与运营收入82.6亿元，同比下降34.6%；毛利率13.9%，较去年同期大幅下降16.8个百分点，主要由于上年深圳前海启动区一期有大额结转。招商积余以稳固非住业态领先地位。同时顺利完成汇勤物业并购项目，成功摘牌新中物业67%股权。

  01

  销售

  合约销售1188亿元

  销售排名上升至第六

  2022年上半年，招商蛇口累计实现签约销售金额1188.3亿元，同比下降32.9%；累计实现签约销售面积487.5万平方米，同比下降36.7%；合约销售均价24374元/平方米，同比上升6.1%。截至6月末，招商蛇口累计完成全年3300亿元业绩销售的36%，全口径销售排名上升至行业第6位。从销售结构来看，招商蛇口城市深耕成效进一步凸显。2022年上半年，招商蛇口有14个城市上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明等，销售金额进入当地TOP10。

  02

  投资

  上半年拿地27宗，聚焦核心城市

  2022年上半年，招商蛇口继续坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，同比减少52.5%，权益面积264.51万平方米。上半年，招商蛇口主要聚焦于上海、北京等一线城市及杭州、苏州等长三角核心城市，并打造精品计划2.0，加强精细化施工，全面推行精益交付。此外，招商蛇口在绿色建筑上颇有成效，截至6月末，新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米；累计共建设绿色建筑项目377个，建筑面积达4602万平方米。

  03

  财务

  增收不增利现象明显

  债务结构进一步优化

  2022年上半年，招商蛇口实现营业收入575.6亿元，同比增长28.9%。实现毛利润107亿元，较去年同期下降7.1%；净利润40.1亿元，较去年同期下降31.2%；归母净利润18.9亿元，较去年同期下降55.6%，基本每股收益0.16元。

从盈利指标来看，截至6月末，招商蛇口实现毛利率18.6%，较去年同期降低7.2个百分点；净利率7%，较去同期降低6.1个百分点；归母净利率3.3%，较去年同期降低6.2个百分点。综合来看，受行业整体影响，招商蛇口各项盈利指标连续下滑，创近年来新低，增收不增利的现象明显。毛利下降的主要原因为，房地产项目竣工交付并结转的面积较上年同期有所上升，但受市场因素的影响，结转毛利有所下降。

       截至6月末，招商蛇口持有现金779.5亿元，同比下降7.4%。现金短债比为2.43，剔除预收账款后的资产负债率为62.2%，净负债率为43.7%，三道红线”指标全部绿档达标。同时，上半年招商蛇口永续债较往年有所减少，现累计剩余166亿元。除此之外，招商蛇口不断优化债务结构，利用自身信用优势，降低融资成本，上半年平均借贷成本较去年末下降0.38百分点至4.1%。

  04

  多元化

  社区园区板块毛利率下滑

  招商积余非住业态领先地位

  2022年上半年，招商蛇口以“一业态一模板”为目标持续提升持有业务经营效益与品牌影响力。2022年上半年，社区开发与运营方面，营业收入达492.1亿元，同比大幅增长54.1%；毛利率14.3%，较去年同期下降2.5个百分点。收入增长的主要原因为部分项目西安臻观府、南京西江瑞府、成都时代公园、苏州前山澜庭、南京雍荣府等有大额结转。园区开发与运营方面，上半年园区开发与运营收入82.6亿元，同比下降34.6%；毛利率13.9%，较去年同期大幅下降16.8个百分点，其主要由于上年深圳前海启动区一期有大额结转。

  招商积余作为旗下轻资产服务平台，以稳固非住业态领先地位，形成“1+1+N”通用性业态服务标准体系架构，高品质产品和服务提升品牌影响力。截至6月末，实现营业收入56.46亿元，较上年同期增长18.16%，在管项目1803个，管理面积达3.01亿平方米。新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。同时，招商积余顺利完成汇勤物业并购项目，成功摘牌新中物业67%股权。

  康养业务方面，招商蛇口积极探索“地产+健康”模式助力地产营销、“物业+康养”模式促进物管业务发展。面对疫情，招商蛇口从轻资产项目拓展、线上线下营销联动等方面积极应对。采取片区经营联动、打造品牌会展等经营策略，并依托深圳国际会展中心运营管理经验输出会展业务轻资产管理，以打造会展IP协助公司多元化，赋能综合发展。