[克而瑞]龙光集团：长期面临债务困扰 经营遭遇较大挑战

  核心观点

  【合约销售额303.4亿元，同比下降58.8%】2022年上半年，龙光集团实现合约销售额303.4亿元、合约销售面积190.7亿元，分别同比减少58.8%、51.2%。大湾区和长三角两大经济区是主要支撑力，销售额贡献占比分别为37.2%、29.0%。

  【未有新增拿地，储备建面3326.08万平方米】报告期内，并未透过公开市场招拍挂的方式获取新项目。截至2022年6月30日，企业土地储备的总建筑面积约为3326.08万平方米，可以满足中长期发展需求。但能否如期变现，仍要取决于开发效率以及市场接受度，这也意味着储备质量迎来大考。

  【营收利润双降，净利润亏损7.11亿元】上半年，实现营业收入126.29亿元，较2021同期减少64.1%。毛利为17.58亿元，同比减少81.4%，毛利率降至13.9%。由于亏损出售附属公司及合营公司，净利润最终亏损7.11亿元。除了行业大环境影响，内部经营问题凸显出来，如何稳住局面将是第一要务。

  【踩中“三条红线”，积极展开债务管理工作】截至2022年6月30日，现金短债比为0.32，净负债率为128.9%，扣除预收账款后的资产负债率为73.0%，踩中“三条红线”，进入红档行列。面临债务到期压力，积极展开债务管理工作，截至2022年8月23日在境内完成12笔公开市场债券展期工作。整体来看，企业仍将在相当长时间受困于债务偿还，同时也将产生一系列连带风险，经营面临挑战。

  01

  销售

  合约销售额303.4亿元

  同比下降58.8%

  2022年上半年，龙光集团实现合约销售额303.4亿元、合约销售面积190.7亿元，分别同比减少58.8%、51.2%。大湾区和长三角两大经济区是主要支撑力，销售额贡献占比分别为37.2%、29.0%。目前在销售方面，修复购房者信心是关键，“保交付”在行业达成共识。对于龙光集团来说，加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售或是一大抓手，一方面能够提升存货资源变现效率，另一方面在一定程度将有利于稳定市场情绪。

  02

  投资

  未有新增拿地

  储备建面3326.08万平方米

报告期内，龙光集团并未透过公开市场招拍挂的方式获取新项目。截至2022年6月30日，土地储备的总建筑面积约为3326.08万平方米，平均土地储备成本为5258元/平方米，以货值计算，粤港澳大湾区及长三角区域占比约为74%。结合销售来看，储备资源可以满足中长期发展需求，但能否如期变现，仍要取决于开发效率以及市场的接受度，这也意味着储备质量迎来大考。

  03

  盈利

  营收利润双降

  净利润亏损7.11亿元

  上半年，龙光集团面临了相当的盈利困境，实现营业收入126.29亿元，较2021同期减少64.1%。毛利为17.58亿元，同比减少81.4%，毛利率降至13.9%。由于亏损出售附属公司及合营公司，净利润最终亏损7.11亿元。核心净利润亏损1.30亿元，核心净利率为–1.03%，2021年同期为16.7%。近年来，龙光集团的盈利水平持续走低，除了市场大环境影响，内部经营问题凸显出来，如何稳住局面将是第一要务。

  04

  债务

  踩中“三条红线”

  积极展开债务管理工作

  截至2022年6月30日，持有现金及银行结余143.52亿元，较2021年末减少62.5%。总有息负债962.08亿元，较2021年末增加2.5%，其中短期债务443.31亿元。现金短债比为0.32，净负债为128.9%，扣除预收账款后的资产负债率为73.0%，踩中“三条红线”，进入红档行列，流动性以及债务状况持续恶化。8月7日，龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，正式加入违约行列。

  面临债务到期压力，龙光集团积极展开主动管理，截至2022年8月23日在境内完成12笔公开市场债券展期工作。但今年仍将有公司债面临到期，可以预计企业仍将在相当长时间受困于债务偿还，同时也将产生一系列连带风险，经营面临挑战。