[克而瑞]华侨城A：“文旅+地产”盈利优势削弱

  核心观点

      【实现签约销售额272.6亿，去库存压力甚大】2022年上半年，累计实现签约销售额272.6亿、签约销售面积128.1万平米，分别同比下降39%、43%。其中，一、二线城市签约销售额分别占比35%、50%，合计达到85%。截至报告期末已开盘未售库存近500万平方米，未来加快去库存是一项重任。

  【拿地保持谨慎，剩余可开发建筑面积1797.6万平方米】上半年，土地投资保持谨慎，通过招拍挂方式获取2宗文旅综合用地，合计计容建筑面积28.04万平方米。截至2022年6月30日，企业剩余可开发建筑面积达1797.6万平方米，土地储备规模较2021年末减少20.1%，高能级城市储备量仍较为丰富。

  【归母净利润失速，“文旅+地产”成本优势不再】报告期内，华侨城综合营业收入163.96亿元，同比下降28.76%；归母净利润失速，仅为1.05亿元，同比减少93.3%。其中，文化旅游业务由于疫情多点频发，经营受到较大冲击，营收同比减少44.25%。此外，房地产业务也面临“增收不增利”困境。下行周期，双业务板块盈利均面临挑战，同时疫情反复增加市场不确定性，考验片区综合开发模式效率。

  【“三条红线”保持绿档，综合融资成本为4.36%】截至报告期末，“三条红线”继续保持绿档，现金短债比为2.36，净负债率为70.5%，扣除预收账款后的资产负债率为67.4%。此外，综合融资成本为4.36%，较年初下降0.1个百分点。稳健的债务结构以及融资成本优势，都大大提升了企业抗周期能力，利好企业可持续性发展。【文旅与地产共进，积极推动文化旅游业务恢复】上半年，华侨城以房地产开发为主体，文旅运营、房地产运营为两翼集群共进，不断增强竞争力。房地产方面，以“效率”为重，通过狠抓营销去化、强化开发管控，提升周转效率。文化旅游方面，通过创新文旅产品供给、IP合作、IP赋能以及科技升级，不断创新游客体验，推动旅游业务恢复，旗下32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2677.7万人次，为去年同期94%的水平。

      01

  销售实现签约销售额272.6亿

  去库存压力甚大

  2022年上半年，受低迷行情及疫情影响，华侨城累计实现签约销售额272.6亿、签约销售面积128.1万平米，分别同比下降39%、43%。从供货力度来看，总计有93个楼盘及少数尾盘在售，整体去化效率并不高，截至报告期末已开盘未售库存近500万平方米。“文旅+地产”模式下，企业住宅项目依托文旅业务布局，去化或也受到了一定影响。

  从销售额分布结构来看，华侨城销售业绩主要来源于一、二线城市，签约销售额分别占比35%、50%，合计达到85%，核心贡献城市包括上海、深圳、成都、苏州等。其中，上海主要得益于侨盈欣苑项目热销，单城市销售额达61.6亿元。

  02

  投资

  拿地保持谨慎

  剩余可开发建筑面积1797.6万平方米

  上半年，华侨城通过招拍挂方式获取2宗文旅综合用地，合计计容建筑面积28.04万平方米，总地价23.76，权益对价为12.46亿，整体投资保持谨慎。截至2022年6月30日，企业剩余可开发建筑面积达1797.6万平方米，土地储备规模较2021年末减少20.1%。

  从剩余可开发建筑面积分布结构来看，一线城市占比1.5%，二线城市占比50%，三四线城市占比48.5%，高能级城市储备量仍较为丰富，核心城市成都、武汉剩余可开发建筑面积分别达到175.6万平方米、159.9万平方米，预计未来将带来良好的业绩表现。

  03

  盈利

  归母净利润失速

  文旅+地产成本优势不再

  报告期内，华侨城综合营业收入163.96亿元，同比下降28.76%；实现净利润7.5亿元，同比减少68.3%；由于结转项目的股权占比不高，少数股东权益占比高于去年同期，利润一步被分摊，归母净利润仅为1.05亿元，同比减少93.3%；综合毛利率为24.7%，较2021年同期降低8.6个百分点；净利率、归母净利率分别为4.6%、0.6%。

  具体从两大主营业务表现来看：文化旅游业务由于上半年疫情多点频发，经营受到较大冲击，上海欢乐谷、北京欢乐谷等部分景区收益均不及预期，最终实现收入105.49亿元，同比减少44.25%，占总营收64.34%；毛利润同比下降42.8%，为26.8亿元；毛利率为25.41%，较去年同期提高0.65个百分点。

  房地产业务收入58.09亿元，同比增加44%，占总营收35.43%；但由于成本同比大幅增加304.81%，导致“增收不增利”，毛利润同比下降51.9%为14.2亿元；毛利率24.42%，同比降低48.7个百分点。房地产效益面临了一定下行压力，主要原因在于：一方面受到行业整体盈利下探以及疫情反复影响，另一方面高价地进入结转周期也拉低了盈利水平。

  当前，行业正处下行周期，疫情零散反复增加市场不确定性，华侨城依托文旅项目为核心而形成的片区综合开发模式工期长、慢结转的特征存在一定劣势，不利于业绩的稳定性，后期表现仍要取决于疫情状况以及开发效率。

  04

  偿务

  “三条红线”保持绿档

  综合融资成本为4.36%

  截至报告期末，华侨城持有现金流499.63亿元，较2021年末下降26.1%。总有息负债较2021年末下降43.4亿元，为1358.7亿元，其中短期债务为211.8亿元，长短债务比由2021年末3.9上升至5.4。“三条红线”继续保持绿档，现金短债比为2.36，净负债率为70.5%，扣除预收账款后的资产负债率为67.4%。此外，综合融资成本为4.36%，较年初下降0.1个百分点。稳健的债务结构以及融资成本优势，都大大提升了企业抗周期能力，利好企业可持续性发展。

  05

  战略

  文旅与地产共进

  积极推动文化旅游业务恢复

  华侨城以文化旅游、房地产为主营业务，以房地产开发为主体，文旅运营、房地产运营为两翼集群共进，不断增强企业竞争力，实现可持续高质量发展。

  房地产方面，一是狠抓营销去化，提升周转效率，各区域将营销去化作为上半年工作的核心要务，结合所属区域市场特点，积极推进存量去化。二是强化开发管控，精益项目周转效率，华南区域、华东区域、西部区域多个项目均实现拿地后12个月内推盘销售，其中部分项目中高层产品自开工至精装交付总工期控制在24个月内。三是扩展规模提升水平，稳步提升物业板块市场竞争力，报告期内，新增管理面积190万平方米，落地多个市场化项目，目前全国分子公司数量已达79家，华侨城物业智慧三大平台实现290个在管项目覆盖，项目运营管理能力稳步提升，

  文化旅游方面，2022年上半年，旗下32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2677.7万人次，为去年同期94%的水平。报告期内，不断创新文旅产品供给，陆续推出成都龙泉驿欢乐田园、成都东安阁酒店、襄阳奇幻谷、茂名有福城景区及晏镜疍家墟·塘霞俚街、西安OCT1314摩天轮等项目。

  同时，继续强化在IP研发和应用上的投入。IP合作上，欢乐谷与迷你世界、B.Duck建立长期IP增值战略合作伙伴关系，共同开展项目拓展和产品研发，已在部分项目落地。IP赋能上，通过以IP赋能场景，联手“我不是胖虎”IP、“SMILEY笑脸”IP，打造主题灯光/游玩区域，丰富园区客群游玩体验；以及以IP赋能节庆，北京欢乐谷联动《大闹天宫》《哪吒闹海》《葫芦兄弟》、成都欢乐谷联动《一梦敦煌》、重庆欢乐谷联动热门国漫《一人之下》及人气IP《黑猫警长之城市猎人》、《葫芦兄弟》、《我是霸王龙》、《海底小纵队之深海探秘》，积极营造节庆热点，推动旅游业务恢复。

  此外，以“旅游+科技”推动文旅智慧化转型，不断创新游客体验。如北京欢乐谷推出天光夜谭PLUS升级产品，以科技赋能打造超级演艺；上海欢乐谷发行7款元宇宙系列动态数字藏品，推出“实物潮玩+数字藏品+上海欢乐谷票务福利”捆绑营销方式，在虚拟资产上加持实体商品，在实体产品上以NFT作为溢价卖点进行创新营销。