[克而瑞]新城控股：投资全面收缩 三条红线维持绿档

  核心观点

  【增速表现不及同规模企业，紧抓销售回款率达117%】2022上半年新城控股实现销售金额651.6亿元，销售面积657.2万平方米，分别同比下降44.6%和39.5%，销售均价9915元/平方米，价格较2021年下半年的9159元/平方米有所回升。整体来看，销售金额增速较TOP15房企的加权平均值41.5%略低，表现不及同规模企业。不过值得注意的是，企业积极推进销售资金回流，上半年销售回款760.3亿元，回款率达到117%，处于行业前列。

  【投资全面收缩，总土储1.3亿平方米满足企业2-3年需求】上半年新城控股投资策略全面收缩，仅新增一块地，该地块位于商丘，地块建筑面积1.6万平方米，总价2826万元。而去年同期，企业新增土地总价达到626亿元，同比收缩明显。在上半年减少拿地的情况下，使得新城控股2022上半年末土地储备较2021年年底减少5.1%至13100万平方米，按照企业的规划，目前的土储总量足够满足企业2-3年的开发运营所需。

  【营业收入同比降幅接近5成，净利率水平微升】2022上半年新城控股实现营业收入428.03亿元，同比下降45.9%，其中房地产业务收入377亿元，相较去年同期下降49.2%。2022年中期新城控股实现毛利润97.7亿元，同比下滑39.6%，整体毛利率21.9%，净利率7.6%，同比分别上升2.3和1.5个百分点，实现归母净利润30.10亿元，同比下降30.1%，归母净利率7.0%，同比下降1.6个百分点，地产开发业务毛利率同比下降0.99个百分点至16.12%，而物业出租及管理毛利率则持续走高，同比再度提升1.2个百分点至72.2%。

  【三道红线维持全绿，仍需关注资金安全性】截止至2022上半年底，新城控股共持有现金447.8亿元，相较期初下降18.9%，企业现金短债比1.75，现金覆盖短债，净负债率38.76%，剔除预收账款资产负债率68.98%，三道红线指标全部达标，维持绿档。融资利率较2021年下降7个BP至6.50%。值得注意的是，若剔除剔除其他货币资金及受限制现金以及考虑联营公司权益有息负债合计为91.44 亿元，则现金短债比为0.96，可用资金未能覆盖短债，未来仍需关注现金流的安全性。【商业运营总收入同比上涨20%，出租率受疫情影响有所下滑】2022年上半年新城整体在商业方面仅新开业吾悦广场仅1家，同时投资收缩，仅新增1家，截止至上半年底，合计在135个城市布局了189座吾悦广场，不过在行业表现仍属前列。收入方面， 2022上半年年商业运营总收入达43.79亿元，较2021年同期的36.4亿元上涨20.29%。

      01销售

  增速表现不及同规模企业

  紧抓销售回款率达117%

  2022上半年新城控股实现销售金额651.6亿元，销售面积657.2万平方米，分别同比下降44.6%和39.5%，销售均价9915元/平方米，价格较2021年下半年的9159元/平方米有所回升。整体来看，销售金额增速较TOP15房企的加权平均值41.5%略低，表现不及同规模企业。不过值得注意的是，企业积极推进销售资金回流，上半年销售回款760.3亿元，回款率达到117%，处于行业前列。

  长三角销售占比最高，二线城市占比提升7个百分点。2022年新城控股的签约销售面积的41.8%来自长三角，占比最高，但受长三角疫情影响，长三角区域占比同比下滑了9.4个百分点，中西部区域贡献上升，占比提升了7.3个百分点至34.1%。城市能级表现来看，二线城市占比达到39.5%，同比上升6.2个百分点。此外长三角的三四线占比达到28.2%，同比下滑14.2个百分点；中西部的三四线城市则上升了6.2个百分点至15.3%，中西部区域销售贡献上升。

  02投资

  投资全面收缩

  总土储1.3亿平方米满足企业2-3年需求

  上半年新城控股投资策略全面收缩，仅新增一块地，该地块位于商丘，地块建筑面积1.6万平方米，总价2826万元。而去年同期，企业新增土地总价达到626亿元，同比收缩明显，使得2022年上半年经营性现金流净额正流入115.03亿元，优于去年同期为流出75.72亿元的水平。此外投资支付的现金仅为0.1亿元，去年同期该值为40.1亿元，企业整体“节流”策略明显。

  在上半年减少拿地的情况下，使得新城控股2022上半年末土地储备较2021年年底减少5.1%至13100万平方米，土储略有减少，其中已售未结转建面3469万平方米。按照企业的规划，目前的土储总量足够满足企业2-3年的开发运营所需。就土储分布情况来看，其中一、二线城市约占公司总土地储备的 37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的 29.46%。

  03营利

  营业收入同比降幅接近5成

  净利率水平微升

  结转减少，全年预计营业收入回调。2022上半年新城控股实现营业收入428.03亿元，同比下降45.9%，其中房地产业务收入377亿元，相较去年同期下降49.2%。报告期内，竣工面积为653.56万平方米（含合联营项目），下半年计划下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，实现竣工面积1,762.80万平方米，全年竣工面积预计为2387万平方米，预计竣工面积将同比2021年全年减少27%，年内营业收入规模持续承压。

  住宅开发利润率较中期回升，商业管理毛利率持续走高。2022年中期新城控股实现毛利润97.7亿元，同比下滑39.6%，整体毛利率21.9%，净利率7.6%，同比分别上升2.3和1.5个百分点，实现归母净利润30.10亿元，同比下降30.1%，归母净利率7.0%，同比下降1.6个百分点，地产开发业务毛利率同比下降0.99个百分点至16.12%，而物业出租及管理毛利率则持续走高，同比再度提升1.2个百分点至72.2%。

  04偿债

  三道红线维持全绿

  仍需关注资金安全性

  现金短债比1.75覆盖短债，长短债比2.21。截止至2022上半年底，新城控股共持有现金447.8亿元，相较期初下降18.9%，其中其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的其他预售房款合计116.07亿元。企业现金短债比1.75，现金覆盖短债，上半年为促进现金流的安全性，新城也积极推进多种融资动作，1-8月，公司台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右，同时作为代表民企成功完成10亿元中票发行，为银行间首单房企信用风险缓释凭证，加强投资者信心。

  值得注意的是，企业公布剔除其他货币资金及受限制现金的现金短债比为1.06，可以满足监管要求但接近监管红线，此外仍有合联营公司权益有息负债合计为 91.44 亿元，若加上该债务，则现金短债比为0.96，可用资金未能覆盖短债，未来仍需关注现金流的安全性。

  净负债率维持稳健，剔除预收账款资产负债率达标。截止至2022年上半年，新城控股净负债率38.76%，处于行业较低水平，剔除预收账款资产负债率68.98%，在监管的70%以下。企业公布净负债率为48.4%，同样低于三道红线监管要求，公布剔除预收账款后资产负债率67.1%，三道红线指标全部达标，维持绿档。融资利率较2021年下降7个BP至6.50%。

  05商业

  商业运营总收入同比上涨20%

  出租率受疫情影响有所下滑

  2022年上半年新城整体在商业方面仅新开业吾悦广场仅1家，同时投资收缩，仅新增1家，截止至上半年底，合计在135个城市布局了189座吾悦广场，不过在行业表现仍属前列。根据企业年初制定的计划，2022年企业计划再新开25座吾悦广场，对应2022年企业计划竣工商业项目商业综合体项目 1267.96 万平方米，由于上半年商业综合体竣工面积有所缓慢，或将影响全年商业竣工完成度，使得年开25座商场目标达成存在一定困难。

  疫情的反复对出租率有所影响，截止至2022上半年底吾悦广场平均出租率略有下滑至96.01%，自2017年以来，吾悦广场的平均出租率皆维持在97%以上，居于行业内第一梯队。收入方面， 2022上半年年商业运营总收入达43.79亿元，较2021年同期的36.4亿元上涨20.29%。