[克而瑞]中国金茂：投资较为谨慎，多渠道融资降低成本

  核心观点

  【销售回款率达105%，尽全力完成2400亿元目标】2022上半年中国金茂实现全口径销售金额699.0亿元，销售面积358.4万平方米。同时紧抓销售回款，上半年销售回款达到733亿元，销售回款率105%，居行业前列。8月金茂完成销售金额约165亿元，同比增长15.1%，销售恢复情况较好。一线城市占比27%，二线城市61%，北京、南京、苏州、上海、青岛销售金额达到50亿元及以上。城市运营持续为公司销售贡献中坚力量，来自城市运营的销售金额占比达到25%。

  【投资谨慎，新增土地全部位于高能级城市】2022前8月中国金茂获取了11个二级项目，权益比例较2021年全年上升至74%。在行业整体拿地力度下降的情况下，金茂拿地也较为谨慎，聚焦于高能级城市，其新增地块全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献，包括青岛即墨国际智慧新城项目四批次地块和天津上东金茂智慧科学城项目三批次地块。截止2022上半年底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达7743万平方米。其中一级土地开发储备建面1979万平方米，二级土地开发储备建面5764万平方米，二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。

  【营业收入微增，净利率水平高于行业平均】2022上半年中国金茂实现营业收入287.5亿元，同比增长1.02%，其中物业销售收入249.5亿元，同比上升0.20%。利润表现方面，毛利润62.25亿元，整体毛利率约为21.7%，均较去年同期有所上涨；净利率14.38%，归母净利率8.94%，相较于行业来看，净利率和归母净利率高于行业平均表现。

  【三道红线维持全绿，融资利率降至3.76%】截止至2022上半年底，中国金茂共持有现金423.2亿元，较2021年年底增长6.5%，资金实力进一步增强，现金短债比1.51，现金满足覆盖短债，此外净负债率、剔除预收账款资产负债率分别为64.5%和68.0%，分别较2021年底微升，但满足监管要求。综合来看，中国金茂2022年上半年达到监管“三条红线”的绿档。从融资及债务表现来看，半年获得近200亿元直接融资，其中包括发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业并购主题公司债等，丰富的融资机会进一步降低了中国金茂的融资成本，截止至2022上半年末，企业整体融资成本已下降至3.76%，较2021年底下降0.22个百分点。

  01

  销售

  销售回款率达105%

  尽全力完成全年目标

  销售金额下滑近5成，尽全力冲刺2400亿目标。2022上半年中国金茂实现全口径销售金额699.0亿元，销售面积358.4万平方米。为提升资金安全性紧抓销售回款，上半年销售回款达到733亿元，销售回款率105%，居行业前列。针对全年业绩目标，业绩会上管理层表示，希望全力以赴冲刺最好的成绩，8月金茂完成销售金额约165亿元，同比增长15.1%，销售恢复情况较好。 

  02

  投资

  投资谨慎

  新增土地全部位于高能级城市

  拿地金额同比下降，拿地销售金额比0.11。2022上半年中国金茂获取了5个二级项目，拿地销售金额比0.11，较百强房企平均的0.16的水平略低。不过值得注意的是，6月以来金茂加大了土地获取的力度，截止到8月中国金茂获取了11个二级项目，权益比例较2021年全年上升至74%。整体来看，在行业整体拿地力度下降的情况下，金茂拿地也较为谨慎，聚焦于高能级城市，其新增地块全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献，包括青岛即墨国际智慧新城项目四批次地块和天津上东金茂智慧科学城项目三批次地块。

  土储总量充裕，二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。截止2022上半年底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达7743万平方米。其中一级土地开发储备建面1979万平方米，二级土地开发储备建面5764万平方米。二级土储相较2021年底下滑6.2%，照企业2021年的销售规模和增长速度推算，目前的二级土储可满足大约3-4年的需求，土地储备充裕。

  上半年落地一个城市运营项目，截止2022年上半年中国金茂累计锁定34个城市运营项目。值得注意的是，为进一步夯实城市运营综合实力，中国金茂于上半年加快了对优质标的的收并购。6月9日，中国金茂发布公告，宣布拟私有化中国宏泰发展（6166.HK）。据悉，宏泰拥有多个优质产城项目，基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈，开发模式与中国金茂另一城市运营名片项目——长沙梅溪湖国际新城相似。如果私有化进程顺利推进，中国金茂将锁定龙河新城约2万亩土地储备，从而获得稳定、可观的开发收益。

  03

  营利

  营业收入微增

  净利率水平高于行业平均 

  2022上半年中国金茂实现营业收入287.5亿元，同比增长1.02%，其中物业销售收入249.5亿元，同比上升0.20%；受上半年长三角疫情影响，商业和酒店收入均同比减少，商业租赁收入7.19亿元，酒店经营收入5.12亿元；值得注意的是，在物管方面，金茂服务于2022年3月完成上市，并于6月收购首置物业100%股权，进一步笃实规模，上半年包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等在内的其他收入25.62亿元，同比上升32%。

  利润表现方面，2022上半年中国金茂实现整体毛利润62.25亿元，整体毛利率约为21.7%，均较去年同期有所上涨。净利方面，2022上半年中国金茂实现净利润41.33亿元，归母净利润25.7亿元，利润率上，净利率14.38%，归母净利率8.94%。净利率和归母净利率虽有所下滑，但相较于行业来看，仍高于行业平均表现。

  04

  偿债

  三道红线维持全绿

  融资利率降至3.76%

       截止至2022上半年底，中国金茂共持有现金423.2亿元，较2021年年底增长6.5%，资金实力进一步增强，现金短债比1.51，现金满足覆盖短债，此外净负债率、剔除预收账款资产负债率分别为64.5%和68.0%，分别较2021年底微升，但满足监管要求。综合来看，中国金茂2022年上半年达到监管“三条红线”的绿档。

  从融资及债务表现来看，2022年上半年积极拓展多种资金筹集渠道，境内发行3+2年期公司债人民币33亿元，票面利率低至3.2%；发行全国最大碳中和CMBS共计人民币87.08亿元，以及写字楼类REITs二期12.7亿元。丰富的融资机会进一步降低了中国金茂的融资成本，截止至2022上半年末，企业整体融资成本已下降至3.76%，较2021年底下降0.22个百分点。丰富的融资渠道不仅有利于企业成本的降低，也使得企业的债务结构搭配更为从容，金茂的短债占比较2021年底减少了6.7个百分点至24.6%，长短债比3.07，安全边界进一步提升。截止2022上半年末，中国金茂的有息债中，银行贷款占比为50%，债券类型占比为25%，保险贷款为13%。