[克而瑞]祥生控股集团：积极推动现金回款，促进债务偿还

  核心观点

      【销售均价保持稳定趋势，浙江省销售贡献接近6成】2022年上半年，祥生控股集团实现权益合约销售额约为154亿元，权益合约建筑面约为111.26万平方米，销售均价为13841元/平方米，同比涨幅约4.9%，保持稳定趋势。销售金额分布来看，企业重点布局的“1+1”，即浙江省和泛长三角区域贡献了88%的业绩，其中浙江省内的杭州、绍兴、温州是企业销售贡献最为突出的三个城市，销售贡献占比分别为17%、15%和10%。

  【坚持【1+1+X】投资策略，泛长三角和浙江总土储占比近9成】祥生控股坚持【1+1+X】的策略，深耕浙江省，深入渗透泛长三角地区，策略扩张高潜力城市，截止2022年上半年，已布局全国11个省份43个城市，合计拥有权益土地储备约1690万平方米，按2021年的企业销售表现来看，现有土储够企业2-3年的开发需求。总土储分布上，分布在浙江、泛长三角及其他区域的占比为53.4%、34.4%、12.2%，土地重点分布具有发展潜力的泛长三角区域。

  【积极推动“保交付”，受结转项目结构性变化影响利润下滑】上半年祥生控股集团全国累计交付超20个项目、15000余套，覆盖15个城市，实现营业收入84.6亿元，其中房地产业务收入84.16亿元，贡献了企业99.5%的营收，结算项目中浙江省的结算金额占比达到85.9%，同比上升19.8个百分点。利润表现方面，受结转项目多位于浙江省等高能级城市影响，营业成本上升，毛利润9.00亿元，毛利率下滑5.8个百分点至10.6%。

  【积极推动债务偿还，有息债较期初下滑16%】2022年上半年祥生控股遭遇了短期的流动性风险，在“保交付，促销售，促回款”的宗旨下积极推动现金流回款，推动多个项目股权处置，回笼资金约12亿元。上半年末祥生总有息债290.09亿元，较期初下滑15.6%，综合影响下，可动用现金较少，且用途受严格监管，截止2022年中祥生控股集团持有现金50.67亿元，较期初下滑40.0%，受此影响，现金短债比0.31，长短债比0.82，综合来看，企业债务主要集中在短期，当前企业需要积极盘活项目，偿还负债，适当把握市场机会有效补充公司生产经营的资金需求。受可动用资金下滑明显，债务挤压等问题影响，祥生控股2022年上半年净负债率168.0%，剔除预收后的资产负债率为78.4%，企业整体处于“三条红线”的红档。

      01

  销售销售均价保持稳定趋势

       浙江省销售贡献接近6成

  2022年上半年，祥生控股集团实现权益合约销售额约为154亿元，权益合约建筑面约为111.26万平方米，分别同比下降69.0%和70.4%，销售增速较同规模的企业表现低。不过其在售价表现上仍较为平稳，2022年上半年的销售均价为13841元/平方米，同比涨幅约4.9%，保持稳定趋势。

  浙江省销售贡献接近6成，湖北省等地销售占比有所提升。从企业披露的销售金额分布来看，企业重点布局的“1+1”，即浙江省和泛长三角区域贡献了88%的业绩，同比有所下滑。其中浙江省内的杭州、绍兴、温州是企业销售贡献最为突出的三个城市，销售贡献占比分别为17%、15%和10%，合计占企业销售总额比例达42%。泛长三角地区贡献销售金额占比28.5%，同比下降6.9个百分点。浙江省及泛长三角以外城市（包括湖北省、湖南省、内蒙古自治区、福建省及辽宁市）占比达到12.0%，同比增长2.4个百分点。

  02

  投资

  期内无新增土地

  泛长三角和浙江总土储占比近9成

  上半年祥生无新增土地。祥生控股坚持【1+1+X】的策略，深耕浙江省，深入渗透泛长三角地区，策略扩张高潜力城市，截止2022年上半年，已布局全国11个省份43个城市，合计拥有权益土地储备约1690万平方米，较2021年末减少42%，按2021年的企业销售表现来看，现有土储够企业2-3年的开发需求。

  总土储分布上，分布在浙江、泛长三角及其他区域的占比为53.4%、34.4%、12.2%，土地重点分布具有发展潜力的泛长三角区域。

  03

      营利

  积极“保交付”

  受结转项目结构性变化影响利润下滑

  2022年上半年祥生控股集团持续提升产品与服务品质，聚焦保障工程进度、保障产品交付。上半年，全国累计交付超20个项目、15000余套，覆盖15个城市，目前宿州云湖悦花园、呼和浩特云湖樾等众多在建项目均完成主体封顶，其他相关工程建设也在有序推进中。2022上半年实现营业收入84.6亿元，同比减少46.6%，其中房地产业务收入84.16亿元，贡献了企业99.5%的营收，结算项目中浙江省的结算金额占比达到85.9%，同比上升19.8个百分点。

  利润表现方面，受结转项目多位于浙江省等高能级城市影响，营业成本上升，同时部分货值项目折价出售也进一步压缩了毛利润的空间，最终实现毛利润9.00亿元，毛利率下滑5.8个百分点至10.6%。在组织架构调整上，采用「去中心化」，形成全新的「7+2」集团职能条线管理模式，提升企业运营效率，2022年上半年营销及管理费用合计7.1亿元，同比下降34.6%。

  04

       偿债

  积极推动债务偿还

  有息债较期初下滑16%

  2022年上半年祥生控股遭遇了短期的流动性风险，在“保交付，促销售，促回款”的宗旨下积极推动现金流回款，据不完全统计2022年上半年，祥生控股对浙江向日葵健康产业发展有限公司、杭州星扬企业管理有限公司、临海紫元银通置业有限公司及湖州交投祥生房地产开发有限公司等部分股权进行处置，回笼资金约12亿元。

  祥生积极推动债务偿还，上半年末祥生总有息债290.09亿元，较期初下滑15.6%，综合影响下，可动用现金较少，且用途受严格监管，截止2022年中祥生控股集团持有现金50.67亿元，较期初下滑40.0%，受此影响，现金短债比0.31，长短债比0.82，综合来看，企业债务主要集中在短期，当前企业需要积极盘活项目，偿还负债，适当把握市场机会有效补充公司生产经营的资金需求。

  杠杆率表现来看，受可动用资金下滑明显，债务挤压等问题影响，祥生控股2022年上半年净负债率168.0%，剔除预收后的资产负债率为78.4%，企业整体处于“三条红线”的红档。