[克而瑞]雅居乐：积极回笼资金去杠杆，总有息债下降

  核心观点

      【业绩规模降幅与百强相当，创新营销寻求增长】2022年上半年，雅居乐实现预售金额394.5亿元，销售规模同比下滑48%，略小于百强房企平均收缩50%的业绩规模变动。同期实现累计预售建筑面积307万平方米，同比下降37%，预售均价为12,848元/平方米，较去年同期下降17%。

  【上半年无新增土储，大湾区土储占比最高】截止2022年6月30日，雅居乐拥有总建筑面积为4349万平方米的土地储备，总土储规模同比下降18%，土储规模大幅下降主要由于期内出售大量项目的同时还未新增土储。尽管土储规模下滑，但按照企业目前的去化节奏估计，可满足未来5年的左右销售需求，储备量充足。从土储分布上看，雅居乐在大湾区的土地储备约为1,055万平方米，占整体土地储备的24.3%，占比最高。

  【营收规模同比下降近两成，销管费用优化】2022年上半年雅居乐营业收入为316.45亿元，同比下降18%，期内地产营业收入为237.76亿元，同比下降26%，地产营收规模下降主要由于结转面积和结转销售均价下滑。同时，合同负债覆盖营收倍数为0.64，全年营收增长压力仍在。2022年上半年雅居乐净利率和归母净利率则分别为10.6%和7.6%，同比下降均超6个百分点。归母净利润占净利润的比重降至72%，企业需保持关注。2022年上半年雅居乐销售费用为10.1亿元，较去年同期减少2.7亿元，主要由于期内佣金及广告费用下降。期内管理费用为17.2亿元，较去年同期下降1.8亿元，集团费用管控效果显现。同时，2022年上半年经营性现金流43亿元，经营指标优化。

  【安全度过偿债高峰期，总有息债规模下降】为解决流动性问题，2022年上半年，雅居乐已通过转让项目股权、出售项目等方式预计回笼资金超50亿元，截止2022年6月底，雅居乐总有息负债规模701.7亿元，较2021年年末下降16.3%。8月累计偿还金额超50亿元，截止日前雅居乐已全部按时赎回、偿还境外票据、债券，安全度过8月偿债高峰期。由于现金中有大量受限制现金，剔除受限制现金后的现金短债比仅为0.57。故为了保障后续流动性需求，雅居乐仍在持续回笼资金，9月雅居乐6.8亿转让济南历下两项目50%权益予路劲基建。【多元营收持续提升，物管营收同比上升超三成】2022年上半年，雅居乐多元业务营收达约78.7亿元，同比增长21%，另外多元化营收占比持续上升至25%。从具体板块看，期内物业管理的收入为65.73亿元，较去年同期上升31.7%，截止2022年上半年，在管物业建面为5.29亿平方米，规模同比提升24.8%；环保方面，由于出售多个附属公司导致业绩收缩，期内环保业务收入10.87亿元，较去年同期下降10.8%。在物管、环保等板块外，雅居乐还积极拓展新领域，2021年雅居乐与威马汽车建立战略合作关系，现持有威马汽车6.46%的股权，且威马于今年6月完成向港交所递交上市申请书。

       01

  销售业绩规模与百强相当

  创新营销寻求增长点

  销售规模下滑，面积与均价齐降。2022年上半年，雅居乐实现预售金额394.5亿元，销售规模同比下滑48%，略小于百强房企平均收缩50%的业绩规模变动。同期实现累计预售建筑面积307万平方米，同比下降37%，预售均价为12,848元/平方米，较去年同期下降17%。

  02

       土地

  上半年无新增土储

  大湾区土储占比最高

  土地储备同比收缩近两成。2022年上半年，雅居乐投资态度谨慎，无新增土储。截止2022年6月30日，雅居乐拥有总建筑面积为4349万平方米的土地储备，总土储规模同比下降18%，土储规模大幅下降主要由于期内出售大量项目的同时还未新增土储。尽管土储规模下滑，但按照企业目前的去化节奏估计，可满足未来5年左右销售需求。平均地价为每平方米3,534元，土地成本价格具一定竞争力。从土储分布上看，雅居乐在大湾区的土地储备约为1,055万平方米，占整体土地储备的24.3%，占比最高，其中包括其中包括英皇道柏架山道和九龙塘义本道两个项目，其次长三角土储占比12.2%，土储为529万平方米。

  03

       盈利

  营收规模同比下降近两成

  销管费用优化

  结转面积和均价下滑，地产营收下降26%。2022年上半年，雅居乐营业收入为316.45亿元，同比下降18%，期内地产营业收入为237.76亿元，同比下降26%，地产营收规模下降主要由于结转面积和结转均价下滑导致，期内确认销售总面积为161万平方米，较2021年同期下降18.8%。而期内确认销售均价由2021年上半年的每平方米16,227元下降8.8%至2022年上半年的每平方米14,804元。同时，从合同负债储备来看，合同负债覆盖营收倍数（合同负债/21年全年营收）为0.64，全年营收增长压力仍在。

  实现净利率10.6%，归母净利占比下滑。2022年上半年，雅居乐实现毛利润73.98亿元，同比下降32%，毛利率为23.4%，较去年同期下降4.7个百分点，毛利及毛利率的下降主要与期内确认销售面积及销售平均价格均下降有关。期内雅居乐净利润和归母净利润分别为33.54亿元和24.01亿元，较去年同期分别下降48%和55%，净利率和归母净利率则分别为10.6%和7.6%，同比下降6.2和6.1个百分点，但同时也要注意的是，净利润中24.2亿元为出售项目所得的其他收益。归母净利润占净利润的比重由2021年上半年的82%降至72%，降幅达到10个百分点，同时从近两年的新增土储权益数据看，2020年、2021年新增土储权益分别为37%、44%，企业需保持关注。

  稳健经营，销管费用下降，经营性现金流为正。2022年上半年雅居乐销售费用为10.1亿元，较去年同期减少2.7亿元，主要由于期内佣金及广告费用下降。期内管理费用为17.2亿元，较去年同期下降1.8亿元，集团费用管控效果显现。同时，2022年上半年经营性现金流43亿元，经营指标持续优化。

  04

       负债

  安全度过偿债高峰期

  总有息债规模下降

  净负债率小幅下降，平均借款利率下降。2022年中期，雅居乐的净负债率为48.3%，相比于期初下降2.6个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至63.7%，相较期初下降了3.4个百分点，低于监管阈值内。期内，加权平均借贷利率较期初继续降低0.3个百分点至5.59%，处于较低水平。

  总有息债规模下降，安全度过8月偿债高峰期。为解决流动性问题，2022年上半年雅居乐积极营销、转让部分项目股权等方式回笼资金，截止2022年6月底，雅居乐总有息负债规模701.7亿元，较2021年年末下降16.3%。根据企业披露公告显示，8月累计偿还金额超50亿元，截止日前雅居乐已全部按时赎回、偿还境外票据、债券，安全度过8月偿债高峰期。

  持续回笼资金，保障企业流动性。截止至2022年6月30日，雅居乐拥有现金259.25亿元，较期初下降33%，短期债务为225.9亿元，同比下降24%，现金短债比为1.15，较年初下降0.15，逼近临界值，长短债务比为2.11，较期初提高0.27。由于现金中有大量受限制现金，剔除受限制现金后的现金短债比仅为0.57。故为了保障后续流动性需求，雅居乐仍在持续回笼资金，9月雅居乐6.8亿转让济南历下两项目50%权益予路劲基建。

  05

  战略

  多元营收持续提升

  物管营收同比上升超三成

  雅居乐坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的模式，多元业务主要包括物业管理、环保等多个板块。2022年上半年，多元业务营收达约78.7亿元，同比增长21%，另外多元化营收占比持续上升至25%。从具体板块看，期内物业管理的收入为65.73亿元，较去年同期上升31.7%，截止2022年上半年，在管物业建面为5.29亿平方米，规模同比提升24.8%；环保方面，由于出售多个附属公司导致业绩收缩，期内环保业务收入10.87亿元，较去年同期下降10.8%。

  在物管、环保等板块外，雅居乐还积极拓展新领域，2021年雅居乐与威马汽车建立战略合作关系，现持有威马汽车6.46%的股权，且威马于今年6月完成向港交所递交上市申请书。