[克而瑞]时代中国：城市更新放缓 需提升短期资金筹措能力

  核心观点

      【销售目标完成近四成，广州单城贡献超百亿】2022年上半年时代中国实现销售金额274.6亿元，较2021年同期相比规模下降40%，降幅小于百强房企平均50%的水平。上半年目标完成率为42.2%，完成情况属于行业良好水平。从销售金额城市分布来看，广州、佛山、东莞三城合约销售占比为77.1%，其中广州合约销售破百亿，主要是由于企业在广州、佛山、东莞等城市积累了大量的城市更新项目。

  【期内转化1个城更项目，九成土储分布广东省】2022年上半年时代中国转化1个广州城市更新项目纳入土储，总可售建筑面积约5.2万平方米。截止至2022年上半年，时代中国总土储规模为1914.8万方，较期初规模下降4%，按照目前的销售节奏看，可满足未来3-4年的发展。从土地储备的分布上看，时代中国90.4%的土地储备位于广东省，基本与去年持平，未来时代中国将继续深耕粤港澳大湾区，因此短期内土储格局并不会有很大变动。

  【城市更新未产生收益，毛利率下降20个百分点】2022年上半年时代中国实现营业收入65.0亿元，同比下降52.4%，其中房地产业务收入61.8亿元，同比下降43.8%。房地产收入占比为95.1%，较去年同期提高14个百分点，主要由于期内城市更新未产生收益，但时代中国表示，未来将聚焦于布局重点城市的核心城市更新项目。2022年上半年时代中国实现毛利润8.6亿元，净利润0.3亿元，整体毛利率13.2%，净利率0.5%，两项指标较去年同期分别大幅下降20.1个百分点和13.6个百分点。主要是由于期内无利润率较高的城市更新项目结转且低毛利项目结转占比较大，导致在整体利润率仍收缩。

  【短期流动性紧张，三条红线处于橙档】长短债比2.1，较期初的3.8降幅达到1.7，债务结构有待调整。截止至2022年中期，时代中国共持有现金96.4亿元，较期初下降53.3%，一年内到期短债总额156.7亿元，较去年同期增长42.3%，现金短债比为0.6，较期初的1.9降至监管标准以下。如果剔除受限制现金仅剩56.42亿元的现金及现金等价物，且企业一年内到的应付贸易款项及票据也达百亿；7月企业两笔债券付息逾期，企业短期流动性紧张。2022年上半年时代中国净负债率为95.1%，较期初提高18个百分点，剔除预收账款资产负债率为71.4%，相较期初下降3个百分点，但仍超出70%的标准，目前时代中国仍处于橙档企业。【现货库存超两成，车位及配套占比维持在60%】截止至2022年中期，时代中国现货库存达到462.9万方，现货库存占比（已竣工土储/总土储）达到24.2%，较期初提升4.2个百分点。在现货库存中，车位及配套占比为62.2%，基本与期初持平，尽管时代中国5月举办现房节，并打出“现房可靠”、“买房送车”等标语，但从中报来看，去库存效果仍有限。

      01销售

  销售目标完成近四成

  广州单城贡献超百亿

  合约销售规模下滑，销售目标完成率42.2%。根据企业公告，2022年上半年时代中国实现销售金额274.6亿元，较2021年同期相比规模下降40%，降幅小于百强房企平均50%的水平。根据企业制定的650亿元的销售目标计算，上半年目标完成率为42.2%，完成情况属于行业良好水平。

  九成销售来自于广东省，广州单城销售破百亿。从销售金额城市分布来看，时代中国2022年上半年全年销售共来自于17个城市，广州、佛山、东莞三城合约销售占比为77.1%，其中广州合约销售破百亿，主要是由于企业在广州、佛山、东莞等城市积累了大量的城市更新项目。自2016年首进长沙后，陆续对长三角和中部地区的重点一二线城市布局，其中长沙销售贡献度最高，合约销售占比达到6.3%，是广东省外销售规模最大的城市。

  02土储

  期内转化1个城更项目

  九成土储分布广东省

  上半年公开市场未拿地，旧改纳储进程放缓。2022年上半年时代中国转化1个广州城市更新项目纳入土储，总可售建筑面积约5.2万平方米。截止去年年底，时代中国布局9城135个城市更新项目，但城市更新项目大量的资金沉淀与当下“现金为王”的大趋势难以同时满足，时代中国调整城市更新战略，退出不确定性较强的城市项目，于今年4月申请退回此前通过公开招商方式获取多个广州旧改项目前期投入资金，缓解企业流动性压力，因此土储扩充速度较去年有所放缓。

  截止2022年上半年，时代中国总土储规模为1914.8万方，较期初规模下降4%，按照目前的销售节奏看，可满足未来3-4年的发展。从土地储备的分布上看，时代中国90.4%的土地储备位于广东省，基本与去年持平，未来时代中国将继续深耕粤港澳大湾区，因此短期内土储格局并不会有很大变动。

  03营收

  城市更新未产生收益

  毛利率下降20个百分点

  地产营收下降43.8%，地产营收占比大幅提升。2022年上半年时代中国实现营业收入65.0亿元，同比下降52.4%，其中房地产业务收入61.8亿元，同比下降43.8%。房地产收入占比为95.1%，较去年同期提高14个百分点，主要由于期内期内城市更新未产生收益，但时代中国表示，未来将聚焦于布局重点城市的核心城市更新项目。

  盈利水平下降，主要受城市更新项目速度放缓影响。2022年上半年时代中国实现毛利润8.6亿元，净利润0.3亿元，整体毛利率13.2%，净利率0.5%，两项指标较去年同期分别大幅下降20.1个百分点和13.6个百分点。主要是由于期内无利润率较高的城市更新项目结转且低毛利项目结转占比较大，导致在整体利润率收缩。

  04负债

  短期流动性紧张

  三条红线处于橙档

  现金短债比踩线，流动性紧张。长短债比2.1，较期初的3.8降幅达到1.7，债务结构有待调整。截止至2022年中期，时代中国共持有现金96.4亿元，较期初下降53.3%，一年内到期短债总额156.7亿元，较去年同期增长42.3%，现金短债比为0.6，较期初的1.9降至监管标准以下。如果剔除受限制现金仅剩56.42亿元的现金及现金等价物，且企业一年内到的应付贸易款项及票据也达百亿；7月企业两笔债券付息逾期，企业短期流动性紧张。

  剔除预收账款后资产负债率仍未达标。2022年上半年时代中国净负债率为95.1%，较期初提高18个百分点，剔除预收账款资产负债率为71.4%，相较期初下降3个百分点，但仍超出70%的标准，目前时代中国仍处于橙档企业。

  05库存

  现货库存超两成

  车位及配套占比维持在60%

  现货库存占比逐步升高，车库库存占比仍过半。根据时代中国中报披露数据显示，截止2022年中期，现货库存¹达到462.9万方，现货库存占比（已竣工土储/总土储）达到24.2%，较期初提升4.2个百分点。同时在现货库存中，车位及配套占比为62.2%，基本与期初持平，尽管时代中国5月举办现房节，并打出“现房可靠”、“买房送车”等标语，但从中报的数据来看，去库存效果仍有限。

  ¹ 现货库存摘中报披露“物业开发”明细的已竣工部分