[克而瑞]华润置地：聚焦一二线重点城市，“3+1”多元业务平稳发展

  核心观点

      【销售排名升至历史新高，华东大区仍是销售主力】2022年上半年，华润置地实现合同销售金额1210.4亿元；销售面积587万平方米。其中，13个城市签约金额位于当地TOP 3。同时，根据克而瑞全口径销售金额排行榜，截至上半年华润置地排名第五，较去年全年提升三位。从销售结构来看，华东大区依然是华润置地的销售贡献主力军，销售金额和面积占比分别达27.8%和21.8%。

  【坚持稳健投资策略，聚焦一二线重点城市】上半年，华润置地以总价578.4亿元新增土储24块，新增建筑面积380万平方米。其中，华润置地积极布局优质土地，聚焦核心城市，一二线城市投资占比达92%，并在合肥、佛山等地获得了优质商业综合体项目。截至2022年6月末，华润置地持有总土地储备建筑面积达6614万平方米，较去年末下降3.8%，权益土地储备面积达4730万平方米。

  【归母净利润同比下降19.6%，盈利指标优于行业平均】2022年上半年，华润实现营业收入728.9亿元，同比下降1.1%。从盈利指标来看，毛利率达26.94%，同比下降4.4个百分点，但较去年末仅下降0.1个百分点；净利率达17.4%，较去年末下降0.2个百分点；归母净利率达14.5%，较去年末下降0.8个百分点。在市场下行阶段，华润盈利指标较去年末相比基本保持平稳，且高于行业中位数。

  【融资成本维持低位，债务结构持续优化】截至2022年6月末，华润置地持有现金1164.5亿元，较去年同期增长22.8%；长短期债务比2.67，现金短债比2.02，剔除预收账款后的资产负债率为60.2%，同比下降0.7个百分点；净负债率为34.6%，同比下降2.8个百分点，“三道红线”均未踩线，稳居绿档房企。上半年，华润置地加权平均融资成本3.78%，维持行业低位。【购物中心回报率保持高位，万象生活规模效益双增长】华润置地积极推动“3+1”业务的深化融合和协同发展。购物中心、轻资产等多元化业务协同主业，为获取优质资源打下坚实基础。一方面，华润置地的商业部分在母公司的扶持下，有着不可撼动的规模与先发优势；另一方面，“华润万象生活”2022年上半年实现规模效益双增长，经营能力进一步提高，未来将有利于带动整体业绩的提升。

      01销售

  销售排名升至历史新高

  华东大区仍是销售主力

  2022年上半年，华润置地实现合同销售金额1210.4亿元，同比下降26.6%；销售面积587万平方米，同比下降39%；权益比例同比提升3个百分点至69%。面对行业下行期，华润聚焦重点城市，持续推动精细化管理，提升产品与市场竞争力。其中，13个城市签约金额位于当地TOP 3，平均开盘周期约7.2个月，较2021年提速2.2个月，并100%高品质交付。同时，根据克而瑞全口径销售金额排行榜，截至上半年华润置地排名第五，较去年全年提升三位。

  从销售结构来看，上半年华北大区对华润置地的销售贡献度持续提升，销售金额和面积占比分别较2021年期末增长4.5和3.7个百分点至27.8%和21.8%。而华东大区依然是华润置地的销售贡献主力军，销售金额和面积占比分别达27.8%和21.8%；此外，深圳大区销售金额虽然较去年年末大幅下降10.3个百分点，但仍占整体业绩的9.7%，实现销售金额117.4亿元。

  02投资

  坚持稳健投资策略

  聚焦一二线重点城市

  2022年上半年，华润置地以总价578.4亿元新增土储24块，权益地价达469.2亿元；新增建筑面积380万平方米，权益面积占比76%。其中，华润置地积极布局优质土地，聚焦核心城市，四大战略区域占比达88%；一二线新增货值占比达90%；一二线城市投资占比达92%，并在合肥、佛山等地获得了优质商业综合体项目。

  截至2022年6月末，华润置地持有总土地储备建筑面积达6614万平方米，较去年末下降3.8%，权益土地储备面积达4730万平方米。其中，开发物业土地储备5544万平方米，一二线城市占比达71%；投资物业土地储备1070万平方米，一二线城市占比82%。综合来看，华润置地土地储备布局与结构优质，可支撑未来3年以上的发展需求。

  03盈利

  归母净利润同比下降19.6%

  盈利指标优于行业平均

  2022年上半年，华润置地实现营业收入728.9亿元，同比下降1.1%。其中，开发销售业务收入594亿元，较去年同期下降2.6%，基本保持平稳。值得注意的是，受三线城市结算收益占比上升的影响，结算均价达11566元/平方米，较去年同期下降2.4%。

  同时，上半年华润置地实现净利润126.8亿元，同比下降18.6%；实现归母净利润106亿元，同比下降19.2%；毛利润196.4亿元，同比下降15%。从盈利指标来看，毛利率达26.94%，较去年同期下降4.4个百分点，但较去年末仅下降0.1个百分点；净利率达17.4%，较去年末下降0.2个百分点；归母净利率达14.5%，较去年末下降0.8个百分点。综合来看，在市场下行阶段，华润置地盈利指标较去年末相比基本保持平稳，且均高于行业中位数。

  04偿债

  融资成本维持低位

  债务结构持续优化

  截至2022年6月末，华润置地持有现金1164.5亿元，较去年同期增长22.8%。长短期债务比2.67，较去年同期下降0.41；现金短债比2.02，同比下降0.25；剔除预收账款后的资产负债率为60.2%，同比下降0.7个百分点；净负债率为34.6%，同比下降2.8个百分点，“三道红线”均未踩线，稳居绿档房企。

  同时，截至6月末，华润置地以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资151 亿元。上半年，华润置地加权平均融资成本3.78%，维持行业低位。平均债务期限拉长至5.3年；未融资储备金额达879亿元，已为2022年下半年及2023年到期债务再融资做好充足准备，且标普、穆迪和惠誉均维持Baa1/BBB+信用评级。

  05多元化

  购物中心回报率保持高位

  万象生活规模效益双增长

  2022年上半年，华润置地积极推动“3+1”业务的深化融合和协同发展，即开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务加上生态圈要素型业务。

  经营性不动产业务，购物中心作为作为华润重要的板块之一，上半年租金收入62亿元，同比下降6.2%，其主要受疫情及减租因素影响，如剔除期内减租影响，较去年同期增长14.2%；零售额541亿元，同比增长7%；出租率达96.4%；毛利率71.8%。总体而言，购物中心的回报率一直保持高位，且在疫情等因素的影响下依旧优于市场平均水平。同时，写字楼租金收入8.4亿元，毛利率69.1%，出租率80.4%，同比上升4.7个百分点。此外，受疫情影响酒店营业额 5.7 亿元，较去年同期降低22.7%；平均入住率34.0%，同比降低15.7个百分点，但随着疫情逐渐减缓酒店业务有望回升。

  轻资产管理业务，“华润万象生活”实现业务规模整体稳健增长，2022年上半年实现营业额52.8 亿元，较2021年同期上升 31.5%。其中，住宅物业管理服务营业额33.5 亿元，商业运营及物业管理服务营业额19.3 亿元，且并购新增合约面积1.1亿平方米。

  整体来看，华润置地购物中心、轻资产等多元化业务协同主业，为获取优质资源打下坚实基础。一方面，华润置地的商业部分在母公司的扶持下，有着不可撼动的规模与先发优势；另一方面，“华润万象生活”2022年上半年实现规模效益双增长，经营能力进一步提高，未来将有利于带动整体业绩的提升。同时，上半年华润置地旗下的代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务也实现了营业额76亿元（其中代建代运营营业额人民币 72亿元）。