[克而瑞]朗诗绿色管理：轻资产模式转型基本完成

  核心观点

  【朗诗出品签约销售额大降，代建模式有待进一步观望】2022年上半年，朗诗出品签约销售额117.0亿元、签约面积为64.0万平方米，分别较2021年同期下降50%、56.8%。其中，权益项目签约销售额约为60.6亿元，在资产轻型化转型下，国内的权益项目开发权重显著收缩，业绩占比仅为19%。整体来看，轻重模式并举、中美双市场布局仍难抵业绩滑坡，未来依靠代建，能否打响“朗诗出品”仍有待进一步观望。

  【国内新增均为开发代建服务项目，项目储备总计618.8万平方米】报告期内，共获取40个开发销售型物业项目，其中在国内成都、无锡、南京、盐城、泰安等城市获取的7个项目均为开发代建服务项目，新增开发代建合同额约2.47亿元，与2021年上半年基本持平。截至2022年6月30日，储备项目总可售面积为618.8万平方米，开发代建服务项目可售面积约占半数。

  【营收逆势增长62.6%，净利润持续亏损】上半年，朗诗收入57.5亿元，同比上升62.6%，毛利同比增长46.5%，为11.7亿元；毛利率为20.4%，较2021年同期减少2.2个百分点；净利润亏损3.9亿元，归母净利润亏损5.07亿元。2021年以来,朗诗面临了较大的盈利困境，净利润、归母净利润持续亏损，金融资产、合营联营的不稳定性对整体效益的实现产生较大的影响，后期如何合理有效处置、提升经营质量尤为重要。

  【“三条红线”全踩中，债务风险急剧提升】截至2022年6月30日，现金短债比为0.59，净负债率为133.0%，扣除预收款项后的资产负债率约为79.5%，“三条红线”全踩中，进入“红档”行列。伴随企业内部业务、经营调整，流动性及财务状况恶化，面临较高的债务风险，中短期或面临挑战。【向轻资产模式转型基本完成，持续提升绿色产品差异化】目前，公司已完成更名，采纳“朗诗绿色管理有限公司”作为新中文第二名称，中文简称更改为“朗诗绿色管理”。此次更名意味着公司在中国市场，已由传统重资产的房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成，未来将以代建业务为主，但仍然会保留投资开发能力。同时，持续提升绿色地产产品差异化能力，期内推出了新的科技住宅产品“健康堡垒”，并取得良好的市场表现。

      01销售

  朗诗出品签约销售额大降

  代建模式有待进一步观望

  2022年上半年，朗诗出品签约销售额117.0亿元、签约面积为64.0万平方米，分别较2021年同期下降50%、56.8%。其中，权益项目签约销售额约为60.6亿元、签约销售面积为33.6万平方米，均价为18019元/平方米。从权益项目签约销售额分布来看，美国一、二线门户城市贡献81%，国内贡献19%，国内业绩主要来自杭州、武汉、成都、海宁等城市的在售项目。

  在下行周期，代建与权益项目开发并行、中美双市场布局也难抵业绩滑坡。同时可以发现在资产轻型化转型下，国内的权益项目开发权重显著收缩。未来依靠代建，能否打响“朗诗出品”仍有待进一步观望。

  02投资

  国内新增均为开发代建服务项目

  项目储备总计618.8万平方米

  报告期内，朗诗秉持稳健审慎的投资策略，共获取40个开发销售型物业项目，其中权益项目33个，开发代建服务项目7个，分布于美国与国内，总计可售面积为149.05万平方米，预计可售货值约为193.2亿元，应占权益部分新增可售面积为98.53万平方米，预计可售货值约为115.5亿元。

  值得注意的是，在资产轻型化转型之下，上半年在国内成都、无锡、南京、盐城、泰安等城市获取的7个项目均为开发代建服务项目，新增合同额约2.47亿元，与2021年上半年基本持平。

  截至2022年6月30日，储备项目总可售面积为618.8万平方米，预计可售货值约1082.9亿元。按权益比例计算，应占项目储备可售面积为235.5万平方米。开发代建服务项目共61个，可售面积为357.4万平方米。

  从储备项目总可售面积分布来看，美国占比32.7%，中国境内占比67.3%。其中，境内分布主要以二线城市、热点三线城市为主，核心城市南京、成都、苏州等储备较为丰富，其中成都项目储备可售面积达到66.8万平方米，占总可售面积10.8%，战略地位最为突出。

  03盈利

  营收逆势增长62.6%

  净利润持续亏损

  上半年，朗诗收入57.5亿元，同比上升62.6%，其中开发代建服务收入2.83亿元，占比4.9%；毛利同比增长46.5%，为11.7亿元；毛利率为20.4%，较2021年同期减少2.2个百分点；但由于金融资产减值亏损拨备由2021年上半年0.21亿元扩大至1.75亿元、合营企业亏损3.01亿元等因素影响，最终净利润亏损3.9亿元，归母净利润亏损5.07亿元。

  截至报告期末，已售未入帐物业面积为230.3万平方米，金额约为378.9亿元。应占权益下的已售未入帐物业面积为111.1万平方米，金额约为192.5亿元，在一定程度可保证营收稳定。但同时可以发现，2021年以来，朗诗面临了较大的盈利困境，净利润、归母净利润持续亏损，金融资产、合营联营的不稳定性对整体效益的实现产生较大的影响，后期如何合理有效处置、提升经营质量尤为重要。

  04债务

  “三条红线”全踩中

  债务风险急剧提升

  截至2022年6月30日，朗诗持有现金15.1亿元（包含受限制资金），较2021年末减少64.3%；总有息负债78.2亿元，较2021年末减少7.9%，其中短期债务25.4亿元，占比32.5%。加权平均财务成本约为6.3%，低于2021年上半年7.0%。

  从偿债压力指标来看，现金短债比为0.59，净负债率为133.0%，扣除预收款项后的资产负债率约为79.5%，“三条红线”全踩中，进入“红档”行列。伴随企业内部业务、经营调整，朗诗的流动性及财务状况恶化，面临较高的债务风险，中短期或面临挑战。

  05战略

  向轻资产模式转型基本完成

  持续提升绿色产品差异化能力

  今年3月31日发布年度业绩时，朗诗宣布公司更名计划。8月9日正式发布公告显示，自2022年7月5日起，公司名称已由“Landsea Green Properties Co.,Ltd.”更改为“Landsea Green Management Limited”，采纳“朗诗绿色管理有限公司”作为新中文第二名称，以取代“朗诗绿色地产有限公司”。此外，公司于联交所买卖股份的英文简称将由“LANDSEAPPT”更改为“LANDSEAMGMT”，中文简称由“朗诗地产”更改为“朗诗绿色管理”，自2022年8月15日(星期一)上午九时起生效，而公司的股份代号“106”维持不变。此次更名意味着公司在中国市场，已由传统重资产的房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成，未来将以代建业务为主，但仍然会保留投资开发能力。

  同时，绿色开发与建造能力是公司的核心能力之一，期内推出了新的科技住宅产品“健康堡垒”，并取得良好的市场表现。截至2022年6月底，朗诗在全国超过35个城市打造了超过150个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2500万平方米。目前，在国内共获得绿建认证102个，其中绿建三星认证过半数，达53个。并在上海、南京、杭州、苏州等9个城市获得首个绿建三星项目认证。此外，朗诗还拥有包括BREEAM、LEED在内的国际绿建认证21个。整体来看，绿色地产产品差异化能力在持续提升。