[克而瑞]上坤地产：预收账款覆盖2倍营收

  核心观点

     【权益销售规模收缩，长三角贡献率六成】2022年上半年上坤地产实现权益销售金额35.4亿元，权益销售面积31.9万平方米。销售均价11087元/平方米，同比下降16.2%，主要由于销售城市分布变动较大，高均价城市项目占比下降。2022年上半年长三角销售占比为58%，仍是上坤销售主力地区，其中苏州销售占比最高接近10%。中西部销售金额占比达到26%，较去年同期提高12个百分点，其中，信阳、上饶权益合约销售金额达到6.0亿元、3.2亿元。

  【期内投资谨慎无新增，土储主要分布长三角】2022年上半年，上坤无新增土储，截止至2022年中期，上坤地产共拥有约654.2万平方米的土地储备，较去年年底下降6.9%，其中权益土储建面达到了477.8万平方米，若按照企业2021年的销售去化速度推算，可满足企业4-5年左右去化需求。从区域分布上看，长三角占比为67%，较去年同期提升7个百分点，中西部占比26%，较去年同期下降8个百分点，珠三角地区土储占比基本与去年同期持平。

  【预收账款覆盖营收倍数2.05，为下半年营收提供支撑】2022年上半年上坤实现总营收2.5亿元，物业销售收入2.1亿元，主要由于期内交付尾盘较多且无新增竣工物业。企业实现租赁业务收入0.3亿元，相较去年同期下降4%。预收账款覆盖营收倍数（预收账款/2021年全年营收）为2.05，处于较高水平。同时管理层表示，在下半年将坚持“四保一突破”策略，即保项目交付，为下半年的营收提供基础。期内毛利亏损1.0亿元，净利润亏损8.2亿元，归母净利润亏损5.6亿元，均较去年同期出现大幅下滑，另外期内就开发中物业确认减值亏损达到1.3亿元。

  【三道红线踩线两条，优先票据交换要约缓解年内偿债压力】截止至2022年上半年，上坤持有现金25.4亿元，现金短债比较期初的0.78进一步下降至0.63。长短债比小幅提升至1.07，债务结构有待完善。期内发行（包括合并）1.6亿美元规模2023年到期的优先优先票据，年内两笔优先票据顺利交换要约，缓解年内偿债压力。净负债率为87.3%，剔除预收账款资产负债率为72.5%，负债水平较2021年底上升，净负债率满足要求，剔预资产负债率微高于监管红线。

      01销售

  权益销售规模收缩

  长三角贡献率六成

  权益销售规模下滑，销售面积、均价同降。2022年上半年上坤地产实现权益销售金额35.4亿元，同比下降66.4%；权益销售面积31.9万平方米，同比下降59.9%。销售均价11087元/平方米，同比下降16.2%，主要由于销售城市分布变动较大，高均价城市项目占比下降。

  长三角销售占比近六成，中西部销售占比显著提高。根据企业中报公布的销售金额城市分布来看，2022年上半年长三角销售占比为58%，较去年同期降幅达到20个百分点，但仍是上坤销售主力地区，其中苏州销售占比最高接近10%。中西部销售金额占比达到26%，较去年同期提高12个百分点，其中，信阳、上饶权益合约销售金额达到6.0亿元、3.2亿元。珠三角区域业绩占比变动不大，主要集中在佛山、汕头两城。

  02土储

  期内投资谨慎无新增

  总土储主要分布长三角

  期内土储无新增，总土储可满足4-5年去化需求。2022年上半年，上坤无新增土储，截止至2022年中期，上坤地产共拥有约654.2万平方米的土地储备，较去年年底下降6.9%，其中权益土储建面达到了477.8万平方米，权益比例73%，若按照企业2021年的销售去化速度推算，可满足企业4-5年左右去化需求。

  长三角土储分布近七成，中西部土储占比有所下降。从区域分布上看，上坤土储主要分布在长三角、中西部和珠三角三个区域内，其中长三角占比为67%，较去年同期提升7个百分点，中西部占比26%，较去年同期下降8个百分点，珠三角地区土储占比基本与去年同期持平。

  03营收

  预收账款覆盖营收倍数2.05

  为营收提供支撑

  总营收与地产营收下滑，降幅均超八成。2022年上半年上坤实现总营收2.5亿元，同比下降84%，物业销售收入2.1亿元，同比下降86%，主要由于期内交付尾盘较多且无新增竣工物业。企业实现租赁业务收入0.3亿元，相较去年同期下降4%。从预收账款储备来看，预收账款（预收账款）覆盖营收倍数（预收账款/2021年全年营收）为2.05，处于行业较高水平，可为下半年的营收提供支撑。同时管理层表示，在下半年将坚持“四保一突破”策略，即保项目交付，为下半年的营收提供基础。

  毛利首次出现亏损。根据企业中报披露，期内毛利亏损1.0亿元，净利润亏损8.2亿元，归母净利润亏损5.6亿元，另外期内就开发中物业确认减值亏损达到1.3亿元。

  04债务

  “三道红线”踩两条

  优先票据交换要约缓解年内偿债压力

  现金短债比持续下降，长短债比微升。截止至2022年上半年，上坤持有现金25.4亿元，同比下降65%。现金短债比较期初的0.78进一步下降至0.63，剔除受限制、已抵押存款的现金短债比仅为0.29，较期初0.94降幅较大，短期流动性紧绷。长短债比小幅提升至1.07，债务结构有待完善。根据企业公告数据显示，今年1月有一优先笔优先票据到期，期内偿还0.06亿美元，剩余部分顺利交换要约，并发行（包括合并）1.6亿美元规模2023年到期的优先优先票据，同时7月到期的优先票据也顺利交换要约，缓解年内偿债压力。但企业仍需持续关注现金流，以保障明年债务的按期偿还。

  净负债率小幅升高，剔除预收账款资产负债率尚未达标。截止至2022年上半年，上坤净负债率为87.3%，剔除预收账款资产负债率为72.5%，负债水平较2021年底上升，净负债率满足要求，剔预资产负债率微高于监管红线。