导语

  长期来看，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企可能会越来越多。

  ◎  文 / 房玲、洪宇桁

  10月26日，证监会官网公开信息显示，华润、万科、金茂和物美集团申报的4只消费类基础设施公募REITs已获交易所受理。作为首批消费基础设施公募REITs，这4只产品是否能够成功发行受到了行业内的广泛关注。那么我国的公募REITs当前的发展情况如何？又有哪些企业可能会发行消费基础设施公募REITs呢？

  01公募REITs发展趋近成熟
消费类基础设施纳入试点提高房企参与度

  自从2020年4月30日证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式开启我国境内基础设施公募REITs试点以来，我国公募REITs的适用范围已经经历了三次重大改动。在我国公募REITs的推行之初，其适用范围主要聚焦于各类基础设施以及产业园等项目。2021年6月首次宣布对保障性租赁住房公募REITs开启试点，同时将适用范围扩容至发电和旅游设施等。随着我国公募REITs发展的逐渐成熟，2023年3月发改委宣布将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，首次将商业地产纳入了公募REITs的适用范围。

  截至2023年10月底，我国已经上市的公募REITs产品共有29只，首次公开发行规模为954.53亿元。在29只公募REITs中，已经有2只完成了首批扩募，净认购金额为50.64亿元，算上扩募金额后我国公募REITs的总规模就已经突破千亿元。从底层资产类型来看，高速公路和产业园是发行数量最多的类别，分别达到了8只和9只，此外发电和仓储物流也都发行了较大的规模。但是这些领域与大多数房企的业务相关度较低，业务相关度较高的租赁住房领域中也仅有华润发行了1只公募REITs，同时拟上市的7只公募REITs也基本都是城投公司或金融机构发行的。整体看来，在消费类公募REITs推出之前，公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。

  而随着2023年3月发改委宣布商业地产将被纳入公募REITs适用范围，公募REITs适用范围扩张至多数房企都有涉猎的领域，引发了行业的广泛关注。部分房企对于发行消费类基础设施公募REITs也做出了积极的表态，包括万科、合生、龙湖等。10月20日证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，仅6天之后华润、万科、金茂及物美集团就在10月26日进行了申报工作。而作为消费基础设施公募REITs的第一枪，为了获得资本市场的青睐，四家企业都拿出了较为不错的底层资产组合。

  02 首批4只基金底层资产均较为优质
力争打好第一枪

  从募集说明书来看，华润此次基础设施REIT的相关资产项目为青岛华润万象城，该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈，毗邻青岛市政府、五四广场等城市地标，地理位置较为优越，其商业建面也达到了30.12万平方米，2023年中期的出租率为98.49%；万科的底层资产为杭州西溪印象城，毗邻西溪湿地，商业总建面为14.41万平米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，出租率达到了99.2%；金茂的相关资产为长沙金茂览秀城，毗邻长沙国际文化艺术中心，商业建筑面积约10.27万平方米，是金茂商业的第一个览秀城项目，出租率为98.36%。

  相较于三家龙头房企拿出的大规模综合体项目，物美集团的底层资产则是位于北京的4个小型项目的组合，单个项目的平均商业建面不超过2万平方米，综合出租率也仅为88.71%。但是由于项目均处于北京人流较为密集的地段，因此经营状况也较为不错。假如该笔公募REITs成功上市且后续经营足够稳定，这种打包小而美项目作为公募REITs底层资产的方式未来也可能成为部分房企的参考案例。

  具体到营收层面，2023上半年华润、万科、金茂和物美的底层资产项目的营业收入分别为3.31亿元、1.63亿元、0.58亿元和0.34亿元，净利润为0.39、0.8、0.06和0.07亿元。从基金的分派率来看，4只基金的分派率都在4.7%以上，物美集团的分派率甚至达到了6.4%，远远超过了我国公募REITs产权类项目底层资产未来3年每年净现金流分派率应不低于3.8%的要求。由于商业地产未来的预期复苏，4只基金达成这一分派率的问题应该不大，对投资者也有着较强的吸引力。

  整体来看，4家企业的消费类公募REITs的底层资产均位于核心城市的优质地段，同时保持着良好的运营效率，体现了企业对于打好第一枪的重视。对企业而言，试水消费基础设施REITs一方面能够有效盘活旗下存量商业项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率；另一方面则是在融资环境收紧的背景下，公募REITs能够将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，从而降低企业负债水平，打通新的融资渠道。除此之外，由于华润、万科等企业旗下仍有大量的商业资产，因此在获得成功发行的经验之后，不仅能够将旗下资产持续扩募到现有基金，甚至还能进行第二支、第三支基金的发行工作。

  03 发行要求相对较高
商业规模较大优质资产较多的企业机会更大

  除了已经申报发行消费类基础设施公募REITs的4家企业之外，还有部分企业早前也表态过将发行REITs，比如百联、天虹、合生和龙湖等。虽然这些企业并没有在第一批进行申报，但是有较大可能已经在对公募REITs 的发行进行准备，有可能在之后的第二批、第三批投入市场。

  由于消费类基础设施公募REITs对于房企的商业地产资质以及资产证券化产品发行经验的要求较高，因此在其余尚未对公募REITs进行表态的房企中，已经发行过商业物业CMBS或者类REITs产品的房企有着较大的可能成为下一批消费类基础设施公募REITs的发行人。据不完全统计，截至2023年10月底至少有15家房企发行过商业物业CMBS或者类REITs产品，但是短期内是否能够发行公募REITs也需要考虑到企业近期的商业经营情况和财务状况。长期来看，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企可能会越来越多。