[克而瑞]专题 |冰火两重的西安都市圈

  随着西安都市圈经济趋势性向好，有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑，成交规模仍有一定的提升空间。

  近期，西安都市圈获批，成为全国第五个、西北地区唯一一个国家批复的都市圈。受此影响，西安房地产市场率先转暖，价格倒挂盘再现“万人摇”。西安都市圈规划将给房地产市场带来哪些政策红利？而在西安市场率先转暖后，能否带动咸阳、渭南和铜川等圈内城市轮动复苏？

  获批第五个都市圈

  楼市万人摇与低迷两重并存

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  一、西安都市圈获批，成全国第五个、西北地区第一个获批都市

  2022年4月1日，《西安都市圈发展规划》正式获批，这是继南京都市圈、福州都市圈、成都都市圈、长株潭都市圈成立后，国家批复的第5个都市圈发展规划，也是西北地区第一个且目前唯一一个获批的都市圈规划。

  西安都市圈地处关中平原城市群的核心区域，规划范围包括西安全域，咸阳市秦都区、渭城区、兴平市等8个区县，铜川市耀州区，渭南市临渭区、富平县等3区县，杨凌农业高新技术产业示范区，总面积达到2.06万平方公里。

  《西安都市圈发展规划》明确指出，西安都市圈是西部地区发展条件最好、经济人口承载能力最强的区域之一，也是西北地区的经济中心、文化中心、科技中心和对外交往中心。2020年，西安都市圈地区生产总值达1.3万亿元，接近陕西省的1/2、西北五省的1/4。

  二、西安楼市率先转暖，成交恢复至去年同期“万人摇”再现

  2022年3月，西安房地产市场暖意渐显。新房方面，在连续3个月供应低位运行的背景下，西安3月商品住宅成交98万平方米，同、环比分别增长52%和87%，新房成交规模为2021年1月以来单月次高。受此带动，一季度，西安商品住宅供应面积128万平方米，同比下降29%，而成交面积182万平方米，同比仅微跌4%。

  从微观项目认购和去化表现来看，3月，西安共有23个项目开盘，主城区项目去化表现普遍更好，曲江、高新、港务的多个项目实现开盘即罄，并诞生1个“万人摇”、3个“千人摇”项目。天地源·丹轩坊项目受益于学位和可观的一二手房价格逆差，通过核验的认购组数达到28343组，整体中签率仅为1.3%，中粮奥体壹号、奥园誉府、万科·璞悦、中冶奥体云璟等单项目认购数均突破千组。4月又将诞生至少2个“万人摇”项目，同样是一二手价格明显倒挂的华润置地未来城市、中国铁建万科翡翠国际已经开启认购，前者意向登记已达到46748组，后者意向登记数也超过万组。

  不过，西咸新区楼市仍然比较惨淡，3月入市的5个项目中，仅有1个去化率达到66%，其他项目开盘当日去化率都在10%-20%区间内。

  相比于新房，二手房市场复苏动能更为强劲，3月，西安二手房成交4890套，基本与去年同期相持平。究其原因主要有二：一是前2月受到疫情抑制的购房需求在3月集中释放，二是新房延期交付、停工问题频出，使得部分置业者转向购买所见即所得的二手房。

  三、咸阳、渭南和铜川供需持续低迷，咸阳库存去化需66个月

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  五大都市圈禀赋

  西安都市圈GDP、收入等皆居末位

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  一、GDP：南京都市圈4.7万亿居首，西安都市圈1.4万亿暂居末位

  南京都市圈经济最具规模优势，各城市产业一体化、经济均衡性发展。2021年，南京都市圈GDP总量高达46666亿元，遥遥（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）领先于其他都市圈。其中，南京GDP16355亿元，中心城市经济首位度35%。都市圈内城市数量较多固然是重要因素，但更为重要的是，长三角区域一体化发展，各城市均拥有良好的产业基础，经济发展较为均衡。2021年，扬州GDP6696亿元，镇江、淮安、芜湖等GDP均在4000亿元以上。

  西安都市圈经济体量暂居末位，中心城市经济首位度明显偏高。2021年，西安都市圈GDP总量低至13564亿元，排名暂居末位。其中，西安GDP10688亿元，中心城市经济首位度高达79%。主要原因在于陕西省举全省之力发展西安，省内三、四线城市产业基础薄弱，其与西安之间的经济发展差距不断拉大。2021年，咸阳、渭南GDP尚能达到2000亿元以上，铜川则不足500亿元。

  成都、长株潭和福州都市圈中心城市经济首位度同样偏高，例如成都市圈，2021年GDP总量25012亿元，其中成都GDP19917亿元，中心城市经济首位度高达80%，说明圈内城市经济发展差距极大。

  二、常住人口：南京、成都都市圈约3千万，西安都市圈1800万位列前三

  南京、成都都市圈人口规模优势显著，人口红利有望给经济增长提供强劲支撑。2020年，南京都市圈常住人口3529万人，其中南京常住人口931万人，中心城市人口首位度低至26%。主要原因在于南京乃是江苏省的政治中心，而非经济中心，主要吸纳安徽东部、苏北地区外来人口，人口吸附力远不及上海、苏州。成都都市圈常住人口2966万人，其中成都常住人口2094万人，中心城市人口首位度高达71%。主要原因在于成都既是四川省的政治中心，又是经济中心，人口吸附力强劲，省内三、四线外出人口就业首选成都或者重庆。

  2020年，西安都市圈常住人口1802万人，排名稳居五大都市圈前三。其中，西安常住人口1295万人，中心城市人口首位度高达72%。主要原因在于陕西省经济发展过度聚焦西安，省内三、四线城市外出人口加速向西安迁移。2010-2020年，西安常住人口由847万人大幅提升至1295万人，10年间净增长449万人。反观省内人口第二大城市渭南，常住人口则由529万人持续下滑至469万人，10年间净减少60万人。

  三、居民收入：西安都市圈垫底，中心城市西安仍不及全国均线

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  四、楼市：南京都市圈最具韧性，西安都市圈成交同比转降10%

  南京都市圈房地产市场最具韧性，成交继续高位保持。2021年，南京都市圈商品房累计销售面积7736万平方米，高居五大都市圈首位，其中南京销售面积1325万平方米，中心城市楼市成交首位度低至17%。主要原因在于长三角地区房地产市场仍具韧性，多数城市成交持续高位运行。例如淮安、滁州，2021年商品房销售面积皆超1200万平方米。

  西安都市圈房地产市场有所降温，成交同比转降10%。2021年，西安都市圈商品房累计销售面积2991万平方米，同比下降10%。其中，西安商品房销售面积跌至1857万平方米，同比下降28%，主要还是受供应低迷影响，高新、曲江、港务区这类热点板块供应紧缺，致使成交明显回落。不过，中心城市楼市成交首位度达到62%，咸阳、渭南商品房销售面积都在500万平方米附近，市场规模较西安依旧存在较大差距。

  西安:市场集中与分化显著

  土拍热度有望提升

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  一、政策：土拍保证金降至20%分期缴纳出让金，房贷利率下调25-30BP

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  二、楼市：成交转暖两盘“万人摇”，西咸新区去化普遍承压

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  1、供应紧俏成交连续三年回落，3月成交放量累计同比跌幅收窄至4%

  2019年以来，西安房地产市场成交持续走低，年均同比跌幅都在15%以上。2021年，成交进一步回落至887万平方米，同比再降16%。主要还是受极低供应影响，尤其是高新、曲江这类热点区域近乎“断供”，很大程度上导致成交持续下行。

  2022年前两月，受疫情影响，西安房地产市场持续低迷，成交持续低位运行。3月，疫情积压的购房需求集中释放，房地产市场明显转暖，成交跃升至98万平方米，同比增长52%。一季度累计成交182万平方米，同比跌幅收窄至4%。

  2、一季度去化率65%，12盘“日光”2盘“万人摇”登记量首破4万组

  2021年1-7月，西安打新市场异常火爆，主城区新盘平均去化率高位保持在90%附近。8月以来，随着房地产市场转入下降通道，叠加房企频繁暴雷导致市场信心缺失，打新市场有所降温，平均去化率缓步下行至60%附近。

  高性价比楼盘备受市场追捧。据不完全统计显示，2021年共计13个楼盘“万人摇”，主要集中在高新、曲江、航天、浐灞等热点板块。例如曲江二期板块的中国铁建万科翡翠国际，12月20日推售1074套房源，售价低至16500元/平方米，吸引39005组客户到场登记，核心动因在于一、二手价格严重倒挂，周边二手房售价普遍高于3.5万元/平方米，买到及赚到的心理预期强烈。

  2022年一季度，西安打新市场热度不减，主城区36个项目集中入市，共计推售10482套房源，开盘当天认购6852套，平均去化率多达65%。其中，3月推售3675套房源，开盘当天认购2075套，平均去化率达56%。

  值得一提的是，一季度，西安共计12个项目开盘当天“日光”，主要集中在泛高新、国际港务区这类热点板块。并有天地源·丹轩坊、华润置地·未来城市两个楼盘“万人摇”，主要原因在于这两个项目拿地较早，一、二手价差优势明显。例如天地源·丹轩坊，推售361套房源，售价26164元/平方米，周边二手房售价5.5万元/平方米，吸引34502组客户到场登记，核验通过登记28343组客户。又如华润置地·未来城市，推售248套房源，售价11306元/平方米，周边二手房售价1.7-2万元/平方米，前三天吸引46748组客户到场登记，成为西安首个登记量突破4万组客户的项目。

  3、一季度到访量跌至7.3万组转化率升至13%，西咸新区垫底

  2021年上半年，西安房地产市场持续火热，重点监测板块案场月均客户到访量超7万组，尤其是3、4两月，到访量都在9万组附近。下半年市场有所降温，月均客户到访量跌破5万组，个别月份更是低于4万组。但由于热点板块销售依旧火爆，叠加“水客”大幅减少，到访客户实际转化率不降反升，平均转化率由上半年的8%小幅回升至下半年的11%。

  2022年一季度，受困于西安疫情反弹，案场客户累计到访量跌至73005组，环比下降43%，同比下降65%。但到访客户实际转化率进一步提升至13%，环比增加5个百分点，同比增加7个百分点。其中，3月到访量回升至38647组，环比增长25%，同比仍下降58%，转化率则回落至9%。

  各板块市场加剧分化。一季度，国际港务区板块客户累计到访量约16398组，高居全市首位，其次分别为泛高新、高新核心、浐灞核心等板块，到访量都在8000组附近。草滩、城东、航天城等板块成交热度不减，到访客户实际转化率皆超20%，曲江一期板块转化率更是高达56%。反观西咸新区去化普遍承压，一季度，沣东、秦汉、空港等板块到访量皆低于800组，转化率更是低于1%。

  三、地市：一季度底价成交5宗宅地，二季度首轮集中土拍热度或将提升

  2021年，对标22个重点城市，西安实行集中供地，第一轮相对高热，第二、三轮明显降温。

  第一轮集中供地21宗，其中15宗为城改用地，仅有两宗地溢价出让，分别被金茂、绿城竞得，溢价率分别为20%和30%，平均溢价率8%，并有4宗地流拍，平均流拍率达19%。

  第二轮集中供地45宗，优质地块明显增多，但平均溢价率不到1%，较首轮下降7个百分点，仅有两宗地进入摇号阶段，摇号比例较首轮明显下滑。另有7宗撤牌、1宗流拍，平均流拍率达18%，实际流拍率较首轮同样上升。

  第三轮集中供地14宗，其中10宗为城改及安置房用地，最终1宗流拍，平均流拍率7%，其余13宗地均为底价成交。

  2022年一季度，西安仅出让5宗涉宅用地，其中4宗位于西咸新区，另一宗位于雁塔区，全部底价成交。预计西安将在二季度完成2022年首轮集中供地，得益于土拍规则放松，土拍热度或将较2021年第二、三轮有所提升。拿地企业仍将以央国企以及优质民企为主，基于补充土储的需要，华润、中海、保利、中国铁建、天地源、碧桂园、旭辉等拿地意愿或将更为迫切。

  四、竞争格局：一季度中铁建问鼎金额榜首，华润、天地源跻身前三

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  咸阳：楼、地市皆陷调整期

  市场信心修复仍需时间

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  一、政策：维稳楼市首要是保交付，房贷利率下调10-35BP

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  二、楼市：加剧下行供需惨淡，库存高企去化全面承压

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  1、一季度累计成交同比下降90%，库存去化攀升至66个月

  2021年下半年，咸阳楼市持续降温，商品住宅成交保持低位运行，多数月份成交面积不及10万平方米。下半年咸阳主城区商品住宅成交面积仅为61万平方米，环比上半年下跌39%，同比下跌70%。

  进入2022年，受到疫情影响，咸阳楼市更是进一步陷入低迷，前2月新房供应归零，仅有零星项目备案成交，3月，房企推货积极性并没有明显提升，主城区商品住宅供应、成交面积分别仅为5万、3万平方米，同比双双腰斩。一季度，咸阳主城商品住宅累计供应、成交均只有5万平方米，同比均下跌近九成。

  2021年下半年以来，除去少数供应归零的月份，其他月份新房供求比皆大于1，持续供过于求导致咸阳商品住宅库存规模不断扩容，截至2022年3月，库存面积已高达614万平方米，叠加成交低位运行影响，消化周期拉长至66个月，远超18个月的警戒线，库存风险不容小觑。

  更令人担忧的是，由于供地规模远超新房成交规模，咸阳未来去库存压力有增无减。单单2021年12月，咸阳主城区就成交了128万平方米的涉宅用地，几乎相当于2021年全年新房成交面积。以主城区近两年宅地成交建面除以商品住宅成交面积测算，咸阳主城宅地消化周期已逼近2年，长期去化依然堪忧。

  2、一季度去化率降至13%，房企供货信心不足多盘转续销

  2022年一季度，咸阳主城仅有2个项目开盘，累计推售房源688套，成交仅91套，开盘平均去化率仅为13%，较去年四季度回落41个百分点，同比更是下滑72个百分点，可见一季度咸阳楼市供需两弱，房企推盘意愿不足，去化率也已处在历史下沿。

  具体到单月数据，1月，受疫情影响，咸阳没有项目开盘加推。

  2月，仅龙湖上城新推房源552套，均价10000元/平方米，相较首开价格降幅约5%，但由于项目位置临近垃圾填埋场、火葬场、公墓，不利因素较多加上购房者买涨不买跌心理，成交仅60套，去化率只有区区11%。

  3月，城北区域的金科集美嘉悦136套房源入市，均价9500元/平方米，主打98-108平方米小三房刚需户型，但受制于市场低迷，加上前期业主维权问题，当日仅去化31套，开盘去化率低至23%。

  三、地市：异常冷清企业暂停拿地，一季度5宗宅地全部流拍

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  渭南：人口第二多但大量外流

  返乡置业爽约市场愈艰难

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  一、政策：居民按揭松绑，房贷利率下调、重启异地公积金贷款

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  二、楼市：疫情影响下成交加速下滑，项目冷热不均滞销盘仍难去化

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  1、一季度返乡置业爽约供需同比腰斩，房企加大促销但收效有限

  2021年上半年，渭南楼市热度犹存，商品住宅月均成交22万平方米，平均供求比仅为0.51，2021年8月开始，受到信贷收紧等影响，楼市开始转冷，供求形势出现逆转，供求比一举跃升至1.99，9月房企备战“金九银十”加大推盘力度，但成交乏力，供求比进一步走高至3.52。

  2022年一季度，频发的疫情使得楼市雪上加霜，返乡置业明显失色，新房供求同比皆腰斩。3月，房企营销力度加大，包括总价折扣、老带新奖励、首付分期等优惠迭出，比如宝能华府交2万认筹金，开盘立减15万元，宏帆·人和府洋房交1万抵5万，高层交5千抵2万，富力城老带新专享万元购房券，但效果低于预期，3月渭南主城新房成交同比仍下跌47%。

  2021年以来，渭南主城商品住宅库存规模保持稳定，在250-300万平方米区间内小幅波动，但由于成交持续走弱，库存消化周期明显拉长，在2021年8月首次突破18个月警戒线，截至2022年3月，渭南主城库存面积301万平方米，消化周期达到25.8个月。

  得益于近两年有序供地，渭南主城区宅地消化周期缩短为1年，中长期去化基本无虞，潜在库存风险基本可控。

  2、多盘蓄客不足平推入市，两极分化高性价比楼盘去化率超90%

  由于市场冷淡、蓄客不足，2022年一季度，渭南多数项目不再集中开盘，转而选择平推入市。1-3月，主城仅有3个项目开盘，新推房源553套，开盘当日去化238套，平均去化率46%，相较去年同期下跌22个百分点。

  项目去化表现冷热分化，2月开盘的东原玖城阅，得益于高新区区位和相对完善的教育、生活配套，推售108套房源，最终成交98套，去化率达到91%，但反观3月入市的2个项目，平均去化率仅有35%。

  三、地市：持续转冷一季度流拍率升至38%，城投公司继续托底

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  铜川：资源枯竭需求及购买力贫瘠

  楼市“鸡肋”难扭转

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  一、政策：公积金首付随流动性动态调整，房贷利率下调10-30BP

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  二、楼市：需求及购买力陷入“瓶颈”，市场规模全省倒数

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  三、地市：品牌房企缺席本地企业主导开发，超九成宅地底价成交

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  总结:西安都市圈仍有挖潜空间

  份额继续向西安集中

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  一、“大西安”崛起叠加全域一体化，西安都市圈经济、楼市前景可期

  西安都市圈既是目前西北地区唯一一个国家批复的都市圈，又是关中平原城市群的核心区域。我们认为未来西安都市圈的发展重点在于做强核心城市经济规模，并在都市圈一体化发展有所突破。

  其一，“大西安”战略全面崛起。西安都市圈首要目标在于做大、做强经济规模，中心城市西安则将扮演重要的角色。目前，西安仍处快速发展期，GDP总量连续两年突破1万亿元，但大而不强乃是西安产业经济的痛点所在，城镇居民人均可支配收入甚至不及全国平均水平。因此，“大西安”战略全面崛起，意味着西安不仅要继续做大经济规模，而且要优化产业结构，重点培育及发展高精尖产业，才能全面提升居民收入水平，进一步提升西安核心辐射带动能力。

  其二，西咸新区将是一体化重要突破口。到2035年，现代化的西安都市圈将基本建成，圈内同城化、全域一体化将基本实现，主要涉及基础设施互联互通、产业分工协作、公共服务共建共享等领域。西安-咸阳一体化发展将是重要切入点，发展成效将直接影响都市圈建设的整体质量。未来仍需推动西安-咸阳一体化发展，逐步向同城化维度迈进，进而带动全域一体化发展。西咸新区有望成为一体化发展的重要突破口，可以在产业发展、基础设施、公共服务等领域先行先试，为西安-咸阳一体化乃至全域一体化提供成功经验。

  西安都市圈美好的蓝图现已勾勒纸上，但发展进程注定会遇到不少艰难险阻，全面践行“大西安”战略崛起，加快推动西安-咸阳一体化发展，才是破题西安都市圈高质量发展的关键。可以期许的是，随着西安都市圈经济趋势性向好，GDP总量有望稳步提升，外来人口持续净流入，居民收入水平更将大幅提升，有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑，成交规模仍有一定的提升空间。

  二、长期看好西安，短期西咸新区、咸阳、渭南和铜川或将继续盘整

  基于经济基本面、楼市供求关系、潜在购房需求及市场购买力等多方面因素考量，西安都市圈房地产市场整体向好，但各城市市场或将继续分化：

  2010-2020年，西安常住人口由847万人大幅提升至1295万人，10年间净增长449万人。而在陕西省继续打造强省会战略下，西安人口辐射效应将不断强化，外来人口仍将保持较快增长态势，房地产市场前景将长期看好。短期内，各区域市场或将继续分化，高新、曲江、国际港务区等板块市场热度惯性延续，价格倒挂盘或将再现抢购潮。但西咸新区房地产市场较难实质性好转，受制于土地供应显著过量，叠加前期房价上涨过快，过度透支未来市场预期，潜在购房需求增长乏力，长期去化压力依旧不容小觑。

  尽管陕西省积极推动西安-咸阳一体化，但整体收效并不明显。而在西安产业发远未达到饱和的情况下，实难将一些具备较好发展前景的产业向咸阳转移，其对咸阳经济发展的帮扶作用着实有限。近年来，咸阳房地产市场陷入调整期，成交持续低位运行，库存日渐高企。截止2022年3月末，咸阳主城区去化周期高达66个月。预计咸阳距离全面接轨西安产业链、供应链仍需较长时间周期，短期内咸阳房地产市场或将继续盘整，去库存仍需较长时间周期。

  渭南虽是陕西省人口第二大城市，但由于产业转型并不顺利，本地人口持续净流出。2020年，渭南常住人口跌至469万人，较2010年净减少60万人。而在本地人口持续外流的情况下，潜在购房需求增长明显受限，短期渭南房地产市场依旧难言乐观，成交或将持续低位运行。

  铜川生态环境相较优质，旅游资源丰富，有着西安“后花园”的美誉。不过，铜川人口基数显著偏低，且有不断外流的趋势，2020年常住人口低至70万人，较2010年净减少14万人。受限于市场需求羸弱，铜川房地产市场或将持续低迷，成交量、价或将继续在全省倒数。