[克而瑞]广州核心地块爆冷流拍，土地市场持续低迷

  广州于12月15日完成今年第四轮集中供地，与之前三轮相比，本轮供应量大幅下降，共计成功出让5宗地块，总建面92万平方米，成交总金额191亿元。但在天河、海珠核心地块的带动下，平均楼板价回升至20775元/平方米，值得注意的是，核心地块也并未能在本轮带动广州土地市场大幅回温，整体成交溢价率仅0.1%，降至今年最低水平。

  2022年集中供地成交金额较去年下降31%

  末轮供应仍以市区为主

  与其他城市相似，广州的第四轮供应量也大幅下降，总共挂牌6宗含宅地块，包含1宗纯安置房地块和5宗商品住宅用地，总建面仅有106.3万平方米，与上一轮相比大幅下降73%，也是今年历次供应中体量最小的一次。整体来看，今年广州四轮集中供地共计成交1221亿元，较去年下降31%。

  聚焦到第四轮，本次供应的6宗地块全部位于市区，其中天河区供应了2宗地块，成为本次供应建面最大的区域，且在本轮拿出了位于五山板块的中铁物流园地块，起拍总价为95.6亿元，是本次起拍价最高的地块，楼板价45818元/平方米，该地块1公里范围内便是豪宅项目汇景新城，也将是地块项目未来开发所对标的项目；天河区的另一宗地块位于后天河板块，起拍总价也达到53.6亿元。

  除天河区这两宗地块以外，海珠区释出一宗袖珍地块，总建面仅1.9万平方米，出让底价8.2亿元，地块虽小但一线临江，周边配套完善，起拍楼板价也达到42129元/平方米，未来能够打造无遮挡的江景豪宅。

  此外白云区出让一宗回购的安置房用地，黄埔区、番禺区也各出让一宗地。整体出让量偏低的情况下，天河和海珠的地块是本次最受关注的地块。

  优质地块第四轮继续“爆冷”

  仅回购安置房用地成竞拍热门

  从结果来看，本次土拍整体延续了低位运行的市场行情，并未出现回温迹象，5宗地块中有4宗成交，1宗流拍，1宗低溢价成交，其余均底价成交，白云区的回购安置房反而成为举牌次数最多的热门地块。

  本次土拍的“爆冷”，首先体现在天河区梅花铝厂地块的流拍之中，作为本次起拍总价第二高、楼板价第三高的地块，且地块紧邻今年第二轮集中供地中成交的燕塘地块，燕塘地块曾被多家房企竞拍至摇号成交，成交楼板价48300元/平方米，而梅花铝厂地块起拍楼板价37622元/平方米，本轮却惨遭流拍；此外天河区的另一宗宅地中铁物流园地块由保利以95.8亿元竞得，溢价率仅有0.21%，与其备受瞩目、火热成交的预期截然相反，但该地块用于总价过高，对目前很多房企来说，都带来较高的资金压力，在当前环境下低溢价成交也无可厚非。

  另一令人意外的是，白云区安置房地块成为本轮举牌次数最多的房企，地块采用“竞安置房回购价格”模式，起拍回购价17900元/平方米，每次举牌降价100元/平方米，最终地块成交的回购价格为17100元/平方米。与其他商品房地块相比，该地块100%由政府回购，不必考虑市场以及去化问题，也体现出了当下“稳”对于房企投资的重要作用。

  出现“爆冷”的现象，一方面说明了房企目前现金流压力依然较大，对于高总价地块可能会出现心有余力不足的情况；另一方面，也体现出了在预期难以扭转的当下，市场环境难给房企投资信心，反而有政府兜底的回购房更由吸引力。

  盈利空间仍充裕

  部分房价地价差超4万元/平方米

  对比本轮出让地块的楼板价和周边在售项目的价格来看，实际上仍有不错的盈利空间。

  例如中铁物流园地块成交楼板价45915元/平方米，而周边汇景新城售价已经达到12万元/平方米，两者房价地价差高达7.5万元/平方米左右，即使加上配建幼儿园、9年制学校等成本，盈利空间也依然可观。

  此外海珠区江景地块成交楼板价42130元/平方米，仅需配建197平方米回迁房，而周边在售项目粤海壹桂府成交价也在85000元/平方米左右，地房比约为0.5，房价地价差有4万元/平方米左右，其他几宗成交宅地的地价也基本仅有周边项目均价的一半左右，甚至更低。

  作为本次唯一的回购型安置房地块，成交楼板价6519元/平方米，还需配置幼儿园、小学和九年制学校，在政府回购价17100元/平方米的基础上，盈利空间实则没有上述几宗地快大，但是由于其政府兜底、不愁卖的特征，成为了本次最受房企青睐的地块。

  国央企仍是主力

  保利竞得本轮最贵地块

  拿地企业方面，本轮保利以95.8亿元竞得天河区中铁物流园地块，不仅是本轮总价最高的地块，也进入广州土地总价TOP10，在目前的行情下，除了个别大型央企以外，其他房企也难有资金实力来承担；

  另外越秀拿下番禺区和海珠区的2宗宅地，总价也达到41.2亿元，越秀作为深耕广州的本土企业，目前在资金能力的情况下逆市拿地对于补充自身土储有重要的意义，且越秀在番禺区竞得的地块附近就有两个越秀的在售项目，对于越秀来说更加便于进行资源整合、分摊成本；

  此外方圆地产和广州知识城联合竞得黄埔区宅地，以“民企+城投”联合体形式拿地与即将成为部分中小本地民企拿地的主流方式，既能够解决民企一部分资金压力，又能够补足城投公司开发能力不足的问题。

  综合而言，原本市场对于广州的第四轮土拍有一定好转的预期，但成交结果“爆冷”，本轮在降低供应量并出让量了几宗亮点地块的基础上，依然延续了非常低的热度，整体成交溢价率仅有0.1%。从热门地块的爆冷流拍，和回购安置房地块的顺利成交可以看出，目前对于投资最大的问题仍是信心的缺失，不确定性过大的情况下，表面盈利空间再大也难吸引房企热情参拍。

  拿地企业的格局依然保持不变，国央企依旧是绝对主力，本轮仅有方圆1家民企拿地，且是通过联合体的形式获得，作为市场的“试金石”，民企投资的活跃度依然保持低位。