8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局连发两项楼市重磅新政，引发市场热议。

  01. 降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率

  根据通知内容，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，或由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。并明确两点：一是存量首套住房商业性个人住房贷款覆盖范围，指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款；二是调整后利率下限，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

  总的来看，政策核心主要有三点：一是利率下调仅限存量首套住房商业贷款，二套及以上、公积金贷款等都暂不适用；二是利率调整需由借款人向金融机构申请自主协商，这也就意味着金融机构拥有较大主动权，后续可能会因为借款人收入、征信等条件给予不同的利率下调幅度甚至回绝申请；三是规定新发放的贷款利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。即利率下调有明显的时间、地域限制，城市不同或贷款发放时间不同都可能导致利率下调幅度不同，而这也正是市场关注的焦点。近两年来，大部分城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限已经调整为不低于相应期限LPR或LPR减20个基点，下调空间十分有限。相反，在LPR推行早期，全国大部分城市首套住房贷款利率均有不同幅度加点，加上部分商业银行上浮加点幅度，部分首套住房商业贷款利率甚至高达5.5%—6%，新政受益更加明显。

  从影响来看，据接近监管人士透露，存量首套住房商业性贷款利率调整后，逾4000万户、上亿居民财务负担会有明显下降，房贷利率平均降幅约0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人每年房贷利息支出超5000元，对增强居民消费能力有一定的积极作用，同时也可有效减少提前还款现象，有利于银行业金融机构稳健经营。但实际具体成效仍待各银行业金融机构出台政策细则及政策落实程度而定。

  02. 降低首套房及二套房商业贷款最低首付比例，降低二套房商业贷款利率下限

  根据通知内容，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于30%；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。同时明确，按照因城施策原则，自主确定各城市首套和二套房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率。

  此项政策核心有两点：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限，不再区域“限购”城市和“不限购”城市。二是将二套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点，而此前规定下限为不低于相应期限LPR加60个基点，即二套房商业贷款利率下调了40个基点。目前，我国仍有不少一二线城市首套住房和二套房商业贷款最低首付比例较高。其中，首套房商业贷款方面，如北京、上海最低首付比例为35%，广州、深圳、苏州、杭州、三亚等城市最低首付比例为30%；二套房商业贷款方面，北京最低首付比例为60%，上海最低首付比例为50%，苏州、杭州、郑州、三亚等城市最低首付比例也达到40%，较此次新政规定的首套房商业贷款最低首付比例20%、二套房商业贷款最低首付比例30%均有较大的下调空间，购房者首付压力有望进一步减轻。同时，二套房商业贷款利率的下调，也将使二套房购房成本下降，从而进一步提振市场购房需求。

  总的来看，一方面，政策仍基于“因城施策”原则自主确定，并非强制统一执行，各地落实情况待观察；另一方面，叠加此前“认房不认贷”政策的推广，当前政策核心仍是聚焦金融支持购房者，即期望继续通过加杠杆方式撬动住房需求。在经济下行及居民收入预期不稳背景下，实际成效有待观察甚至难言乐观。此次新政明确指出，中国人民银行和金融监管总局各分支机构要立即转发并督促地方法人金融机构贯彻执行，体现了当前政策稳市救市的紧迫性。若政策成效不及预期，后续进一步取消行政性限制措施、降房价、给予购房财税支持等政策仍需加快出台。

  站在楼市发展的历史角度，首套首付20%且不带附加条件（如90平以下），这个政策力度是回归到了2003年和2008年，首付政策已经达到楼市历史最宽松程度，利率这块虽然还比不上2008年金融危机时期的基准利率七折，但也体现了较大优惠力度。

  站在全国发展一盘棋的角度，本轮房地产新政，不仅是激活房地产市场的销量，通过降低首套房首付比例、降低存量贷款利率，配合个人所得税的降低，其更大政策目标是激活消费，让老百姓手里有更多的流动性，进而激活沉闷的经济发展局面。