年末供应微增且刚需改善参半,预期12月“翘尾”有限

市场克而瑞研究中心 2023-12-12 08:35:59 来源:丁祖昱评楼市

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  在经历了11月供应低位回升后,12月供应小幅放量,环比上升5%,与上月基本持平。不同能级城市均保持环比持增,同比回落态势;三四线环比增幅显著高于一二线。

  从供给结构来看,刚需、改善各占4成以上,主城区为主、近郊为辅。

  预判12月,我们认为,供应小幅放量叠加年末房企加大营销力度或将带动12月成交“翘尾”,但是基于政策边际效应递减,多数微观项目来访、认购已有逐步走低态势,因此,成交环比增幅相对有限,全年成交规模较2022年或将稳中有跌,跌幅预期5%-10%。 

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  随着政策利好不断落地,行业弱复苏行情延续。2023年11月,30个重点城市新增供应1265万平方米,环比增长30%,显示临近业绩冲刺期,房企推货积极性略有提升,同比下降23%,仍近5年同期最低,几乎仅为2019年同期高点的三成。

  成交则在10月集中放量后迎来回落,据CRIC监测,11月30个重点城市成交面积为1261万平方米,环比下降12%,同比微降3%。前11月累计同比微增1.72%,增幅较上月持续收窄0.4个百分点。

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  据CRIC调研数据,重点城市11月平均开盘去化率为40%,较上月下降2个百分点。11月成交动能持续放缓,微观项目体感与成交降势保持一致。虽然目前仍是宽松政策持续释放利好期,成交持增,但项目微观数据来看,政策对市场提振作用边际效应递减。

3  进入12月,供应小幅放量,环比上升5%,与11月基本持平。据CRIC调研,12月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1366万平方米,环比增长5%,同比下降17%,2023年全年累计供应面积将达到14497万平方米,累计同比跌幅为9%。

  随着年末冲刺季来临,叠加核心城市利好政策持续发酵,房企推盘积极性稳步提升。

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  分能级来看,一线稳中微增,环比上涨3%,同比下降18%。北京年末“翘尾”,本月环比增长36%,同比增幅也达64%,绝对量为年内次高,迎来了稳步放量。上海单月供应延续100万平方米以上高位,年内预期有13个批次供应。广州延续同环比齐增态势,单月供应量显著超过2023年月均,深圳则是同环比齐跌,12月仅有10个楼盘约3118套房源入市。

  二线城市延续增势,12月供应环比预期增长4%,同比仍跌17%,累计同比微降6%。从绝对量来看,西安、成都、武汉单月供应均超100万平方米,位列二线城市TOP3。各城市环比涨多跌少,涨幅显著的集中在西安、武汉、长沙、重庆等中西部内陆区域中心。

  三四线整体供应放量显著,环比增长29%,同比下降5%。我们调研了长、珠三角部分重点城市,无锡、徐州单月供应规模均超过20万平方米,漳州环比倍增主要源于基数较低,实则房企推盘近乎停滞,单月供应量仅6万平方米。

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  从供应结构各产品档次分布来看,重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、46%和9%,呈现出以刚需、改善二分天下的供应结构。

  分城市来看,内陆弱二线城市刚需产品供应占比基本都在60%以上,以济南、昆明、南宁、郑州、长沙、武汉、重庆等为典型代表,刚需客群仍是成交主力。

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  从供应结构各项目区域分布来看,重点城市主城、近郊、远郊占比结构为49%、36%和15%,与上月的供应结构基本驱动,整体供应重心仍集中在主城区,近郊次之。

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  可以看到,12月供应环比稳中有增,略高于2023年月均水平,加之12月房企为冲刺年末业绩,预期会加强营销力度,以价换量策略之下预期会带动成交迎来一波放量,环比或将稳中有降,同比增幅也将持续收窄,全年成交规模较2022年或将稳中有降5%-10%左右。

  不同城市分化行情预期还将延续,大体可以分为以下几类典型城市:

  第一类为北京、上海、西安、成都等热点恒热的核心一二线城市,成交预期高位平稳,环比保持稳中有增态势。

  第二类为深圳、杭州、合肥、苏州、天津等市场热度转淡,这些城市12月供应不增反降,房企推盘积极性不高,供给约束更为显著。

  第三类为广州、武汉等人口、购买力尚有支撑,整体成交或将稳步修复,但是涨幅相对有限。

  第四类为郑州、重庆、南宁、福州、昆明等短期内购买力仍需修复,预期延续探底行情。

  总体来看,12月供应或将小幅放量,或将带动成交“翘尾”,但涨幅有限。

  一方面各地新政利好即将出尽,对成交的提振效果边际递减,即便是北京、上海、杭州等城市次核心区项目去化亦承压;

  另一方面,11月整体成交已显疲态,前期复苏苗头良好的武汉、天津、长沙等核心二线成交也出现由升转降,价格内卷持续加剧。

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中国城市住房价格288指数

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