“以旧换新到底怎么换，今天一条视频讲清楚，点个关注慢慢看。”王海（化名）架起直播设备，开始了熟练的开场白，这是郑州出台住房“以旧换新”政策之后，王海给自己加的短视频任务。

  王海是国内头部房地产中介连锁企业在郑州市二七区某门店的房产中介从业者。每天拍摄短视频吸引潜在客户，维护客源是王海和很多房产中介近几年每天比着做的事情，而最近郑州市楼市的热点，就属“以旧换新”了。

  自从郑州市该这个测试点开始，王海打乱了每天一条短视频的固有节奏，改为一日两更或者三更新视频。

  用王海调侃的说法是“接住这波流量的‘泼天富贵’”。

  王海的工作变化，只是郑州市住房“以旧换新”政策影响下房地产领域从业者的缩影。

  中房报记者在河南省郑州市实地走访过程中了解到，住房“以旧换新”政策从试点到扩围，确实进一步激活了郑州房地产市场的供需匹配，但是政策稳步推进的过程中，也出现了一些待解的问题。

  激发楼市活力

  4月1日，郑州市房管局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。

  从具体操作角度来看，郑州市从政府主导层面出发制定配套支持政策，采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市主城区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。其中，通过郑州城市发展集团有限公司（以下简称“城发集团”）收购二手住房，试点期间完成500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。

  5月10日，郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式在郑州市房产交易和登记CBD一楼办事大厅举行。

  根据受访者向中房报记者提供的现场录像内容，活动由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办，郑州城发安居有限公司承办。

  5月10日，郑州市住宅与房地产业协会发布了，《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》（以下简称《公告》）。

  《公告》提到，即日起取消试点期限和试点区域，在郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内各区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。

  同时，根据《公告》内容，调整城发安居公司收购房屋条件，即房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房的使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）；房屋不存在查封限制状况；房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋若存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。原承租人如需继续承租该房屋的，应与城发安居公司重新协商租赁事宜；房屋所在小区有正常物业管理服务。

  而在新房选择方面，原本的试点工作限定为现房，扩围后放宽到现房和期房。

  根据媒体报道，郑州市试点工作阶段，专班同步开通咨询热线，截至5月10日，共接听群众来电544个，现场接待群众来访58人次；符合收购条件的房源255套，经与换房群众现场洽谈，共有104套房源客户确认换房意向，其中11名已与开发商签订购买新建商品房认购协议。

  “我的短视频平台，每天咨询（“以旧换新”政策）的信息量都很大，平均下来每天至少要带看两组客户挑选新房，以旧换新。”王海告诉记者。

  “‘以旧换新’政策实际上有效衔接了一级和二级市场，进一步释放了刚改群人的消费能力。”某头部房企华中分公司销售人员告诉记者。

  在王海看来，郑州的二手房市场今年以来观望者特别多，而有些刚改购房者手里的二手房因为市场下行压力和新房政策优势倒逼，缺少有效的出售途径。

  “‘以旧换新’提供了一个更精准的路径，对于有改善需求的人来说，政策提供了一个能够解决当下问题的行之有效的办法，因为有些房子确实卖不出去，留着也确实没用，十年以上二十年以内的一些旧房子，看的人少，而且价格往往压得很低，成交有限。”

  记者在实际走访过程中了解到，部分亟须改善的购房者，是从“以旧换新”的政策中实实在在获益的。

  家住郑州市正商幸福港湾小区（以下简称幸福港湾）的王然（化名），就是刚需用户，幸福港湾小区地处城东路和航海路的交会处附近，虽然交通便利，配套齐全，但是作为2011年交房的小区来说，房屋的面积已经不能满足王然目前的居住需求。

  “现在从小两口变成四口人，老人来照顾孩子的时候只能睡客厅，60平方米的房子实在不够用。”王然告诉记者。

  而根据幸福港湾的房龄和地理位置等条件，目前该小区的二手房均价10700元/平方米，王然的置换需求很强烈，但是他的房子面积并不太容易出手，“房子在各个平台挂了一年多，基本无人问津，有来看房的都是拼命砍价的，很多价格都非常离谱，我也没办法接受”。

  “以旧换新”政策出台后，王然早早登记，约了评估方，最后给出的评估价格很理想，王然手里60多平方米的老房子，置换出了60多万元的购房款，置换了步行举例1公里外的电建洺悦融园小区。

  “央企开发商的小区，年底精装修交付，99平方米3房两卫，我每个月房贷4000多元，旧房子能这么快出手我还是挺满意的。”王然说。

  据记者调查，很多参与“以旧换新”的购房者，此轮置换的目标新房，多集中在三环两侧国央企开发的，今年年内可以交房的新楼盘。

  这种情况，王海作为房产中介从业者也是乐见的。

  “‘以旧换新’政策对于我的工作开展是有利的，我这个月的收入也变多了，因为成交多了。最主要的就是评估后客户的二手房顺利变现，可以尽快达成新房购买。相当于原本帮忙卖二手房的环节没有了，我只做帮忙带看新房的活了”王海说。

  长期影响有限

  不过，郑州市当地房地产业内人士认为，这一政策的功用更多的是搭建渠道，不会对郑州房价的走势产生过多影响，而且对于郑州的去库存影响也不大。

  在上述业内人士看来，受限于10000套的数量以及资金量，以旧换新郑州模式的创新意义更大，提供了示范和模板，仅此而已。

  他向中房报记者透露，郑州城发集团的收购二手房融资来源，系“租赁住房贷款支持计划”。

  据相关报道，“租赁住房贷款支持计划”是2023年人民银行专门设立的结构性货币政策工具，在济南、郑州等城市试点，用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。

  去年1月份，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

  5月22日，中房报记者致电郑州市住房保障和房地产管理局设立的以旧换新工作咨询电话，工作人员在电话中印证了前述资金来源。

  此外，中房报记者采访多位郑州地产圈从业者，他们都认为这一轮国企下场收房的以旧换新，对于郑州楼市去库存影响非常有限。

  “现在郑州新房加二手房的交易的交易量大约为每个月1.2万至1.5万套，也就是说即便此次‘以旧换新’指标1万套全部完成，也只有总量不到一成的出清，不足以影响郑州楼市。”王海认为。

  而对于此前有部分业主担心自己小区的房子被收购之后，影响小区整体的价格和品质的担心，王海认为是多余的。

  “目前城发集团收购的二手房，将来是用来从事租赁的，如果说一定会产生一些影响，也只停留在小区房屋租金价格方面，而且还要参考小区内一共有多少套房被收走，因为此轮政策的收购二手房相对零散，1万套房用于租赁的话，放到郑州的楼市内，基本出售价格方面的影响可以忽略。”他说。

  而且虽然政策强调优先收购三环内的房屋，但是政策并没有卡得很紧，三环外一些二手房我也有收到客户得反馈被收购了。换言之，政策辐射的面积更广，因为放开的八个区中，高新区和惠济区本身就是有三环外的属性。

  对于评估价，王海更直观的感受是在5月中旬收到的反馈里有一些“不那么满意”。

  “4月份试点的时候评估方给的价格还是比较合适的，比如我的一位粉丝，他们小区成交价格基本上都在8700元~8800元/平方米，挂牌价格的话基本上在9200元~9300元/平方米，当时做‘以旧换新’时，给他的评估价格当时给的是9100元每平方米，他感觉挺满意。”

  但是到了5月中旬政策扩围的最初几天，评估价格就没有那么“给力”。“粗略来看，要比试点时候下降几个点”，王海补充说，“但是最近有没有这方面的声音了，评估价基本上符合贝壳等网站的实际成交价格。”

  中房报记者了解到，目前贝壳已经关闭郑州市二手房历史成交价，用户只能查询到挂牌价格，看不到其他过往数据。

  “现在郑州市的二手房交易市场，购房者在挑选二手房的时候都会先看一下这个小区的历史最低成交价，然后再向下探，压价成交。这就引发了一些小区，二手房出售价格越来越低，一旦超出售房者心理价位，就会阻碍二手房的市场流通，进而影响楼市整体交易行情，虽然‘以旧换新’的总体体量占比不大，但是对于缓解这种局面还是起到作用的。”郑州市当地某本土开发企业销售经理告诉中房报记者。

  现房“以旧换新”部分走样

  郑州住房“以旧换新”政策出台，从试点到扩围，除了后期在房龄和区域上的变化外，流程上也出现了调整。

  试点期间，群众先登记房源，预审通过后做开始评估二手房价格，确定评估价格后选择新房。

  在“以旧换新”政策扩围后，二手房评估工作量剧增，尤其是一些登记用户并没有置换需求，只是希望了解自己手里房子的市场价格。

  所以政策铺开之后，操作流程变为群众登记房源通过预审后，先预定新房，拿着预定凭证再联系评估公司评估自己的二手房价格。

  此外，中房报记者在郑州调查了解到，按照正常的操作规程，想换房的群众通过平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》后，由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。

  而且，郑州城发方面此前也对外表示，若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金闭环操作。

  但是，现在当地出现了部分“以旧换新”的现房可以在扣除首付的基础上，将多余的二手房出售资金退还给购房者的模式。

  经记者与多个房产中介交叉印证，确认了这种模式确实存在，但是只适用部分现房换新楼盘。其中较为知名的是郑州市金水北地区某知名开发商。

  （应受访者要求，文中王海、王然为化名。）