上海豪宅市场还能热多久?

市场 2024-09-05 08:23:58 来源:丁祖昱评楼市

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  2024年至今,上海豪宅市场“一枝独秀”,屡屡出现项目热销。

  进入8月,房地产市场进入传统淡季,但上海豪宅市场依然火热。

  CRIC数据显示,2024年8月单价10万元/平方米以上项目成交面积13.08万平方米,环比上升61.34%,同比下降14.73%。

  累计来看,2024年前8月,单价10万元/平方米以上项目成交面积104.49万平方米,与去年同期108.53万平方米成交面积基本持平。

  可以参考的数据是,上海2024年前8月全市成交面积427.2万平方米,较去年同期635.93万平方米下降约32.82%。

  由此可见,与上海整体市场相比,上海单价10万元/平方米以上项目走出了“独立行情”。

  但随着未来可能出现的供应井喷、一二手房价差弥合,上海豪宅市场还能热多久,不同区域之间又将存在怎样的差异化行情?

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  8月楼市进入传统淡季,但是上海豪宅热销新闻却是接二连三,不绝于耳。

  8月17日,位于上海黄浦区董家渡板块的融创外滩壹号院二期再度开盘,110套房源一小时内便售罄,当日实现总成交金额56.74亿元,去化率100%。

  同日越秀苏河和樾府也完成了2小时销售124套房源的去化佳绩。

  8月25日黄浦区豫园板块锦园项目推出了33套房源一天全部售罄,总成交金额高达18.27亿元。

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  CRIC数据显示,2024年8月上海单价10万元/平方米以上项目成交面积13.08万平方米,环比上升61.34%,累计来看,前8月成交面积104.49万平方米,与去年同期基本持平。

  当前上海豪宅市场热度不减,甚至在全国范围内走出了“独立行情”。

  截至2024年前8月,全国成交金额前50的项目中,上海就占26个,已过半数,其他3个一线城市,北京、广州、深圳在全国成交金额前50的项目分别占5个、4个和6个。

  从全国成交金额前50项目的城市分布来看,上海以超50%以上的绝对优势领袖全国,其中不乏多个2024年至今上海的高端热销项目。

  如排名前三的中海·顺昌玖里、融创外滩壹号院、中海领邸,成交金额分别约188.54亿元、156.81亿元及93.81亿元。

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  从目前来看,上海豪宅市场热度依旧,但随着未来市场高端项目集中入市,购房者选择多样,上海部分核心区域的高端项目也开始出现“掐尖”的情况,市场竞争加剧。

  截止2024年8月末,据不完全统计,上海风貌住宅待入市楼盘量约20个,预计供应量约97万平左右,加之市中心待开发的风貌住宅储备地块和储备项目量高达18个,可以推断,2024年-2025年旧改豪宅供应将处于井喷期。

  从分布区域来看,风貌住宅主要集中在黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区,而其中静安区西藏北路、杨浦区东外滩板块项目扎堆,产品多为高层与风貌别墅混合盘,价格也多集中在15-20万元/平方米之间,可以预期后期产品竞争也将持续加剧。

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  不仅如此,2024年8月27日,上海发布新规,提高商品住房中小套型的面积标准,同时优化调整中小套型住房所占比例。

  主要内容为多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米,根据环线调整供应比例,中外环间区域中小中小套型住房供应比例不低于70%。

  这标志着上海正积极从供给侧、需求侧给市场注入活力,引导改善市场预期。

  在这之前,2024年8月7日上海拍出成交楼面价131045元/平方米的徐汇滨江新地王,未设中小套型比例要求,也为设置房地联动价,给了市场更多想象空间。

  可以预见,一方面是城更类豪宅的集中供应,另外一方面是土拍市场大户型项目的积极入市,未来上海中高端改善类项目或将出现供应“井喷”

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  上海自527新政以来,二手房市场加速以价换量,而其中二手豪宅房价跌幅不及刚需,但是与新房一二手价格倒挂的情况也在逐步缓解。

  我们罗列了2022年以来上海总价3000万以上一二手房价变动情况,可以看出新房仍能延续稳中有增,而二手保持平稳,二者倒挂价差逐步缩小,至2024年新房房价已经显著超过二手房价。

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  为了更好的分析各区域一二手价差变动情况,我们选取了新房豪宅供应的主力区域,黄浦区新天地和豫园板块,静安区西藏北路板块,杨浦区东外滩板块中的典型项目,通过和周边二手房价对比,可以看出,新房和二手房价差在逐步缩小,目前待入市新盘的价格区间基本与二手次新房成交均价持平,以黄浦区新天地板块的翠湖天地6期为例,26万元/平方米的入市价格基本显著超过前四期,五期2023年仅成交1套279平方米房源,成交均价高达33.7万元/平。

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  由此可见,虽然短期内豪宅市场热度不减,但是2024-2025年供应井喷叠加一二手豪宅价差消弭,对于高端客户入市意愿还是存在一定的不利影响,豪宅市场热度预期整体平稳或小幅微降,而不同区域板块、同区域不同项目之间分化也将逐步加剧。

  基于前期豪宅项目热销原因,我们认为,未来还将存在以下几点分化特征:

  一是静安西藏北路板块、杨浦区东外滩板块项目扎堆,未来待入市项目多在5个以上,整体豪宅市场热度或将小幅回落,若企业能够充分把握供应窗口期,与其他竞品项目错峰供应,或将取得不错的开盘效果。

  二是城投平台或小型民企或因品牌力较低的原因,去化速度不及国企。

  三是高端客群购买力相对较强,更讲究居住体验感和情怀,因而产品打造和提升也变得尤为关键,而在同等面积、总价段下,不同产品户型、得房率、楼栋间距、配套甚至服务力的差异也会造就不同的功能性和生活体验,左右客户的产品选择。

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  预判后市,我们认为,随着供应攀升+一二手价差倒挂消失甚至二手房价持续下跌低于新房,整体豪宅市场热度或将稳中有降,区域间、产品间竞争也将持续加剧

  对于供应扎堆的板块而言,后期项目去化还是存在不小的压力,加快入市节奏方为上策。核心区域产品竞争或将持续加剧,具备优质品牌+强产品力的双优项目方能实现热销。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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