房地产行业正由商品房主导的旧模式转变至“租购并行”新模式。

  2024年，央行、财政部、金融监管局等部门频繁提及要通过多项金融支持政策提升行业融资环境，进一步提升完善住房租赁金融支持体系。

  同时，2024年中共中央政治局、国务院等顶层部门多次表态支持存量盘活工作，鼓励存量收购用作保障房等相关工作，助力去库存、保交楼等。

  在金融支持和存量盘活共同发力下预计顶层对租赁利好的态度将延续至“十五五”。

  然而从市场来看，个人房源业主“以租代售”策略助推新增挂牌量走高，但整体预期不足致使租金回调，集中式公寓方面则由于保租房加速入市，影响行业供需结构，租金普跌。

  市场竞争压力之下，租赁企业不断“修炼内功”，目前已“卷”出天花板，配置功能、健康环保、设计颜值全方位发力。

  近几年租赁政策出台频繁，政策体系不断完善，“组合拳”叠加效应逐步释放；2024年全年全国各地出台约192条政策租赁政策，多集中在一线城市及强二线城市。

  其中广州租赁政策出台频次最高，为14次，明显高于其他城市。

  2024年政策类型中，规范类政策最多，占比54%，其次为指导类占比36%；从典型城市政策导向来看，行业发展已从重指导供应类（强调行业发展方向，如保租房、存量收购等）走向供需双侧发力（城市供给与市场需求匹配，满足租赁客户的实际需求），并持续规范行业边际稳健发展，同时金融监管端政策亦在不断强化。

  2024年中央聚焦金融支持与存量盘活，地方围绕供需两端改善行业环境，在房地产行业转变至“租购并行”新模式背景下预计利好态度延续至“十五五”。

  从市场来看，2022年以来，房地产市场进入调整期，多数业主选择出租房源等待合适时机进行房产出售，导致个人房源年度新增供应达620.5万套最高峰，同比上涨超55%；到2023年，前期存量租赁房源持续消化，新增供应得到一定程度抑制；然后进入2024年，由于房地产市场持续低迷出售难度大，叠加经济压力持续影响，个人业主仍通过出租存量房以获得额外增收，挂牌量波动走高，2024年新增供应592万套，同比上涨21%；

  分城市看，京沪两城供应49万套以上，持续断层领跑；其次为沈阳、杭州、成都、青岛、南京等强二线城市，供应均23万套以上；同比变化中，约52城供应规模上涨，其中沈阳、青岛、成都涨幅超50%。

  受房地产市场整体影响，叠加市场供需结构持续调整影响，导致竞争相对激烈，目前个人房源租金坪效为32.7元/㎡/月，同比下滑1.1个百分点，较2021年48.5元/㎡/月仍有较明显差距。

  一方面是整体租赁房源（含机构化房源）的增多带来的供应基数的变化，另一方面是优质租赁社区、保租房等房源依靠产品力抢客带来的产品方面的竞争，个人房东只能利用降价来应对市场变化以提升自身房源竞争力。

  分城市来看，同比约40城下滑，其中衡阳、杭州、福州等降幅最大，约5-9%，成都、南京、武汉、上海受挂牌区域主要集中核心区拉动影响，结构性上涨5-8%；分城市能级平均租金坪效看，一线城市97.7元/㎡/月，二线城市31.6元/㎡/月，三四线城市22.3元/㎡/月；

  2024年全国55城个人房源套均总价约2448元/月，一线城市6205元/月，二线城市2290元/月，三四线城市1974元/月。

  集中式公寓方面，截至2024年底，核心八城整体供应规模合计超115万套，呈年度持续上涨趋势。

  分城市表现来看，一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，其中上海、深圳两地保租房规模持续攀升，城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展格局；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而上市规模相对有限；二线核心城市中，杭州在集中式公寓领域的发展较快，目前供应规模达17万套，南京、成都与武汉三城规模均未达到6万套量级。

  租金坪效方面，2024年集中式公寓重点8城中7城因保租房集中入市与政策管控租金影响，整体租金呈现下滑态势。

  分城市看，成都降幅最大，达10%，主要因租金政策管控较严且每季度都有指导价；上海次之，降幅达7%，主要受新增超7万间保租房影响，且多在外环，拉低整体租金。仅北京因供应不足逆势上涨5%。

  从企业表现来看，截至2024年末，TOP30企业管理规模超175万间，同比增长12.39%；从年度新拓规模来看，近一年TOP30企业累计拓店超19.3万间，在政策积极推动下，租赁企业规模仍保持稳健步伐；

  需要注意的是TOP30头尾企业的管理规模相差约22.8万间，首尾管理规模差距继续拉大，行业竞争愈发激烈。

  从开业规模表现来看，截至2024年末，TOP30企业开业规模约124.9万间，相较三季度121万间，环比增长3.2%，对比去年104.9万间，同比上涨19%；TOP30企业持续保持稳健的增长势头；

  此次TOP10门槛为4.1万间，相较于2023年提升7998间，伴随着行业整体规模的上涨，头部企业呈现出更为快速的拓展优势。

  从企业类型来看，受参与主体多元化影响，房企系企业市场份额相较于去年同期下滑4个百分点，但仍处于主导地位；国企系企业受政策影响，侧重于通过重资产模式进行规模扩张，企业保租房持续加速入市，实现年内开业规模增幅26%，体现出的强劲增长势头和日益扩大的影响力；与此同时，资管系承接国企轻资产服务机会持续增多，这也助力这类轻资产资管企业的规模快速扩张，2024年资管类企业开业规模同比上升29%。

  面对市场竞争压力的升高以及消费者更加多元的租住需求，租赁企业不断提升产品力，2024年多家头部租赁企业迭代产品，提供更多人性化、多元化的服务配置。

  各企业在产品打造中，重点关注市场与客户需求进行房间配置，收纳模块上注重功能性，通过玄关/厨房等提升收纳空间；卫浴模块上注重干湿分离，避免淋浴积水等问题；另全屋智能系统配置，满足客户对智能设备需求；通过室内的不同的模块进行精细化考量，综合提升租户的居住体验感与舒适度。

  同时，室内空间设计仍是企业产品力升级的重点关注点，部分企业通过打造既符合主流审美，又多样化的装修风格，以匹配当下租赁客户的不同需求、不同喜好，同时采用绿色健康的技术及安全性能强的材料，为租户提供健康的居住环境；

  当前市场竞争激烈，公寓运营方持续从装修方面“节流”，“内卷”自身装修成本管控能力，但在同一装标水平下，项目实际呈现仍差异明显；头部企业在管控装修成本的同时，兼顾产品细节与室内呈现的视觉效果。

  从目前来看，保租房的入市使得短期供需失衡，整体租金承压下行。根据测算模型，预计到2025年新增入市保租房量为880万方，2026年为850万方，而后市场在历经2023-2026年的供应高峰后，开始逐步回落至年均340万方左右。

  反观需求端，以核心八城外来常住人口为例， 2023年同比减少34万人，其中一线下降23万，二线下降11万，作为租房主力军的基数阶段回落，短期需求抑制，在供应上涨、需求稳中微降背景下，租金压力较大，部分城市面临回落风险。

  对于租房客群来说，保租房申请门槛低，保租房入市会让居住更方便。未来随着保租房发展，未来保租房租金也将回归市场逻辑。

  对企业而言，随着供应量持续走高，各参与主体间竞争加剧，产品本身作为企业亘古不变的核心竞争力，不仅能促进单项目在竞品中脱颖而出实现叫好叫座、赋能营收，还能随着租客之间的口口相传，树立更加良好的企业口碑。