核心城市“抢地大战”一触即发。

  楼市风向标上海最为典型。作为房企投资重镇，上海2025年三批次土拍于3月28日开拍，四宗地中有两宗刷新了板块单价“地王”纪录。

  2025年开年至今，上海土拍一直保持着较高的热度。回溯前三批次土拍，9宗宅地共产生了四个板块单价“地王”和一个今年的全国单价“地王”。

  上海土拍市场信心提振，整体表现出市区地价上涨、高溢价与底价成交并存、以“高品质建设”引导房企建设“好房子”、民企拿地积极性修复和外资重现土拍“江湖”等五大特征。

  随着楼市风向标上海地市热度传导，后续核心一二线城市有望出现更多高溢价地块，房企在核心城市投资预期改善将促进行业加快企稳。

  2025年以来上海土拍热度延续。

  从最新结束的第三批次土拍来看，四宗地成交总金额达到138亿元，平均溢价率22%。其中，静安大宁N070302单元111-21地块和浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块均刷新了板块最高单价纪录。

  溢价率最高的是北蔡地块，经过66轮竞拍，触发中止价，进入高品质竞标阶段，成交楼面价71412元/平方米刷新板块地价纪录，溢价率达到了40%。

  地块共吸引了7家房企竞拍，分别是大华、国贸&中铁建、招商、保利发展、建发、绿城、金茂。最终该地块被绿城收入囊中。

  另外一宗刷新板块单价纪录的地块静安大宁地块，地块吸引了9家房企竞拍，分别是北京城建、大华、华发、中海、招商、保利置业、绿城、建发、越秀&金茂。经过67轮角逐后，由民企大华集团竞得，溢价率32.31%。92659元/㎡的成交楼板价刷新中建玖合大宁地块楼板价纪录，成为板块新地王。

  这不是今年上海第一次刷新板块地王。

  3月初，第二批次仅1宗地块出让，最终成交楼面价3.185万元/平方米，刷新了建发股份在2016年创下的3.0289万元/平方米的板块单价地王纪录。

  再往前看，在今年一批次土拍虹口区C080302单元hk329-11地块作为一批次市中心区域推出的唯一地块，共吸引了5家房企参拍，经过184轮报价，最终金茂&庆隆联合体竞得，溢价率为38.2%，成交楼面价达到117473元/平方米，创下今年全国最高楼面价纪录。

  高价地背后实际也反映出企业投资信心持续修复，尤其是在市场承压的情况下，房企愈加注重“利润率”和“安全性”，以上海为风向标的核心城市优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。

  上海土拍热度持续，前三批次土拍成交总金额已达到324亿元，过半数地块溢价率超30%。

  一方面，上海楼市依然是全国最为坚挺的市场，新房、二手房在全国率先“止跌回稳”，需求侧指标也给土地市场带来正反馈，因此土地市场也呈现出较强的止跌回稳态势。

  另一方面，供地结构持续优化，供应端上海拿出了“压箱底”的优质地块，从预供地来看，上海表现出明显的“量稳质升”的特征，核心优质区域土地供应比例明显加强，2025年初上海预供地规模72万平方米，同比上升13%，平均供地容积率从1.87下降至1.78，极少数高容积率项目也均为城市核心地块，典型如容积率3.95的虹口区宅地在2月份拍出了接近四成的高溢价率。

  实际上，“地王”背后更值得关注的是市场和企业投资信心的修复，整体来看上海土拍正表现出五大关键特征：

  第一，“地王”的出现推动板块地价上涨，比如静安大宁板块地价已至92659元/平方米，虹口楼板价11744元/平方米，进一步验证了“高端改善回归市场”的逻辑，通过提高新出让地块的产品力，助力2025年房地产市场加快构建发展新模式。

  第二，高溢价与底价成交并存。典型如第三批次，既有40%高溢价地块成交，也有底价成交的地块，这也是土地市场“点状回暖”的典型表现，这一现象将在更多城市出现，值得注意的是，郊区地块也有企业为之溢价买单，比如一批次松江、奉贤地块溢价均超10%，进一步说明房企投资信心正在修复。

  第三，以“高品质建设”践行“好房子”标准，引导房企建造优质住宅。实际上，去年8月，上海强化了“高品质建设”的要求，实行“双高双竞”，比如三批次北蔡地块便触发“双高双竞”机制，高端人才房配建比例为0.6%。

  第四，民企拿地积极性修复。前三批次中，虽然拿地以央国企为主，但大华、龙湖等民营房企也有所收获，从总价看，低总价的“小而美”地块仍然受民企青睐。

  第五，外资重现土拍“江湖”，并加大对上海的投资力度和资产配置。今年上海前三批次土拍中，来自新加坡的两家投资企业星狮和庆隆进入上海土拍市场，并以联合体的形式各竞得一宗地块。

  以上海为代表的城市2025年土地市场竞拍信心持续高位，后续随着热度传导以及需求端信心的持续提振，预计更多城市和区域的土地市场将加速企稳。

  上海楼市正形成“优质地块-高溢价成交-市场信心提振”的正向循环。

  和上海一样，北京、杭州、成都等城市土拍市场维持高热，土地市场信心修复，土地市场加速企稳的过程中将会有更多高流量板块迎来土拍热度的回升。

  鉴于中央进一步明确2025年将稳预期、促转型，政策驱动供地结构持续优化，投资预期改善促行业加快企稳，预计二季度核心城市土拍热度有望继续保持。

  从全年发展趋势来看，优质地块占比提升将支持土拍热度延续，2025年有望成为2022年以来土地市场热度表现最佳的一年。