房企积极推货市场活跃 广州海珠楼市竞争升级

公司吕颖雅 2025-03-31 08:47:45 来源:中房报

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  3月27日,据广州市住建局信息显示,今年一季度 (统计周期为2024年12月26日至2025年3月25日),广州房地产市场止跌回稳态势更加巩固,新建商品房成交连续保持正增长,房价持续筑底回稳,一手住宅去化周期进一步缩短。

  从数据看,1~3月,广州一手商品房网签面积218.56万平方米、同比增长17.7%,二手商品房交易登记面积282.58万平方米、同比增长27.6%。1~3月,全市一手住宅网签面积172.67万平方米、同比增长36.8%,全市11个区同比增幅均超过10%;二手住宅交易登记面积242.27万平方米、同比增长26.2%,全市11个区均实现同比正增长。

  数据背后,是广州房地产企业积极备货状态。据克而瑞不完全统计,3月广州有13个全新项目入市。除天河、越秀、白云、花都外,3月入市的新盘涵盖全市大部分区域,其中海珠区数量最多,共有6个,其次是黄埔区2个项目,久未有新盘入市的增城也有1个新项目入市。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,一季度广州商品房交易实现“开门红”,主要得益于去年四季度以来国家及广州市在需求端发布一揽子政策“组合拳”,大大降低了购房门槛和成本,提振了市场预期。

  楼市竞争倒逼好房子

  去年9月29日,广州取消全面限购,成为首个彻底退出限购的一线城市。第二天的9月30日,广州市海珠区火速响应楼市新政,举办以“海珠焕新”为主题的房地产论坛,打响了点燃楼市第一枪,向全社会发出国庆到海珠看靓楼邀约。

  目前,楼市正是置换改善的关键时期。海珠的开发商已先下手为强。

  近期,位于海珠西的南向江景新盘越秀·江湾潮起正式启动VIP诚意登记。其项目负责人称,城市先锋会客厅及样板间内部开放仅一周,就已接待了超过千名高质客户。

  未来几年,海珠区在教育、交通、医疗、文化、产业兑现上全面进阶,海珠人居焕新注定要迈上全新台阶。

  海珠区近期亮相的新盘还有绿城·馥香园和中交·天翠。由于过去两年土地供应量较大,海珠的新盘将在2025年集中上市,竞争愈加激烈。目前,已开售的项目包括中建天钰、越秀熙悦江湾、越秀桂悦东晓等。除此之外,位于琶洲南的保利天奕计划在4月中旬开放实景示范区,产品预计售价在8万元~10万元/平方米。

  据统计,海珠区在售楼盘数量将直逼30个。克而瑞数据显示,2025年2月至3月15日,广州商品住宅供应面积达46.15万平方米,其中海珠区供应面积为10.11万平方米,占比超两成,但成交仅为3.06万平方米,供求比高达3.31,居全市之最。

  与此同时,海珠的土地供应仍保持高位。《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》显示,全年计划推出131宗住宅用地,海珠区占14宗,涵盖琶洲东区、琶洲南区、工业大道南等核心板块。

  有业内人士分析,海珠多个新盘扎堆上市,最终的去化情况将取决于价格策略。

  “世界的海珠”利好楼市

  近年来,海珠区发展势头迅猛。地区生产总值仅用4年便从2000亿元跃升至2024年的3008.35亿元,同比增长5.4%,提前一年完成“十四五”规划目标,增速连续两年领跑全市。

  与此同时,实现一般公共预算收入69.8亿元、增长16.4%,全口径税收328.5亿元、增长26.1%,取得规模“双突破”、增速“双第一”;完成固定资产投资630.04亿元、增长17.6%,完成率全市第一,增速连续三年居全市前列。

  早前,《广州市海珠区国土空间总体规划(2021~2035年)》正式获批,规划了海珠未来的图景,要从“广州的海珠”走向“世界的海珠”。

  规划明确,海珠区将以数字经济为核心动力,以江为脉,以生态为触媒,打造引领广州高质量发展的新高地,优化形成“一轴引领、两环带动、三区支撑”的国土空间开放保护格局。

  “一轴”为新中轴线(广州塔—赤岗塔—海珠湖—南海心沙)。“两环”为珠江沿岸高质量发展带、环海珠湿地价值圈。“三区”为琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈。

  在这一大背景下,海珠楼市也借势迅速发展。上述业内人士认为,海珠楼盘的性价比不断提升。过去两年,海珠区以千万级豪宅为主,但自2024年四季度以来,总价在500万元~800万元的新盘逐渐增多。一方面,部分项目价格有所下调;另一方面,由于新规设计提升使用率,不少楼盘在产品力上优化,户型更加紧凑实用,从而降低了总价,让越来越多的客户能上车海珠。

  合富研究院数据显示,2024年海珠区主力楼盘推新当天平均去化率达45%,在全市11个区中表现最佳。虽然新盘供应量激增,但也有海珠区操盘手认为,得益于人工智能、数字经济等产业的迅猛发展、城市面貌的焕新以及配套的不断升级,海珠吸引了大量中高端人才落户,加上本地“老广”的置换需求旺盛,市场依然保持较强劲的购买力。只要楼盘精准定位,并给出诚意的价格,仍能在竞争中突围。

  广州市社科院经济研究所所长欧江波认为,广州房地产市场供需双方均呈现积极变化。从供给面看,在近两年优质地块供应增加、广州大力推动“好房子”建设等因素带动下,市场供给“量质双增”,中心城区优质项目陆续上市,房企积极推货,市场氛围活跃。

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