[克而瑞]库存月报 | 1月末库存高位波动，三四线去化周期达21个月

  预判2022年2月，狭义整体库存或将延续稳中有增，而就广义库存而言，预期仍将高位持稳。

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

  2022年1月开年，恰逢淡季叠加整体市场惨淡大背景影响，供需疲软，同环比齐跌，不过整体成交跌幅不及供应，因而狭义库存小幅微降至6.2亿平，成交不济带动去化周期由去年12月末的16.49个月跳增至17.40个月，显著高于2021年同期水平。广义库存高位持稳，微降至38.4亿平，潜在库存风险依旧较大。

  狭义库存

  6.2亿平高位持稳，二线同环比齐降

  三四线涨幅7%居首

  2021年1月，狭义库存高位持稳，与上月相比基本持平。据CRIC监测数据，2022年1月百城商品住宅库存量达到了61669万平方米，环比微降0.05%，同比增长3%。结合楼市供求，年初为传统成交淡季，叠加当前下行行情，房企推盘积极性普遍不高，供应同环比齐降，降幅均超30%，成交如是，但回落幅度不及供应，整体市场供求持稳，狭义库存小幅微降至6.2亿平高位持稳。

  不同能级城市环比变动不大，涨跌幅基本在1%以内。同比来看，一线和二线回落，降幅分别为0.1%和1%，整体库存基本回到去年同期水平；三四线库存压力稳步增长，同比上涨7%，在不同能级城市中居首。

  具体来看，北京供求疲软，月内仅5个项目推售，多数项目延续2021年底的促销力度，特价房、打折降价达成“去库存”目的，整体狭义库存同环比齐跌，但跌幅有限，均在5%以内。上海库存环比微增2%，同比下降19%，仍显著低于去年同期，主要源于供需两热，供应方面，第六批次新房集中推售，供应一举创近年来单月新高；成交方面，同样升至高位，打新市场持续火爆，新开盘项目平均去化率高达79%，近六成项目开盘“日光”。广州、深圳市场延续低迷，整体库存风险稳中有增，同比均保持上扬走势。

  二线城市中，北部内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉、太原1月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP4。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内，郑州库存压力激增，狭义库存环比上涨25%；同比来看，跌多涨少，杭州、合肥等跌幅超35%，以合肥为例，虽供需皆有回调，但整体成交热度延续，去化率高达60%，部分项目诸如中骏世界城、建发美的珺和府得益于良好区位和一二手房倒挂价差持续热销。而弱二线城市哈尔滨、南昌等库存积压情况显著，宁波等前期大热城市迎来阶段性回调，同比涨幅也较大。

  三四线城市狭义库存同、环比均呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧：临沂、钦州、泸州等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比增幅均在2成以上；而汕头、惠州、东莞等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，少部分城市诸如太仓、三亚、东营等1月库存同、环比齐降，且同比跌幅均在30%以上，库存风险相对较小。

  图1-3 2022年1月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）

  表1-2 百城2022年1月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

  库存消化周期

  稳中有增至17.4个月

  三四线21个月迫近疫情期高位

  2022年开年，因整体成交转淡，去化周期延续稳步上行趋势，由2021年12月末的16.49个月跳增至17.40个月。不同能级城市持续分化，除一线城市与上月基本持平之外，二三线皆呈现出稳中有增态势，三四线去化周期已达到21.09个月，显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比增73%，居不同能级之首。

  具体来看，一线城市分化加剧，北京、广州去化周期超1年，上海、深圳则低于10个月，库存风险相对较小。变化趋势来看，北京、广州均呈现同环比齐增，主要是因成交热度回落影响。上海去化周期“一降再降”，已由5.75个月降至5.35个月，显著低于去年同期，供应主导型市场下，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高，深圳环比回落，同比持增，增幅达56%。

  30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、兰州、长春、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡；1/3共计10城去化周期在12个月以内。从变化情况来看，同环比均呈现出涨多跌少，其中哈尔滨、大连、兰州、长春等面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄、成都、沈阳等得益于成交热度回升，去化周期同环比齐降。

  三四线城市形势更为严峻，去化周期高达21.09个月，已经逐步迫近2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨9%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中32城去化周期已在20个月以上，其中防城港、铜陵、烟台、来宾、钦州、淄博、临沂等内陆三四线主要是历史遗留问题，库存基数较大，整体成交转淡下，去化周期保持同环比齐增，而金华、惠州、汕头、泉州、珠海、丽水、东莞等则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至20个月以上。而东营等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。

  表2-1百城2022年1月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

  广义库存

  环比微降1%，同比增3%

  66个三四线累计占比超50%

  广义库存本月稳中微降，2022年1月末达383957万平方米，环比微降1%，同比上涨3%。一方面供需疲软，狭义库存小幅微降，另一方面，受集中供地暂缓、春节提前、国内疫情反复等因素影响，1月份全国土地成交规模周期性下滑，未开工地块量整体持稳。

  不同能级广义库存均呈现环比回落，不过跌幅均在2%以内，整体延续高位持稳，同比皆增，一线大增9%，涨幅居不同能级之首，主要源于去年基数较低影响，二三线涨幅在2%-5%之间，库存风险相对可控。

  一线城市中，上海、广州、深圳均保持环比回落，同比持增，主要源于三城本月无一涉及集中土拍，整体土地成交规模受限下，未开工地块量整体稳中有降；北京受狭义库存回落影响，广义库存也保持同环比齐降，虽然整体成交延续低迷，但若能控制供应节奏，整体库存风险不大。

  二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台1月末广义库存量大幅领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过10%。不过相较于2020年同期，涨跌参半：以西安、成都、长沙为代表的弱二线城市和以保定、镇江、云浮等为代表的基本面较差的三四线城市，同比涨幅均超20%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。而部分城市诸如石狮、无锡、合肥、湖州等广义库存显著回落，同比降幅均在30%以上。

  表3-2 百城2022年1月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）

  总结

  综上，1月楼市因供需疲软，但供求基本持稳，因而狭义库存基本与上月持平，为6.2亿平，但去化周期稳中有增至17.4个月，广义库存延续38.4亿平高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，1月狭义库存整体持稳，去化周期仅11个月，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存波动不大；去化周期虽然同环比齐增，但低于百城平均。三四线压力陡增，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。

  预判2022年2月，我们认为，狭义整体库存或将延续稳中有增，主要是基于2月恰逢春节成交淡季，供求疲软，成交回落幅度预期将大于供应，不同城市间分化将持续加剧：一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，主要是基于成交热度延续，以上海为例，中高端购买力相对充裕，供应稀缺的情况下，短期内改善自住需求仍有一定的释放空间。而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如防城港、梅州、连江、宝鸡、北海等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，主要是基于房企现金流吃紧和春节期间开工进度放缓所致。