以一二手成交结构探究上半年购房客群及购买力变化

市场报告克而瑞研究中心 2024-07-30 09:38:00 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-07-30
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  自住需求回归产品和性价比,京沪深高端稳定、津汉郑刚需主导。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩 李诗昀

  专题视点

  2024年上半年,楼市继续深度调整,住房需求总量持续收缩,一二手房成交总量同比降22%,环比降7%。新房市场规模加速收缩,上半年20个重点城市总成交同比降38%,环比降21%,而二手房市场相对坚挺,上半年成交同比下降7%,环比增长5%。受此影响,市场份额进一步向二手房倾斜,20个城市平均二手房成交占比升至62%,同比增长9个百分点,环比增长7个百分点,北京、上海、合肥、南京等二手房市场份额均增至70%以上。

  01

  上半年购房需求总量继续收缩
新房同比再减四成、二手相对坚挺

  (本节有删减)

  (一)一二手需求总量继续收缩,上半年20城成交同比降22%,环比降7%(本节有删减)

2

  (二)新房成交跌幅远大于二手房,京沪庐宁等二手房市场份额增至7成以上(本节有删减)

  相比于新房,二手房成交规模相对坚挺,上半年20个重点城市二手房成交累计同比微降7%,环比增长5%,而新房累计同比下降38%,环比下降21%。

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  受此影响,楼市市场份额进一步向二手房倾斜,上半年20城二手房成交占比增至62%,同比增长9个百分点,环比增长7个百分点。各城市二手房成交占比均持增,其中,北京、上海、合肥、南京等二手房市场份额均增至70%以上,宁庐二手房份额相较2023年增长近20BP。

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  02

  买什么:新房大面积高总价占比提升
二手总价中枢下移但中小面积段提升

  (本节有删减)

  (一)成交结构:一二手房总价段中枢背向而行、面积段二手亦衔接一手大型化(本节有删减)

  1、面积段:新房140平以上成交增长,二手房100-140平份额稳中有增(本节有删减)

  (1)新房:140平以上成交占比持增,沪杭180平以上占比突破10%(本节有删减)

  2024年上半年,新房面积大型化、产品改善化趋势不变,各重点城市大面积产品成交占比普遍持增。具体来说:100平以下小面积产品成交占比整体走低,特别是90-100平产品,2024年上半年成交面积占比下降至14%,较2023年下降约2个百分点。100-140平产品份额稳中有降,但仍是市场绝对主力,其中100-120平占比为24%,较2023年下降1个百分点,120-140平产品成交占比为19%,较2023年微降0.4个百分点。140平以上产品市占率显著提升,尤其是180平以上豪宅成交占比在近几年持续增长,2024年上半年更是突破8%。


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  (2)二手房:100-140平占比上升8PCTS,杭深80-90平、郑汉120-140平为主(本节有删减)

  二手房成交结构变化趋势与新房有明显差异,具体来说:80平以下小面积产品虽然仍然是二手房成交主力,但占比持续回落,70平以下产品近年来成交占比持续下滑,2024年上半年成交面积占比降至30%以下。100-140平产品份额稳中回升,其中100-120平占比为12%,较2023年增长1个百分点,120-140平产品成交占比为10%,较2023年同样增长约1个百分点。

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  2、总价段:新房高总价产品市占率增加,二手房总价中枢普遍下移(略)

  (1)新房:沪深杭千万级产品份额增加,汉镐300万元级改善产品畅销(略)

  (2)二手房:沪深杭250万元以下、津郑镐汉等100万元以下成交最集中(略)

  (二)热销项目:新房区位、产品、折扣复合优势,二手房侧重总价、学区(本节有删减)

  1、新房:核心区域、产品力强劲、性价比高等复合优势类项目备受青睐

  新房项目热销,主要原因有以下三方面,第一是核心区域,多为改善盘,主要位于城市中心区域,供应相对稀缺;第二是产品力和品牌号召力强劲,凭借开发商品牌口碑和产品力等软实力,一些项目取得了不俗的销售表现;第三是具有价格优势。

  第一,热点区域,板块供应稀缺。比如上海中海恒昌玖里所在的建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目,是上海市余留体量最大的毛地项目,位于黄浦区核心区域,北邻新天地,东接老城厢。根据规划,项目包括3栋超高层住宅和约30栋联排别墅,并包括历史文物保护建筑。中海顺昌玖里是整个新天地板块首发的低密度产品,上海核心区这类产品长期断供,同时上海市有相当一部分预算充足、购买力较强的人群持币观望多年。再比如深圳中海深湾玖序项目,位于南山区红树湾,该楼盘也是深圳湾超级总部基地近22年来第一宗住宅用地,6月28日,该项目开盘三个小时就实现100亿销售额。

  第二,产品力强劲,品牌具有号召力。部分项目产品力强劲,比如北京国贤府在园林景观方面,营造近3000平方米湖景大境,在户型方面,打造了主力面积段为100-180平的低密洋房,层高普遍达3-3.3米,100平大三居户型增加了主卧和客厅面宽,设计了超大独立家政间,满足首置客群的收纳需求;125平户型则升级为5.4米巨厅,超越市场大平层的尺度;建面约143平四居则拥有十大采光面,南向面宽达14.8米,主卧采用270°IMAX级宽景转角飘窗设计,主卫双面采光,面宽约4.5米的宽景U型厨房,可满足不同时期家庭功能需求。

  第三,价格优势。比如深圳信义金御半山5期,价格方面综合折扣9折开盘,当天认购可享2年物业管理费减免,开盘当天三房5万元优惠,四房6万元总价优惠,此外,该项目主打高赠送和高得房率,74平方米的户型也可以做到三房设计,得房率91%,89平四房设计综合得房率达到100%,整体性价比凸显。

  当然,热销也并非单一因素,复合优势类项目备受购房者青睐。就比如上海开盘“日光”的中海领邸·玖序项目,清盘过程用时不到90分钟,项目备案均价14.61万元/平方米,一方面是因为该项目位于徐汇滨江地段,板块供应十分稀缺,另一方面,还与周边项目存在明显价格倒挂,比如同片区的云锦东方项目,目前的二手房挂牌价在20万元/平方米上下,倒挂价格多达每平米5万元。

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  2、二手房:京沪等郊区次新、市区老破小热销,天津学区房热度高(略)

  03

  谁在买:自住需求回归产品和性价比
京沪深高端稳定、津汉郑刚需主导

  (本节有删减)

  (一)一二手房客群迥异,新房以改善客群为主,二手房聚焦刚需(本节有删减)

  1、二手房供给量大、价格回调更多、区位配套更成熟等持续引流刚需首改目前来看,刚需客群价格敏感度较高,因当前一方面二手房业主调整预期,挂牌量激增、二手房年新增挂牌量维持200万套高位。


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  另一方面,二手房价远低于新房,据CRIC 监测数据,14个核心城市一二手房价差至2024年6月末已扩大至超1万元/平方米,二手房价格跌幅显著高于新房,客户选择面较大;同时二手房具备“所见即所得”等优势,配套已趋于成熟完善,也没有交付焦虑而更受刚需客群青睐。

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  2、新房因供应量少且中高端为主制约成交,产品创新优势吸纳中高改客群(略)

  (二)三类城市:京沪深高端稳定,杭镐改善主导,津汉郑聚焦刚需

  根据不同城市居民置业动机和购买能力,可以将购房客群划分为以下几类:一是刚需客群,置业目的以结婚、落户、安家为主,购买力相对较低,容易被分流至二手房市场。二是首改客群,主要是面积和功能改善,倾向于城市近远郊新房和次新房。三是中改客群,置换为主,追求户型和物业配套改善,注重生活品质,置换居多,倾向于新房市场。四是豪宅客群,支付力高,稀缺资源占有,倾向新房市场。

  以上客群划分适合多数城市,不过细化到单个城市,还存在一定的差异化特征:

  1、京沪深二手房刚需客群活跃度提升,新房高改客户容量稳定

  第一类以北京、上海、深圳为典型代表,刚需客群活跃度提升,高改客户容量相对稳定。

  (1)刚需主要源于限购调整后客户基数扩容,二手市场表现更为显著

  以北京为例,当前二手房买房活跃人群以购买一居及两居产品的刚需、刚改类人群占主导,合计占比75%。其次为购买三居产品的首改人群,占比22%。尤其在 北京发布了430新政之后,刚需客群入市的积极性和活跃度有所提升,300万以下的客户成交占比提高了3个百分点,选择60平以下房源的客户成交占比提高了2个百分点。

  再如上海,以2024年527新政后二手房带看量和总价段交叉分析来看,200-600万总价段客户活跃度相对较高,带看量占比高达57%,而这部分客群5成左右关注外环外,刚需属性显著。从成交结构来看,刚需客群置业主要会选择以下两类产品:一是五大新城,因具备规划及价格优势,仍然是刚需购房者的主流选择。二是核心区域“老破小”,可以实现职住平衡。尤其是世博、陆家嘴等板块距离周边产业聚集,且板块发展成熟,板块内老破小为低预算首选。

  (2)高端改善客户容量相对稳定,主要集中在新房市场。一方面受新房供给结构影响,提质缩量,高改产品因供应稀缺,产品升级等因素往往有更高的溢价空间,因而也是开发商推盘重点;另一方面,高改客户抗风险能力较强,加之北上深房价仍是全国高地,对外来高净值人群仍具备一定的虹吸效应,因而高端需求也相对稳定。

  以北京为例,2024年上半年新房买房活跃人群以购买三居产品的首改类人群占主导,占比50%。其次为购买四居及以上产品的再改人群,占比29%。刚需及刚改客群占比仅15%。由此可见,在北京新房市场已进入改善市场的背景下,活跃在当前新房市场上的买房人群普遍为改善人群。

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  再如深圳,高净值客群比例上升,改善客户由2020年的15.4%上涨到2024年的30%。其中豪宅客户波动上行至6.16%。

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  2、杭州、西安居民购房以改善需求主导,高改需求仍较充裕

  第二类以杭州、西安为典型代表,居民购房以改善需求主导,高改需求仍较充裕。

  杭州当前市场回归理性,投资需求退潮、以自住需求为主导,经CRIC调研,目前杭州购房人群主要分为:进城小刚改(地段改善)+本地改善(面积改善)+本地多口 (功能改善)+多套房产终极改善(投资兼具自住)。

  再如西安,当前新房市场也呈现出刚需收窄,改善占比持增,再改涨幅较大的特征。根据西安市场成交总价段来划分客群,2024年刚需客群占比28%,较2023年下降9pcts;首改客群占比43%,较2023年微增1 pcts;再改客群占比18%,较2023年增加5 pcts;豪改客群占比11%,较23年增加3 pcts。

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  值得关注的是,核心区域基于供应稀缺+倒挂红利,高改需求仍将坚挺。以杭州为例,一方面从2023年下半年高改产品去化及中签率来看,下半年市场整体下行,但大多数5w+的高端楼盘项目仍能保持“即开即罄”状态,中签率保持低位甚至触发“限售”。另一方面,高改产品供不应求,得益于杭州核心区供应克制而形成极健康库存,一圈层广义去化周期仅11个月。

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  3、津汉郑刚需客群主导,天津学区置业增加,郑州地市客户下降

  第二类以天津、武汉、郑州为典型代表,居民购房以刚需客群为主导,因而整体呈现出二手房韧性强于新房,小面积、低总价房源持续热销。

  天津新房客群置业大体分为以下几类:一是刚需客群占比七成,关于购房目的,(1)低总价的新天津人落户,占比约28%,不过近期有回落态势;(2)学区资源引导的刚需置业,占比约20%,强效学区房政策引导下,学区刚需置业需求增长明显;(3)高性价比的本地首置。占比约22%。二是改善客群,主要是对面积和功能要求升级,占比约27%。三是豪宅客群,占比仅3%。

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  武汉新房成交全面落后二手房,刚需板块新房萎缩,二手房成交放量,抛售明显;次高端板块新房占比上涨,二手房成交相对占比少;刚改功改激烈内卷,互相分流。具体来看,刚需以及刚改功改板块二手房明显分流新房,套均面积仅相差6平米。同时品改板块老旧二手房也出现抛售,抢占外围板块新房客户。次高端及高端板块新房与二手房成交面积差异大,二手房老破小抛售,次高端新房套均缩小,高端新房套均放大,板块守门型以及顶端型两头成交优于中间档。

  郑州近5年以来河南地市25-34岁的客户为主,不过今年以来地市客户大量缩减,地市25-34岁客户的成交比例,虽由5年前30%左右下降至今年的23.64%。而市区和郊县客户的比例并未显著增长,由此也直接导致了市场的乏力。

  单身集中在西区板块置业,如高新老城、常西湖等;已婚及已育家庭则更青睐于配套齐全的老城核心区,如三全国基、郑新路、运河新城等;三代同堂家庭置业区域相对较为分散。

  目前市场以刚需为主导,刚需重配套,刚需客户职业偏好多为环三环区域,如运河新城、高新老城等。而改善看环境,更青睐于高规划标定区域,如滨河新城、北龙湖等;豪宅圈层属性强,表现为较强的聚集性,主要以北龙湖板块为主。

  04

  购买力:京沪深杭一二手互补性强
津汉郑一二手互替性高

  (本节有删减)

  聚焦到典型城市,因一二手房客群差异性较大,因而购买力也不尽相同,总体呈现出新房主力总价段显著高于二手房主力总价段的共性特征。我们按照新房和二手房成交主力总价段的对比差异性,可以将8个典型城市分为以下几类:

  (一)互补性:京沪深杭二手全面承接刚需,新房再改和高端需求有待释放(本节有删减)

  互补性城市,顾名思义,新房和二手房成交结构迥异,以北京、上海、深圳、杭州为典型代表,新房客群聚焦改善,二手房承接刚需,故二手房主力总价段也显著低于新房。对于这类城市而言,二手房活跃度提升或将刺激部分“卖旧买新”再改和高端需求释放,因而市场热度或将逐步从二手房市场传导至新房市场。北京、上海、深圳、杭州改善和高端客群主力集中在新房市场,改善客群成交总价段集中在500-700万,高端客群购买力可达千万级别;刚需客群主力集中在二手房市场,主力成交总价段多为350万以下。


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  (二)互替性:津汉郑置换效率不强,一二手总价段均集中于200万元以下 (本节有删减)

  互替性城市,即二手房和新房成交结构存在相似性,总价段、面积段呈现出互替特征,客户或因短期新房供应受限、或对新房交付安全存疑等原因被挤压到二手房市场,若新房供应放量或后期保交付稳步推进,客户信心构建后,整体新房成交仍具备上行可能。

  典型代表为天津、武汉、郑州,无论是新房还是二手房,主力总价段均集中在200万以下,成交占比均在5成以上。

2

  不过三城新房和二手房主力面积段还是存在显著差异,天津二手房以小面积为主,70平以下占比32%,而新房成交主力面积段为80-120平;武汉新房和二手房成交主力面积段基本雷同,均为80-140平;郑州二手房成交多以90平以下为主,新房成交主力面积段呈现出“两头翘”,为100-120平和70平以下。

2

  05

  总结预判
京沪深杭镐等新房待再改需求释放
津汉郑一二手房竞争加剧

  (本节有删减)

  (一)新房面积大型化、改善客群主导,二手住宅总价下移、刚需客主导(略)

  (二)京沪深杭镐新房、二手房互补属性更强,再改需求有待释放

  对于北京、上海、深圳、杭州、西安等市场而言,二手房与新房市场成交结构存在较大差异,互补性更强,随着房价不断上涨,二手市场更多承接刚需,新房市场则进入改善时代。一方面一二手房购买力存在显著差异,二手房市场主力总价段显著低于新房市场;另一方面,从成交面积段来看,二手房面积段有小型化趋势,整体主力面积段也低于新房市场,这也反映出二手市场客群和新房市场并不相同。目前这些城市二手房活跃度均高于新房,预期后续存在部分置换需求会转移到新房市场,再改需求释放有助于后市新房市场企稳回升,尤其是对于北京、上海、深圳等一线城市,千万级别以上高端客群容量稳定,购买力坚挺,短期仍有释放空间。(三)津汉郑一二手主力总价段趋同,一二手“此消彼长”竞争加剧而对于天津、武汉、郑州而言,新房和二手房市场购买力趋同,主力总价段高度相似,客群并无显著差异,均依托刚需刚改购买力驱动。基于此,可以预判,后期一二手房“此消彼长”态势延续,竞争加剧。二手房因选择面宽、价格优势、安全性高等优势还将持续吸纳刚需客群,而新房市场也存在一些结构性机会,只要后续新房小面积段供给增加,叠加房企各类促销手段升级,户型设计创新等都将使得购房者信心逐步修复,进而带动一轮新房成交放量。


2024-07-30 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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