导语

  自住需求回归产品和性价比，京沪深高端稳定、津汉郑刚需主导。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩 李诗昀

  专题视点

  2024年上半年，楼市继续深度调整，住房需求总量持续收缩，一二手房成交总量同比降22%，环比降7%。新房市场规模加速收缩，上半年20个重点城市总成交同比降38%，环比降21%，而二手房市场相对坚挺，上半年成交同比下降7%，环比增长5%。受此影响，市场份额进一步向二手房倾斜，20个城市平均二手房成交占比升至62%，同比增长9个百分点，环比增长7个百分点，北京、上海、合肥、南京等二手房市场份额均增至70%以上。

  01

  上半年购房需求总量继续收缩
新房同比再减四成、二手相对坚挺

  （本节有删减）

  （一）一二手需求总量继续收缩，上半年20城成交同比降22%，环比降7%（本节有删减）

  （二）新房成交跌幅远大于二手房，京沪庐宁等二手房市场份额增至7成以上（本节有删减）

  相比于新房，二手房成交规模相对坚挺，上半年20个重点城市二手房成交累计同比微降7%，环比增长5%，而新房累计同比下降38%，环比下降21%。

  受此影响，楼市市场份额进一步向二手房倾斜，上半年20城二手房成交占比增至62%，同比增长9个百分点，环比增长7个百分点。各城市二手房成交占比均持增，其中，北京、上海、合肥、南京等二手房市场份额均增至70%以上，宁庐二手房份额相较2023年增长近20BP。

  02

  买什么：新房大面积高总价占比提升
二手总价中枢下移但中小面积段提升

  （本节有删减）

  （一）成交结构：一二手房总价段中枢背向而行、面积段二手亦衔接一手大型化（本节有删减）

  1、面积段：新房140平以上成交增长，二手房100-140平份额稳中有增（本节有删减）

  （1）新房：140平以上成交占比持增，沪杭180平以上占比突破10%（本节有删减）

  2024年上半年，新房面积大型化、产品改善化趋势不变，各重点城市大面积产品成交占比普遍持增。具体来说：100平以下小面积产品成交占比整体走低，特别是90-100平产品，2024年上半年成交面积占比下降至14%，较2023年下降约2个百分点。100-140平产品份额稳中有降，但仍是市场绝对主力，其中100-120平占比为24%，较2023年下降1个百分点，120-140平产品成交占比为19%，较2023年微降0.4个百分点。140平以上产品市占率显著提升，尤其是180平以上豪宅成交占比在近几年持续增长，2024年上半年更是突破8%。

  （2）二手房：100-140平占比上升8PCTS，杭深80-90平、郑汉120-140平为主（本节有删减）

  二手房成交结构变化趋势与新房有明显差异，具体来说：80平以下小面积产品虽然仍然是二手房成交主力，但占比持续回落，70平以下产品近年来成交占比持续下滑，2024年上半年成交面积占比降至30%以下。100-140平产品份额稳中回升，其中100-120平占比为12%，较2023年增长1个百分点，120-140平产品成交占比为10%，较2023年同样增长约1个百分点。

  2、总价段：新房高总价产品市占率增加，二手房总价中枢普遍下移（略）

  （1）新房：沪深杭千万级产品份额增加，汉镐300万元级改善产品畅销（略）

  （2）二手房：沪深杭250万元以下、津郑镐汉等100万元以下成交最集中（略）

  （二）热销项目：新房区位、产品、折扣复合优势，二手房侧重总价、学区（本节有删减）

  1、新房：核心区域、产品力强劲、性价比高等复合优势类项目备受青睐

  新房项目热销，主要原因有以下三方面，第一是核心区域，多为改善盘，主要位于城市中心区域，供应相对稀缺；第二是产品力和品牌号召力强劲，凭借开发商品牌口碑和产品力等软实力，一些项目取得了不俗的销售表现；第三是具有价格优势。

  第一，热点区域，板块供应稀缺。比如上海中海恒昌玖里所在的建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目，是上海市余留体量最大的毛地项目，位于黄浦区核心区域，北邻新天地，东接老城厢。根据规划，项目包括3栋超高层住宅和约30栋联排别墅，并包括历史文物保护建筑。中海顺昌玖里是整个新天地板块首发的低密度产品，上海核心区这类产品长期断供，同时上海市有相当一部分预算充足、购买力较强的人群持币观望多年。再比如深圳中海深湾玖序项目，位于南山区红树湾，该楼盘也是深圳湾超级总部基地近22年来第一宗住宅用地，6月28日，该项目开盘三个小时就实现100亿销售额。

  第二，产品力强劲，品牌具有号召力。部分项目产品力强劲，比如北京国贤府在园林景观方面，营造近3000平方米湖景大境，在户型方面，打造了主力面积段为100-180平的低密洋房，层高普遍达3-3.3米，100平大三居户型增加了主卧和客厅面宽，设计了超大独立家政间，满足首置客群的收纳需求；125平户型则升级为5.4米巨厅，超越市场大平层的尺度；建面约143平四居则拥有十大采光面，南向面宽达14.8米，主卧采用270°IMAX级宽景转角飘窗设计，主卫双面采光，面宽约4.5米的宽景U型厨房，可满足不同时期家庭功能需求。

  第三，价格优势。比如深圳信义金御半山5期，价格方面综合折扣9折开盘，当天认购可享2年物业管理费减免，开盘当天三房5万元优惠，四房6万元总价优惠，此外，该项目主打高赠送和高得房率，74平方米的户型也可以做到三房设计，得房率91%，89平四房设计综合得房率达到100%，整体性价比凸显。

  当然，热销也并非单一因素，复合优势类项目备受购房者青睐。就比如上海开盘“日光”的中海领邸·玖序项目，清盘过程用时不到90分钟，项目备案均价14.61万元/平方米，一方面是因为该项目位于徐汇滨江地段，板块供应十分稀缺，另一方面，还与周边项目存在明显价格倒挂，比如同片区的云锦东方项目，目前的二手房挂牌价在20万元/平方米上下，倒挂价格多达每平米5万元。

  2、二手房：京沪等郊区次新、市区老破小热销，天津学区房热度高（略）

  03

  谁在买：自住需求回归产品和性价比
京沪深高端稳定、津汉郑刚需主导

  （本节有删减）

  （一）一二手房客群迥异，新房以改善客群为主，二手房聚焦刚需（本节有删减）

  1、二手房供给量大、价格回调更多、区位配套更成熟等持续引流刚需首改目前来看，刚需客群价格敏感度较高，因当前一方面二手房业主调整预期，挂牌量激增、二手房年新增挂牌量维持200万套高位。

  另一方面，二手房价远低于新房，据CRIC 监测数据，14个核心城市一二手房价差至2024年6月末已扩大至超1万元/平方米，二手房价格跌幅显著高于新房，客户选择面较大；同时二手房具备“所见即所得”等优势，配套已趋于成熟完善，也没有交付焦虑而更受刚需客群青睐。

  2、新房因供应量少且中高端为主制约成交，产品创新优势吸纳中高改客群（略）

  （二）三类城市：京沪深高端稳定，杭镐改善主导，津汉郑聚焦刚需

  根据不同城市居民置业动机和购买能力，可以将购房客群划分为以下几类：一是刚需客群，置业目的以结婚、落户、安家为主，购买力相对较低，容易被分流至二手房市场。二是首改客群，主要是面积和功能改善，倾向于城市近远郊新房和次新房。三是中改客群，置换为主，追求户型和物业配套改善，注重生活品质，置换居多，倾向于新房市场。四是豪宅客群，支付力高，稀缺资源占有，倾向新房市场。

  以上客群划分适合多数城市，不过细化到单个城市，还存在一定的差异化特征：

  1、京沪深二手房刚需客群活跃度提升，新房高改客户容量稳定

  第一类以北京、上海、深圳为典型代表，刚需客群活跃度提升，高改客户容量相对稳定。

  （1）刚需主要源于限购调整后客户基数扩容，二手市场表现更为显著

  以北京为例，当前二手房买房活跃人群以购买一居及两居产品的刚需、刚改类人群占主导，合计占比75%。其次为购买三居产品的首改人群，占比22%。尤其在 北京发布了430新政之后，刚需客群入市的积极性和活跃度有所提升，300万以下的客户成交占比提高了3个百分点，选择60平以下房源的客户成交占比提高了2个百分点。

  再如上海，以2024年527新政后二手房带看量和总价段交叉分析来看，200-600万总价段客户活跃度相对较高，带看量占比高达57%，而这部分客群5成左右关注外环外，刚需属性显著。从成交结构来看，刚需客群置业主要会选择以下两类产品：一是五大新城，因具备规划及价格优势，仍然是刚需购房者的主流选择。二是核心区域“老破小”，可以实现职住平衡。尤其是世博、陆家嘴等板块距离周边产业聚集，且板块发展成熟，板块内老破小为低预算首选。

  （2）高端改善客户容量相对稳定，主要集中在新房市场。一方面受新房供给结构影响，提质缩量，高改产品因供应稀缺，产品升级等因素往往有更高的溢价空间，因而也是开发商推盘重点；另一方面，高改客户抗风险能力较强，加之北上深房价仍是全国高地，对外来高净值人群仍具备一定的虹吸效应，因而高端需求也相对稳定。

  以北京为例，2024年上半年新房买房活跃人群以购买三居产品的首改类人群占主导，占比50%。其次为购买四居及以上产品的再改人群，占比29%。刚需及刚改客群占比仅15%。由此可见，在北京新房市场已进入改善市场的背景下，活跃在当前新房市场上的买房人群普遍为改善人群。

  再如深圳，高净值客群比例上升，改善客户由2020年的15.4%上涨到2024年的30%。其中豪宅客户波动上行至6.16%。

  2、杭州、西安居民购房以改善需求主导，高改需求仍较充裕

  第二类以杭州、西安为典型代表，居民购房以改善需求主导，高改需求仍较充裕。

  杭州当前市场回归理性，投资需求退潮、以自住需求为主导，经CRIC调研，目前杭州购房人群主要分为：进城小刚改（地段改善）+本地改善（面积改善）+本地多口 （功能改善）+多套房产终极改善（投资兼具自住）。

  再如西安，当前新房市场也呈现出刚需收窄，改善占比持增，再改涨幅较大的特征。根据西安市场成交总价段来划分客群，2024年刚需客群占比28%，较2023年下降9pcts；首改客群占比43%，较2023年微增1 pcts；再改客群占比18%，较2023年增加5 pcts；豪改客群占比11%，较23年增加3 pcts。

  值得关注的是，核心区域基于供应稀缺+倒挂红利，高改需求仍将坚挺。以杭州为例，一方面从2023年下半年高改产品去化及中签率来看，下半年市场整体下行，但大多数5w+的高端楼盘项目仍能保持“即开即罄”状态，中签率保持低位甚至触发“限售”。另一方面，高改产品供不应求，得益于杭州核心区供应克制而形成极健康库存，一圈层广义去化周期仅11个月。

  3、津汉郑刚需客群主导，天津学区置业增加，郑州地市客户下降

  第二类以天津、武汉、郑州为典型代表，居民购房以刚需客群为主导，因而整体呈现出二手房韧性强于新房，小面积、低总价房源持续热销。

  天津新房客群置业大体分为以下几类：一是刚需客群占比七成，关于购房目的，（1）低总价的新天津人落户，占比约28%，不过近期有回落态势；（2）学区资源引导的刚需置业，占比约20%，强效学区房政策引导下，学区刚需置业需求增长明显；（3）高性价比的本地首置。占比约22%。二是改善客群，主要是对面积和功能要求升级，占比约27%。三是豪宅客群，占比仅3%。

  武汉新房成交全面落后二手房，刚需板块新房萎缩，二手房成交放量，抛售明显；次高端板块新房占比上涨，二手房成交相对占比少；刚改功改激烈内卷，互相分流。具体来看，刚需以及刚改功改板块二手房明显分流新房，套均面积仅相差6平米。同时品改板块老旧二手房也出现抛售，抢占外围板块新房客户。次高端及高端板块新房与二手房成交面积差异大，二手房老破小抛售，次高端新房套均缩小，高端新房套均放大，板块守门型以及顶端型两头成交优于中间档。

  郑州近5年以来河南地市25-34岁的客户为主，不过今年以来地市客户大量缩减，地市25-34岁客户的成交比例，虽由5年前30%左右下降至今年的23.64%。而市区和郊县客户的比例并未显著增长，由此也直接导致了市场的乏力。

  单身集中在西区板块置业，如高新老城、常西湖等；已婚及已育家庭则更青睐于配套齐全的老城核心区，如三全国基、郑新路、运河新城等；三代同堂家庭置业区域相对较为分散。

  目前市场以刚需为主导，刚需重配套，刚需客户职业偏好多为环三环区域，如运河新城、高新老城等。而改善看环境，更青睐于高规划标定区域，如滨河新城、北龙湖等；豪宅圈层属性强，表现为较强的聚集性，主要以北龙湖板块为主。

  04

  购买力：京沪深杭一二手互补性强
津汉郑一二手互替性高

  （本节有删减）

  聚焦到典型城市，因一二手房客群差异性较大，因而购买力也不尽相同，总体呈现出新房主力总价段显著高于二手房主力总价段的共性特征。我们按照新房和二手房成交主力总价段的对比差异性，可以将8个典型城市分为以下几类：

  （一）互补性：京沪深杭二手全面承接刚需，新房再改和高端需求有待释放（本节有删减）

  互补性城市，顾名思义，新房和二手房成交结构迥异，以北京、上海、深圳、杭州为典型代表，新房客群聚焦改善，二手房承接刚需，故二手房主力总价段也显著低于新房。对于这类城市而言，二手房活跃度提升或将刺激部分“卖旧买新”再改和高端需求释放，因而市场热度或将逐步从二手房市场传导至新房市场。北京、上海、深圳、杭州改善和高端客群主力集中在新房市场，改善客群成交总价段集中在500-700万，高端客群购买力可达千万级别；刚需客群主力集中在二手房市场，主力成交总价段多为350万以下。

  （二）互替性：津汉郑置换效率不强，一二手总价段均集中于200万元以下 （本节有删减）

  互替性城市，即二手房和新房成交结构存在相似性，总价段、面积段呈现出互替特征，客户或因短期新房供应受限、或对新房交付安全存疑等原因被挤压到二手房市场，若新房供应放量或后期保交付稳步推进，客户信心构建后，整体新房成交仍具备上行可能。

  典型代表为天津、武汉、郑州，无论是新房还是二手房，主力总价段均集中在200万以下，成交占比均在5成以上。

  不过三城新房和二手房主力面积段还是存在显著差异，天津二手房以小面积为主，70平以下占比32%，而新房成交主力面积段为80-120平；武汉新房和二手房成交主力面积段基本雷同，均为80-140平；郑州二手房成交多以90平以下为主，新房成交主力面积段呈现出“两头翘”，为100-120平和70平以下。

  05

  总结预判
京沪深杭镐等新房待再改需求释放
津汉郑一二手房竞争加剧

  （本节有删减）

  （一）新房面积大型化、改善客群主导，二手住宅总价下移、刚需客主导（略）

  （二）京沪深杭镐新房、二手房互补属性更强，再改需求有待释放

  对于北京、上海、深圳、杭州、西安等市场而言，二手房与新房市场成交结构存在较大差异，互补性更强，随着房价不断上涨，二手市场更多承接刚需，新房市场则进入改善时代。一方面一二手房购买力存在显著差异，二手房市场主力总价段显著低于新房市场；另一方面，从成交面积段来看，二手房面积段有小型化趋势，整体主力面积段也低于新房市场，这也反映出二手市场客群和新房市场并不相同。目前这些城市二手房活跃度均高于新房，预期后续存在部分置换需求会转移到新房市场，再改需求释放有助于后市新房市场企稳回升，尤其是对于北京、上海、深圳等一线城市，千万级别以上高端客群容量稳定，购买力坚挺，短期仍有释放空间。（三）津汉郑一二手主力总价段趋同，一二手“此消彼长”竞争加剧而对于天津、武汉、郑州而言，新房和二手房市场购买力趋同，主力总价段高度相似，客群并无显著差异，均依托刚需刚改购买力驱动。基于此，可以预判，后期一二手房“此消彼长”态势延续，竞争加剧。二手房因选择面宽、价格优势、安全性高等优势还将持续吸纳刚需客群，而新房市场也存在一些结构性机会，只要后续新房小面积段供给增加，叠加房企各类促销手段升级，户型设计创新等都将使得购房者信心逐步修复，进而带动一轮新房成交放量。