时隔5年，三四线新房库存首次下降

  本报告对全国百城住宅库存指标和去化指标进行分析，以更好了解重点城市库存去化状况和市场压力。报告研究表明，受今年3月份各地住房交易市场活跃的影响，库存规模和去化周期指标呈现积极的表现。而从结构上看，三四线城市自2018年棚改货币化褪色后，库存规模首次出现同比下降。此类信号均充分说明，一季度支持合理住房消费需求的政策是有效的。当然鉴于市场复苏的复杂性，要求各地二季度进一步优化购房环境，确保去库存工作顺利开展。

  一、库存规模

  1、百城库存：一季度持续下行

  截至2023年3月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50893万平方米，环比减少0.6%，同比减少1.2%。环同比指标均显示了积极向好的一面，其中环比指标连续三个月下降，而同比指标在连续增长50个月的基础上，当前连续两个月下降。今年一季度各地从提振消费的大框架入手，狠抓住房消费需求提振工作。库存数据下行，说明各项政策积极有效。

  2、供求关系：一季度呈现供小于求的态势

  2023年3月份，全国100个城市新建商品住宅呈现了供小于求的态势。其中供应面积为3791万平方米，成交面积为4079万平方米。观察今年一季度数据，每个月均呈现了供小于求的态势，充分说明各地购房需求在积极释放。从各地实际反馈的情况看，推盘规模总体上少于备案或成交规模，其也带动了各地库存数据的消化。

  3、城市分类：时隔52个月三四线库存首次下降

  2023年3月底，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3217、25312和22364万平方米，环比增速分别为0.7%、-0.4%和-1.0%，同比增速分别为10.0%、-2.8%和-0.7%。

  三四线城市库存指标出现积极信号，即库存同比增速曲线首次进入负区间。观察历史数据，2018年下半年三四线城市棚改货币化工作陆续退出，库存积压问题重现。2018年11月库存首次出现同比正增长，随后月份该指标一直为正。时隔52个月后，今年3月份库存规模首次出现同比下降。其原因有两点。1）过去5年，三四线楼市交易相对平静或降温，积压了一些购房需求。今年一季度购房政策到位，尤其是房贷政策，客观上增强了去库存的动力。2）过去5年，房企投资拿地布局回归一二线城市，三四线城市的购地和新开工等工作出现断档，影响了当前房源或库存的供应。我们认为，时隔5年库存指标出现积极信号，值得珍惜。4月份观察到部分三四线城市交易依然陷入低谷，充分说明购房政策还要进一步宽松，以促进库存指标继续下行。

  4、城市排序：郑州等重点城市库存在减少

  本部分对今年3月底全国百城库存同比增速进行排序，结果如下。数据显示，包括肇庆、沈阳、长春、青岛、苏州、中山、郑州、佛山、烟台和镇江等城市库存下滑较为明显。这里选取两个城市进行分析。1）郑州市场。从郑州今年新房交易市场来看，部分楼盘交易相当不错。鉴于郑州去年遇到了停工断贷风波的影响，因此当前库存指标的下降，也说明保交楼工作下，购房信心持续恢复。2）中山市场。从近期粤港澳大湾区的购房市场来看，购房需求明显增加，比如说香港购房者也在中山积极购房。这自然会带动库存数据的下降。我们认为，此类城市库存数据出现明显下滑，充分说明一季度购房政策是积极有效的。

  二、去化周期

  1、存销比：持续下行但未完全走出风险区

  2023年3月，全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为17.4个月。通俗理解是，不考虑增加新盘供应，目前售楼处的房源足够卖17个月。我们认为，从近期的月度数据看，存销比指标已显露了下行的趋势，说明去化速度在加快。但同时从去化周期的绝对值来看，其远远大于14个月的合理值，说明尚未完全走出风险区。

  2、城市分类：三线城市压力依然最大

  2023年3月，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为13.2、16.4和19.6个月。横向对比看，一线城市去化周期最好，二线居中，三四线城市最大。而三四线城市中，不同城市的楼市交易行情和去化状况也有分化。部分城市今年购房需求持续升温，最典型的如惠州，其去化速度明显加快。而泉州等城市，去化状况的改善相对偏弱。因此，要促进三四线城市存销比曲线下行，还需分类研究和精准施策，对明显偏弱、复苏有压力的城市要落实更为宽松的购房政策。

  3、城市排序：济南上海等城市表现最好

  本部分对2023年3月全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，结果如下。数据显示，包括济南、上海、南昌、杭州、中山、珠海、合肥、茂名、贵阳和成都等城市的存销比相对较低，说明库存的消化状况是不错的。以成都为例，其新房交易数据表现非常强劲，即便是4月份很多其他城市交易降温的情况下，成都新盘交易依然表现不错，充分说明此类城市购买力非常强劲。

  三、结论趋势

  1、市场总结：信心恢复带动库存指标向好发展

  总结今年3月份以及一季度的数据，可以认为，无论是库存规模还是去化周期，都体现了库存基本面持续向好的导向。一方面，得益于今年一季度各地积极宽松的购房政策。包括限购政策放松、贷款政策支持、换房政策支持等，都使得购房群体和购买力增加，客观上促进了库存指标向好发展。另一方面，也说明各地购房信心在恢复。去年下半年烂尾楼事件严重挫伤了购房者积极性，导致购房观望情绪增加。当前保交楼工作持续推进，购置期房的信心明显增加，这也带动了库存相关指标的向好发展。

  2、趋势展望：去库存应增强新动力

  今年4月份上中旬的交易数据显示，部分城市新房交易相比3月份明显回落。这种回落自然暴露出新的问题和风险。尤其是一季度确实存在一些滞后需求集中释放的情况，所以会使得去库存的状况相对好。但是后续购房需求哪里来？购买力哪里来？这些问题是各地要充分研究和论证的。当前很多地方政策比较雷同，没有针对本地的购房市场矛盾出台细化政策。从后续去库存的动力来说，要把有购房意愿、购房能力等群体进行挖掘，落实更实惠、更直接、更容易消化的政策，进而激活合理住房消费需求，促进二季度去库存工作积极开展。

  附注：

  1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

  4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

  2、本报告定义：住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。

  3、本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。