导语

  当前房地产市场政策利好基本出尽，春节后的短暂脉冲式复苏行情已然告一段落。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  2023年“五一”假期得益于疫情管控全面解绑，旅游行业呈现爆发式增长：经文化和旅游部数据中心测算，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%；实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。与之形成鲜明对比的当属楼市行情，仅个别城市诸如武汉、郑州等项目来访、认购有所回升，余下多数城市成交堪比一个正常的周末。究竟不同城市间呈现出怎样的分化行情，短期的复苏行情是否告一段落？

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  五一多数推盘缩量，成交同比增21%但日均较4月仍降64%，亦不及2019/2021年同期

  从供应层面来看，2023年五一假期（2022年4月29日-5月3日，下同）房企整体推盘积极性不高：除了广州、武汉等等极个别城市集中在节前一周取证开盘、蓄势待发之外，余下多数城市推盘量较去年同期均有了不同程度回落，青岛五一期间甚至出现0供应。

  从CRIC监测的五一成交备案数据来看，44个重点监测城市累计成交78.85万平方米，较2023年4月日均降幅达64%，同比持增21%，不过尚不及2021年和2019年同期水平。分能级来看，一线城市需求相对“坚挺”，同比翻番，广州、深圳成交表现略好于2019年五一假期。二三线跌多涨少，三四线春节后涨幅不及二线，目前较4月日均回调幅度也略小于二线。

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  认购调研：京沪热点恒热，二线仅郑汉昆认购回升，三四线去化继续承压

  考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，“五一”假期整体市场成色一般，26个重点城市成交环比下降48%，近乎“腰斩”，同比持增33%。

  一线城市市场平稳运行，京沪热点恒热，广深低位持稳。上海五一假期中3盘开盘、7盘完成认筹，仅3个楼盘去化表现较差，主要滞销原因为区位差、蓄客时间短、无价格优势等。北京认购面积同环比齐降，项目分化持续加剧，部分刚需刚改楼盘得益于“老带新”、一口价、特价房、到访礼、认购礼等多重优惠政策，假期期间认购量在25套以上，日均到访量达40组左右，而相对冷门楼盘假期认购量在10套以内。广州因4月底扎堆开盘，客户分流，整体五一假期去化率仅为15%，同比下降13个百分点。深圳五一成交平平，房企推盘积极性不高，仅一刚需盘加推，去化不足15%。

  二线城市轮动复苏，环比近乎腰斩，同比上涨40%。多数城市较4月末增长动能放缓，环比持降，主因源于前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，仅武汉、郑州、昆明等少数城市小幅回升。武汉主要得益于房交会补贴政策，实际优惠额单套在3万元左右，而郑州同样得益于前期限购政策松动扩大购房基数，叠加短期内房企加大营销折扣，短期内刺激了一波抄底需求释放。

  随着返乡置业热潮已过，三四线整体延续下行走势，环比下降56%，同比下降23%，在不同能级城市中降幅居首，整体去化承压，仅洛阳、开封等个别城市轮动复苏，长珠三角重点城市诸如常州、泉州、镇江、漳州、扬州等环比持降，市场增长动能持续放缓，居民购房复归理性。

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  项目去化：郑汉昆刚需项目依托价格优势尚能走量，穗厦济改善去化好于刚需

  从项目去化来看，短期内各城市大体呈现出如下特征：一是郑州、武汉、昆明等以刚需客群为主导城市，短期内依托价格优势尚能走量。以昆明为例，典型民企项目平均认购11套，较4月周均认购套数增加5套，涨幅45%。认购套数高位的项目除华夏金地世博一号渠道+降价双管齐下外，筑友双河湾降价+送产权车位降低实际成交单价、万科城凭借长期红盘+五一期间特价房噱头实现认购套数在20套以上。

  二是广州、深圳、济南、青岛、天津、厦门等改善盘整体去化优于刚需：广州中心区中高端需求旺，天河、荔湾核心区推新去化约3成，外围增城、从化去化不足10%。厦门改善楼盘在五一前及五一期间抢开，天琴海、五缘湾海两大湾景楼盘均凭借价格差策略实现了7成以上高去化。济南改善项目铁投仁恒河滨城开盘去化率达到95%，刚需刚改项目大华公园城市去化率仅为7%。

  从当前各城市项目折扣力度来看，改善项目“高冷”，释放折扣力度有限；城市外围刚需“内卷”加剧。以佛山为例，据不完全统计，今年五一共超过50个项目加入降价促销队列，其中降幅较大的项目主要集中在城区外围，核心区流量项目促销力度有限，主打特色主题活动吸引客户来访。

  总体来看，当前房地产市场政策利好基本出尽，春节后的短暂脉冲式复苏行情已然告一段落，从楼市成交表现来看，4月末5月初整体新房增长动能持续放缓，尤其是短期内热度显著升温的天津、昆明、武汉等4月成交均出现了环比“腰斩”。二手房也存在回落，但是整体降幅低于新房，部分城市诸如北京、杭州、苏州等二手房成交量仍处于高位维持。

  展望未来，我们认为，当前楼市主要受到供给约束、需求疲软两方面制约。若5月供应端可以稳步放量，改善盘加大供应，整体成交尚有止跌企稳的可能。城市间分化还将持续加剧，对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，整体成交还将平稳运行；对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，在五一短期回温后仍面临阶段性的调整期，刚需退潮趋势难改，改善亦难明显释放，市场整体热度还将持续下滑。