[中房研协]半年报相继发布，多数房企盈利承压

  【热点聚焦】

  据中国房地产报不完全统计，截至8月26日，有103家房企发布2022年半年报或中期业绩预告。其中有45家房企预计或已经亏损，58家预计盈利的房企中有40家净利润同比下滑。在103家房企中，归属母公司净利润在-5亿元到5亿元的有74家，占比接近72%。

  【热点评析】

  房企普遍呈现润微薄或亏损状态        

  具体到各房企的业绩表现来看，部分优质国企、央企在行业逆势中高歌猛进。其中，中海、保利、绿地等房企位居103家上市房企上半年归属母公司净利润榜单前列，但净利润下滑亦是普遍现象；反之，民营房企业绩呈现普遍亏损状态。在亏损房企名单中，阳光城、蓝光发展和建业地产今年上半年净利润亏损规模均超过30亿元，出险企业出现大幅亏损。

  资产减值、销售遇阻等成为房企亏损主因

  梳理发现，导致房企业绩下滑或出现亏损的原因主要指向以下四个方面：

  计提的资产减值规模增加：在上半年上市房企大规模预亏公告中，资产减值成为亏损的“关键词”。碧桂园、旭辉控股、弘阳地产、建业地产等房企均提及资产减值规模增加是业绩下滑或亏损的原因。受行业盘整及疫情影响，房企普遍通过降价促销的方式推动销售回款提速，在综合评估销售回款和资产规模之后多数房企计提资产减值，一定程度拉低了净利润水平，成为部分企业亏损的主因。据克而瑞数据显示，有53%的百强房企上半年销售均价同比出现不同幅度的下跌，保利发展、绿地控股、金科股份、旭辉控股等TOP20 房企的跌幅均超 10%。

  市场下行导致销售遇阻结算收入减少：除了财务层面的资产减值造成业绩亏损之外，在销售下行背景下，结算收入大幅减少成为业绩滑落的另一关键因素。由于上半年房地产市场处于加速下行区间，房企的销售价格、推盘去化、销售回款等均受到一定程度的阻力。其中，金科股份、荣盛发展、碧桂园、旭辉控股等房企均在业绩预告中提及受到市场下行影响，工程进度出现延迟，进而导致上半年收入确认金额下降。

  结转项目毛利低导致毛利率大幅下降：招商蛇口、荣盛发展、华侨城 A、华远地产等房企在业绩预告中表示利润下降原因是地产业务毛利减少导致毛利率同比下降。

  外汇波动造成净汇兑损失：除此之外，碧桂园、旭辉控股、时代中国、正荣地产、雅居乐、蓝光发展、泰禾集团等多家房企在其业绩预告中提到汇兑损失也是利润下降和亏损的原因之一。汇兑损失跟人民币兑美元汇率贬值有关，年内到期偿还美元债务的房企会受到一定影响，今年下半年房企有超过1000亿美元债到期，相较于发行阶段的汇率水平而言，承担了更多的汇兑风险。

  楼市成交有望逐步走出谷底，未来优质房企业绩表现的修复性更强

  从数据上看，房企的销售困境仍未好转。但从当前政策角度出发，货币政策将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆，房地产融资环境有望进一步好转。近期国务院常务会议提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，高层对于刚性和改善性住房需求的支持力度将再度提升，后续地方政策或加码帮扶力度。展望后市，楼市成交则有望逐步走出低谷，房企纾困逐步取得进展后，房企经营的“造血”功能或将有所恢复。

  具体到企业层面，未来房企间的分化也将进一步加剧：拥有优质土地资源、能获得更低融资成本的央企、地方国企将走上发展的快车道，市场份额将进一步提升。随着经营质量较差的民企逐步退出市场，竞争格局改善，地方国资背景的企业以及高评级的民企地产业绩有望迎来反弹；债务规模和成本较重的的房企，尤其是民营房企，不排除陆续出现违约的情况，短时间内难以得到市场青睐。