[克而瑞]金地集团：深申两城销售额超百亿 土储权益维持低位

  核心观点

  【行业排名提升，深申两城销售额超百亿】2022年上半年，金地集团实现合约销售金额1006.1亿元，同比下降38.21%，降幅远小于百强房企平均的50%。2022年上半年CRIC全口径销售额行业排名从2021年底的第11位上升至第8位，行业排名有了明显提升。金地集团长期深耕一二线重点城市，仅半年时间就有深圳、上海两城单城销售额超百亿。

  【量入为出控制拿地，新增土地权益比不足40%】2022年上半年金地集团新增土储建面156万方，权益土储建面56万方，权益比例36%，与2021年同期相比下降约6.7个百分点。2022年上半年金地集团共新增地块11幅，其中除一幅地块位于绍兴外，其余新增土储中九成均位于一二线城市，其中投资城市主要集中在上海、北京、深圳等高能级城市。

  【土地储备总量充裕，土储权益维持46%】截止2022年6月30日，金地集团总土地储备约6,193万平方米，较2021年末同比下降8%，权益土地储备约2,840万平方米，土储权益为46%，与期初权益持平且处于近年来的低位。按照企业新增土储的权益比例36%来看，总土储的权益比例仍将保持较低水平。根据企业目前的合约销售规模和增速计算，土储足以支撑企业未来10年左右发展需要，土储充裕。

  【营收规模下滑近两成，净利率提升至12%】2022年上半年金地集团实现营业收入281.12亿元，同比下降18%，主要是因为期内房地产项目结算项目减少导致，2022年上半年金地整体毛利率约为22.2%，同比提高了4.5个百分点，其中房地产业务结算毛利率为21.2%，较去年同期提高了7.0个百分点，主要由于本期结转较多高毛利项目。期内净利率为12%，同比提高3.6个百分点，一方面由于销管费用的降低，另一方面期内出现了公允价值变动和资产处置等非常规收益。

  【融资成本保持低位，“三道红线”保持绿档】截止至2022年上半年，金地集团拥有现金648亿元（包含受限资金），短期债务418.8亿元，较去年同期增长5%，现金短债比1.55,长短期债务比2.11，加权平均融资成本仅为4.54%。截止2022年6月30日，金地集团的净负债率为58.7%，相比去年同期下降8.9个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达66.9%，低于监管70%的阈值，“三道红线”维持绿档。

  【多元营收占比大幅提升，代建新签项目超20个】截止2022年上半年，多元业务营收到达47.2亿元，同比增长69%，多元营收占比达16.9%。其中代建业务持续拓展，截至2022年6月末，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1,600万平方米，2022年上半年签约深圳、西安、武汉、苏州等城市20余个项目。

  01

  销售

  行业排名提升

  深申两城销售额超百亿

  销售同比下滑近四成，降幅小于行业平均水平。2022年上半年，金地集团实现合约销售金额1006.1亿元，同比下降38.21%，销售面积419.2万平方米，同比下降44.33%，销售均价较2021年进一步提升至24000元/平方米。销售规模降幅小于百强房企收缩50.7%的平均水平，2022年上半年CRIC全口径销售额行业排名从2021年底的第11位上升至第8位，行业排名有了明显提升。

       聚焦一二线城市，深圳单城销售超174亿。金地集团长期深耕一二线重点城市，由于销售均价较高，仅半年时间就有深圳、上海两城单城销售额超百亿，除此之外，还有南京、北京、金华、广州等6座城市销售金额超20亿元，其中金地进入深圳、上海、南京、北京、金华等5城市的《2022年上半年城市权益销售排行榜TOP10》。从具体项目看，深圳前海润峯府上半年单盘销售金额接近100亿，深圳天元、上海松江中山街道项目、深圳宝安润峯云上府、南京大成雅境等6个项目的销售金额均超过20亿元。

  02

  投资

  量入为出控制拿地

  新增土地权益比不足40%

  拿地销售金额比0.18，新增土储权益持续下降。2022年上半年金地集团新增土储建面156万方，权益土储建面56万方，权益比例36%，与2021年同期相比下降约6.7个百分点，新增土储权益持续下降。在“量入为出”的投资原则下，2022年上半年总投资额179亿元，拿地销售比为0.18，拿地态度谨慎，但高于百强房企0.16的平均水平。2022年上半年新增土储的楼面地价为11474元/平方米，较去年同期提高54.9%，主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市，楼板价攀升。

  加强一二线城市布局，投资比重接近九成。2022年上半年金地集团共新增地块11幅，其中除一幅地块位于绍兴外，其余新增土储均位于一二线城市，其中投资城市主要集中在上海、北京、深圳等高能级城市。期内一二线城市新增土储的投资额占比合计约87.3%，投资占比显著提升，从投资额来看，期内企业加大了在二线城市的投资力度，投资比重较2021年底提升14个百分点至45%，且一线城市投资力度也由2021年底的34%增加到2022年中期的43%。

  03

  土地

  土地储备总量充裕

  土储权益降至46%

  土储充裕，总土储权益占比偏低。截止2022年6月30日，金地集团总土地储备约6,193万平方米，较2021年末同比下降8%，权益土地储备约2,840万平方米，土储权益为46%，与期初权益持平且处于近年来的低位。按照企业今年上半年新增土储的权益比例36%来看，总土储的权益比例仍将保持较低水平。根据企业目前的合约销售规模和增速计算，土储足以支撑企业未来五年左右发展需要，土储充裕。

  04

  盈利

  营收规模下滑近两成

  利润水平保持稳定

  营收同比下滑18%，期内结算规模缩减。2022年上半年金地集团实现营业收入281.12亿元，同比下降18%，主要是因为期内房地产项目结算项目减少导致，截止2022年中期，金地结算面积115.8万平方米，贡献结算收入232.5亿，均同比下滑21%。

  利润水平小幅扩张，与结转项目结构有关。2022年上半年金地实现毛利润62.4亿元，同比增长2.6%，整体毛利率约为22.2%，相比2021年同期提高了4.5个百分点，其中，房地产业务结算毛利率为21.2%，较去年同期提高了7.0个百分点，主要由于本期结转较多高毛利项目。期内净利率为12%，较2021年同期提高3.6个百分点，一方面由于销管费用的降低，从中报公布数据来看，2022年上半年推广费用较去年同期减少2.2亿元，管理费用中的人工费用较去年同期减少5.5亿元，另一方面期内出现了公允价值变动和资产处置等非常规收益，报告期内公允价值变动收益、信用减值利得以及资产处置收益达到1.8亿元。

  05

  负债

  融资成本保持低位

  “三道红线”保持绿档

  债务结构保持稳定，融资成本小幅下降。截止2022年6月30日，金地集团拥有现金648亿元（包含受限资金），相比去年同期增长8.4%，而短期债务418.8亿元，较去年同期增长5%，现金短债比由1.5升至1.55。同时,长期债务为884.9亿元，较期初增长3.2%，长短期债务比2.11，基本与期初持平，债务结构稳定。此外，金地加权平均融资成本仅为4.54%，较期初下降0.02个百分点。

  “三道红线”维持绿档。截止2022年6月30日，金地集团的净负债率为58.7%，相比去年同期下降8.9个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达66.9%，低于监管70%的阈值，“三道红线”维持绿档。

  06

  多元化

  多元营收占比大幅提升

  代建新签项目超20个

  集团业务以房地产开发为主，多元营收占比显著提升。金地集团经营模式以自主开发销售为主，业务板块分为房地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。截止2022年上半年，多元业务营收到达47.2亿元，同比增长69%，多元营收占比达16.9%。

  商业产业业务租赁收入同比增加，商办物业平均出租率保持较高水平。商业地产、产业地产业务主要由金地商置运营，截止2022年上半年持有营运的商业项目总建面达93.6万平方米，期内租赁及相关服务总收入5.1亿元，较2021年同期同比增长61%；持有营运的产业园总建面达150.6万平方米，期内从产业园项目中录得租赁及相关服务总收入3.2亿元，较2021年同期增长53%。从商办物业、产业物业出租率上看，营购物中心平均出租率维持90%以上，其中深圳南山区深圳威新科技园1期及2期出租率达100%、杭州金地广场出租率达97%，成熟期产业地产项目平均出租率维持在95%以上，为租金收入的稳步增长奠定基础。

  物管规模持续扩张，业务范围涵盖多领域。截至2022年上半年末，金地智慧服务合约管理面积达3.6亿平方米，较2021年末增长9%，其中在管面积达1.94亿平方米。期内金地智慧服务先后中标深圳平乐骨伤科医院、长春市中级人民法院、杭州奥的斯制造园、西安交大大荔胜达实验中学、内蒙古警察职业学院等多种业态类型的项目。同时期内新增7个软件著作证书和1个实用新型专利，不断完善信息化建设能力和平台开发能力。

  代建业务市场拓展，服务业态呈多元化。截至2022年6月末，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1,600万平方米，住宅项目累计货值超1,000亿元，其中商办项目累计投资规模超420亿元，政府公建项目累计签约面积超360万平方米。2022年上半年签约深圳、西安、武汉、苏州等城市20余个项目，同时金地管理还服务于国家级重大科研实验室、互联网产业综合体、市政基建等多种业态类型。