[克而瑞]专题 | 政策持续宽松下集中供地的土地“账”

  导读：二、三轮土拍政策继续放宽、新房市场韧性较足的城市值得关注。

  截止到上半年，22城全部完成了2022年首轮的集中供地，另有部分城市二批次土拍也已完结。从结果上来看，热度分化贯穿始终，企业拿地格局也并未有翻天覆地的变化，土地市场依旧处于底部运行的阶段，回暖的持续性有待考验。

  从2021年首次实施集中供地至今，已经持续了一年之久，企业也在慢慢适应当前供地节奏下的资金使用效率，尤其是优质地块频出之下，“是否拿地？在哪拿地？拿多少地？”成为了企业最关心的问题。就上半年土拍表现而言，我们认为有五方面“变与不变”值得大家关注。政策变没变？土拍是否较2021年回暖？地价有没有下调？企业拿地盈利空间如何？拿地企业有什么新的变化和特征？

  01

  政策端愈发宽松

  通过降门槛、降成本、增盈利提振市场信心

  （本章节选）

  自2021年首次集中供地实施以来，每一轮各城市政策都在不断调整和优化，整体来看，呈现“松-紧-宽松-持续放松”的趋势。除了限地价、禁马甲、查资金等常规要求外，在竞拍门槛、竞拍规则上均作出“让利”之举，并结合优质地块的供应，提振当前低迷的市场信心。

  1、集中土拍近五成地块聚焦核心区域，通过优质地块提振市场信心（部分略）

  由于2021年第二、三轮集中供地集体萎靡，在2022年，除了部分城市将原本三轮的集中供地更改为四轮进行外，地方政府也在不断通过优化供地结构来提振房企拿地的意愿、刺激土地市场回暖。

  具体以区域视角而言，上半年22城首轮集中供地地块中有近50%的地块位于中心城区或热点片区，其中重庆、长沙、宁波、杭州、武汉等城优质区域地块占比超过70%。如重庆此次供应宅地均位于中心城区，涉及中央公园、西永等诸多热点板块，长沙也大幅减少了望城区等远郊区的供应占比，岳麓、雨花等主城区成为此次供应主力。而合肥、无锡、广州、成都、苏州等城市占比也在50%以上。由此可见，供应主力明显向中心城区倾斜。

  以上半年仅进行了首轮集中供地、且供地结构变化较大的南京为例。在规模大减之下，供地结构更偏向中心城区。对比2021年三批次出让规模来看，南京此次集中供地规模显著缩减，涉宅用地建面仅有151万平方米，不及去年任一批次的规模。但在区域供地结构方面，南京此次明显减少了溧水、六合、高淳等远郊区的供应，供地主力向中心城区倾斜，以保证土地的顺利成交，减少撤牌及流拍现象。此次推出的19宗涉宅用地中，10宗地块均位于内环线，较2021年第二、三显著提升，甚至比相对火热的2021年首轮集中供地高出13个百分点。

  2、土拍政策“一松再松”，核心围绕降成本、増利润空间

  自2021年集中供地首次推行以来，政策端呈现“松-紧-松-更松”的趋势。尤其是去年下半年以来，土地市场的低迷、销售市场的下行，倒逼政府出台更多的刺激性政策来提高房企拿地的热情。

  从集中供地整体的政策边界来看，单宗地块溢价率不超过15%、房企购地资金审查、禁马甲等三大硬性要求仍未出现变动。实际上，为了降低出让门槛、降低拿地的成本，部分城市达到最高溢价之后的拿地方式也逐步出现了变化，由最开始的竞自持、竞配建到摇号、竞品质，杭州更是在封顶后采取一次性报价（次高者得）+摇号”的机制。

  但整体而言，集中土拍的政策愈发宽松，且主要集中在降低初期资金压力、降低参拍门槛、降低开发成本，提高盈利空间三个方面。

  第一，通过减少保证金，延长付款期限来降低拿地初期资金压力。典型如济南、郑州、上海、苏州、南京等城市。在2022年集中供地中，苏州、南京均将保证金比例由去年的30%下调至20%，大幅减轻了开发商初始拿地压力，并能够给其提供更多的投资策略。值得注意的是，提的还有无锡，此次采取了预申请出让机制，对于提交预申请并按约定交纳用地预申请保证金的，在该地块正式出让时，可用“现金+保函”的方式补足该地块剩余竞买保证金，亦变相降低了房企缴纳保证金的比例。为了进一步的减轻资金压力，这些城市部分地块付款周期也延长至6个月甚至更长。

  第二， 通过配建降低、降地价、降封顶溢价、提限价、取消限价等手段来降低开发成本，提高盈利空间。首先，力度最大的是在竞配建层面的优化。过往竞配建体量过大、产业导入要求高导致部分地块无人问津或底价成交，因此武汉、合肥、重庆、成都等城市出台了相关减配政策。诸如武汉，竞拍程序取消了竞一次性付款/竞自持/竞配建环节，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人，而在武汉第二轮集中供地中，需要配建租赁房的项目创新采取“异地配建”模式，有助于减轻企业运营的压力。其次，天津、福州、厦门、宁波、无锡等城市在降地价、降封顶溢价方面动作颇多。尤其是去年撤牌或流拍的地块，均采取了下调地价的措施。此外，无锡在2022年首轮土拍中，8宗地块设置的最高限价封顶溢价率整体为9.2%，与2021年相比最高封顶溢价率有所下调，政府控制地价、保证市场平稳运行的决心显著。最后，部分城市通过取消最高限价或提高限价上限来增加地价房价差距，以此“让利”来吸引开发企业拿地。如成都大部分地块的销售限价与最高平均楼板价之间达到1万元/平方米以上的价差，为地块预留了足够的盈利空间，而苏州园区目前全部地块均未设地块的市场指导价。

  第三，为了吸引更多的企业参与到集中供地中，参拍的门槛也在不断降低。如上海取消先前招挂复合打分入围方式，全部采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。合肥则是将原本不加分的二级及以下资质房企也能够加分，进一步降低参拍的限制。另，南京也同步取消了同一集团企业同批次竞得住宅地块不超过30%的限制，鼓励资金实力较强的企业进入布局。

  此外，北京、无锡、郑州等城市采取了预申请、预公告的制度，一方面有助于政府对市场进行摸底，另一方面，也能够给开发提供跟充裕的时间准备资金，并增加整体投资的可选择程度。

  表1.2.1 2022年22城集中供地政策调整及变化情况（含第二轮）（略）

  3、北京、杭州等少数城市政策稳中有“紧”，“让利”之下城市热度不尽相同（略）

  02

  集中供地城市热度分化加剧

  企业端仍是国央平占主导

  （本章节选）

  就上半年集中供地城市表现而言，政策虽然呈现宽松的一致性，但城市间的分化依旧显著。一方面是城市与城市之间分化加剧，热度不均；另一方面城市内部区域、板块同样“冰火两重天”。此外，在“央国平”大的拿地格局下，城市间拿地企业分布也不尽相同，济南、青岛等城投托底较为严重，杭州则本土企业强势，北京、厦门等则是规模化国企、央企占主导。

  1、城市表现：深、合、厦等首轮高热，二轮土拍整体偏冷

  从22城市2022年首轮集中供地表现来看，不同城市之间的热度分化依然在存在、甚至加剧：

  溢价率方面，2022年首轮过半数城市溢价率较2021年第三轮高出1个百分点以上。深圳、合肥、厦门溢价率超过7%，其中深圳在全部地块均以最高限价成交的情况下，整体溢价率高达15%，热度远超其他城市。此外，三城土拍热度在政策宽松、地块优质下较去年大幅回升，溢价率分别较2021年第三轮上升10%、6%、4%个百分点。而成都、南京、苏州、福州等虽然溢价率保持在3%左右，但与去年基本持平，整体市场热度保持平稳，仅有重庆、北京等首轮土拍较去年热度回升。

  反之，武汉、济南、天津、无锡、沈阳和长春表现则相对冷淡，整体溢价率低至1%左右或以下。

  流拍率方面，首轮集中供地时部分城市出现了大面积流拍的情况，流拍率超过30%。例如天津、长春、济南流拍率都超过40%，尤其天津在疫情反复、楼市下行的影响下，首轮集中供地在挂牌29宗，停牌15宗后，余下的14宗仅有5宗地能够成功出让，流拍率高达83%，较去年第三轮上涨65个百分点。

  在首轮土拍中，有8个城市土地无流拍，主要集中在长三角和中西部，如上海、深圳、苏州、重庆、郑州、长沙等。值得一提的是，厦门、北京流拍率分别较去年下降40Pts和10pts。

  结合集中供地的成交规模来看，2022年首轮成交规模较高的城市有杭州、上海、成都、长沙，成交建筑面积都在300万平方米以上，杭州土拍不仅热度较高、且成交规模在首轮集中供地也位列第一，整体市场复苏速度在22城中位列前茅；与此同时，天津、长春等成交热度低的城市，首轮成交量也处于末游，天津、长春在首轮流拍率高达82.76%和50%的情况下，成交总建面分别为54.1万平方米和25万平方米。

  综合而言，2022年首轮土拍在门槛持续宽松、政府“让利”之下热度较去年第三轮有所回温。但从上半年已经完成二轮土拍的城市来看，土地市场持续回升的趋势并未延续。

  除北京以外，合肥、宁波、福州等溢价率均较首轮出现下降，武汉在二轮退出优质地块也未能改变市场“冷清”的氛围。在城投、地方国企托底之下，流拍被技术性规避，合肥、武汉等流拍情况较首轮大幅缓解。

  2、企业表现：国央企积极、平台“托底”、民企羸弱，建发、滨江、中海分列TOP3（略）

  03

  部分城市地价出现下调

  土拍盈利指标有所提升

  （本章节选）

  在今年房企投资积极性锐减的情况下，为了保持土地市场的平稳运行，部分城市采取了“降价”的方式控制土地成本，出让地块的起拍价和限价与周边地块相比都有所下调，以此降低房企的资金压力；与此同时，地价的下调带来了盈利空间的提升，大部分城市的地价房价比都控制在0.6以下，在盈利能力成为房企拿地决定性指标的情况下，可以提高房企拿地的积极性。

  1、地价水平：部分城市出让地块明显“降价”，合肥核心区地价逆势上涨

  根据cric监测，我们发现在2022年土拍中部分城市对部分地块“降价”，主要分为两种方式。

  第一是政府“主动”降价，曾经撤牌或流拍的地块重新挂牌时，起拍价有所下调，或将地块拆分成更小的体量，降低地块的总价，以降低房企的拿地资金压力，典型城市为厦门和北京。

  如厦门今年首轮集中供地中挂牌的思明区2022P03(湖滨一里)和集美2022JP03（集美国际学校东侧）2宗地均为去年的流拍地块，起拍楼面价均有所下调。

  以集美地块为例，本次出让将起拍价下调至21293元/平方米，即使按照最高限价64000万元测算，楼面价最高也才24335元/平方米，比去年的起拍价26236元/平方米下降了近2000元/平方米。

  北京则略有不同，针对去年集中供地出现的大量延期出让地块，今年重新挂牌后，采取了“合二为一”的方式降低总价。

  如朝阳区十八里店朝阳港685、694号地块去年分别挂牌，起拍总价分分别为21.3亿和26.1亿，合计达到47.4亿，合并为一宗地块挂牌起拍价为38.8亿元，“降价”高达8.6亿，平均楼板价从54953元/平方米下降至44982元/平方米；另外朝阳区孙河乡前苇沟003号地块，出让底价也由去年的27.1亿降至19.2亿，总价下降7.9亿元，楼板价更是由61825元/平方米下降至43801元/平方米。

  第二是新挂牌成交地块的楼板价与周边2021年集中供地成交的地块相比，楼板价有所下调，也是市场的“被动”降价，典型城市无锡、重庆。

  无锡首轮土拍地价较2021年有所回调，尤其惠山区的2宗商住地块，住宅部分楼板价与2021年周边成交的地块相比，平均下调幅度在2000元/平方米；此外经开区的三宗地块也有500元/平方米左右的降价。

  重庆更为明显，2022年首轮供应的13宗地价格较去年周边出让宅地的价格明显降低，整体“性价比”较高。在周边有同类型地块可对比的10宗地中，仅有2幅地的起拍楼板价微涨，其余地块的起拍价则均不敌去年周边成交同类型地块的价格。

  2、盈利空间：上半年整体地房价比低于0.6，第二轮仍在持续“让利”（部分略）

  集中供地以来，部分城市在地块出让阶段就设置了销售指导价，项目售价明确后，房企盈利空间也相对明确。

  从今年上半年大部分城市首轮集中供地的情况来看，半数城市的拿地销售比较去年第三轮有所下降，其中无锡、杭州等去年第三轮地价房价比在0.6以上的城市，今年首轮集中供地地房比都有所下降，尤其无锡从0.62降至0.52，大幅降低了土地成本的占比；

  另外一半城市拿地销售比则较去年第三轮有所回升，包括济南、沈阳等原本地价房价比就比较低的城市，地房比小幅增加后也并未超过0.5。

  且整体来看，今年首轮集中供地城市的地价房价比都控制在0.6以下，企业的盈利空间得以得到一定的保证。广州、合肥、南京是今年首轮集中供地地价房价比最高的城市，其中北京2021年平均地价房价比为0.7，而今年首轮降至0.59。

  长沙、郑州、青岛平均地价房价比低至0.4以下，对于房企来说盈利空间更为充裕。去年第三轮供地中，长沙纯宅地的平均地价房价比为0.4，在本来地房比就不高的情况下，今年仍下降至0.31，持续“让利”开发商，体现了政府在投资氛围趋冷的时候稳地市的决心。

  04

  城市核心区域“贵而赚”

  远郊土地面临更大盈利风险

  综上所述，今年上半年集中供地地块整体地房比低于0.6，为房企预留了一定的盈利空间。但对于项目来说，具体能否盈利除了土地成本以外，还有税费、财务、建安等多项成本，由于不同城市建安成本不尽相同，因此本章主要从土地成本方面考虑项目的盈利情况。

  从上半年集中供地项目的盈利情况来看（以有销售指导价的项目为主），主要可分为4大类：其中盈利最为可观的是地房比低且房地价差大的项目，约占全部统计项目的41%，而盈利难度最大的是地房比高且房地价差小的项目，约占统计项目的17%。

  1、北京、上海郊区项目盈利更可观，成都、宁波等高盈利项目分布均匀

  上半年成交地块中，盈利较为可观项目较多的区域主要集中于7个城市，主要是东部的核心城市，包括上海、杭州、厦门、南京和宁波，此外还有北京和中部省会长沙。

  具体来看，上海南汇（现属于浦东新区）和杭州萧山区、余杭区今年上半年成交项目中，盈利可观项目数量较高。从这些城市盈利可观项目的区域分布情况来看，北京的昌平、大兴、丰台等区域，还有上海南汇、青浦、松江、奉贤等区域，杭州萧山、余杭、临平等区域。

  可以看出市核心区域地价非常高的情况下，郊县产生高盈利项目的可能性更大。此外厦门同安区也有较多高毛利项目产生，而同安区也是厦门地价相对较低的区域。

  对于此类城市来说，郊县拿地成本相对核心区域较低，但房价也有一定的空间，所以盈利空间也较为可观，但这些城市的核心区域房价天花板较高，所以即使地价房价比达到0.6或0.7以上的较高为，实际地价与房价之间还有2-3万元/平方米的空间，也依然“有利可图”。

  对于有实力在一线城市拿地，但担心核心区域成本过高、运营难度太大的房企来说，一线城市以及核心热点城市的郊县拥有较好的拿地机遇。

  反之，在地价相对而言没有那么高的成都、南京和宁波城市，核心城区房价较高，同样能够获得较高的盈利空间。这些城市盈利空间高的项目不仅分布在核心城区，也分布在地价相对较低的区域。

  房企在此类城市拿地，主要需要从配建、自持等方面确认土地的实际楼板价与销售指导价之间的空间，以及加强对板块市场行情、库存等方面的研判，才能进一步确定投资的可行性。

  2、竞拍轮次少、溢价率低项目普遍可获更高盈利空间

  结合地块的竞拍情况来看，可见地价房价比的高低与竞拍轮次、成交溢价率具有较高的关联度，而房价地价差则更多地取决于销售指导价：

  地价房价比低的项目，大多以1轮或10轮以下成交，并未经过激烈的多轮竞价，最终成交溢价率也已地价成交为主；反之，地价房价比高的项目，竞价轮次最多的集中在2-10轮和11-20轮，溢价率则5-10%和10-15%范围内，在房企普通便投资积极性下降的情况下，此项目还能引起激烈竞争，一般以热点城市的核心区域为主，例如杭州上城区、拱墅区和厦门的思明区、南京的秦淮区等，这些区域的含宅用地属于非常稀缺的资源，因此也会吸引部分资金实力雄厚的房企积极参拍。

  但也有部分项目，在经过多轮竞拍且以较高溢价率成交的情况下，地价房价比依然低于0.6，房价地价差也高于12000元/平方米：

  例如深圳作为首轮集中供地热度最高的城市，7宗可售商品住宅地块的平均地价房价比为0.5，平均房价地价差为24000元/平方米。可见在销售限价上后，即使租赁建面达到最大值，地块的盈利空间依然可观，也是深圳首轮土拍火热的主要原因。

  其中，最热门的宝安区新安A012-0112号地块，在经过69轮竞拍后，不仅地价达到最高限价，且还需要配建26000平方米租赁用房，最后整体可售楼板价达到41364元/平方米，但销售限价高达87494元/平方米，房价与地价之间价差高达4.6万元/平方米，利润空间依旧相当充足。

  能够在激烈竞拍后依旧保有较高盈利空间的项目，主要取决于项目出让时划定的土地最高限价、配建要求、销售指导价等。

  总体来看，项目的盈利空间实际上还是取决于地块出让阶段的指标设置情况，因此，在整体投资氛围冷清之下，22城各地在地块挂牌阶段，降门槛、降地价的现象时有发生，也体现了政府愿意通过让利的方式刺激房企拿地，以及持土地市场稳定运行的决心。

  但是对于房企来说，拿地时测算盈利空间固然重要，但是在拿地时还需要进一步对销售、去化等方面的研判，如果项目去化困难，则盈利难以实现。

  3、国央企以高成本撬动大利润，地方平台公司更偏好“薄利多销”（略）

  4、二线非核心区地块房地差小，成本虽低但将面临盈利风险（略）

  05

  短期央国平拿地格局难以逆转

  “让利”之下关注优质地块机遇

  （节选）

  综合而言，集中供地所呈现的“央国平占主导”的趋势不会发生本质性逆转，但在资金压力下，城投托底的意愿已经有所减弱，在国央企上半年积极补充货值后，二、三轮土拍政策继续放宽、新房市场韧性较足的城市值得关注。

  1、房企回款艰难限制拿地“热情”，土拍宽松下关注“捡漏”机会（略）

  2、托底意愿持续降低，土地市场是否真正回暖取决于民企表现

  自二季度以来，房地产利好政策不断，在“房住不炒”的大方针下，诸多地方出台了相应的宽松政策，意在盘活市场与提升购房的积极性。市场预期的改善跌加集中供地城市的土拍门槛宽松，我们认为会在一定程度上提振房企拿地的信心，第二、三轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。

  值得注意的是，尽管政策“暖风”不断，但市场目前并未出现实质性的逆转，且多数城市政策出台仍以“试探”为主，落地效果尚未达预期。2022年大部分房企将迎来偿债高峰，资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下，全年投资态度仍会维持谨慎。

  从企业端来看，国央企+平台公司的强势局面不会反转，仍是集中供地的主力军。一方面在资金成本优势下，国央企持续在核心城市补仓优质土储；另一方面，在土地市场低位运行中，经济压力使得部分城市仍需平台公司“托底”。

  我们认为，随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松，民企会更多的参与到土拍中，且地方城投、平台公司的“托底”会有一定减少，主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力，且持续托底对于资金要求也较高。对于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作开发、联合开发或将是有效的渠道。

  在房企的城市选择上，聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略仍将延续。这一点从部分规模房企的表态也能看出，诸如万科、越秀、绿城等本就注重一二线的企业，表示将继续聚焦核心城市的土地资源。而部分以三四线为主的碧桂园、美的等，也在针对性的提出逐步退出低量级、低能级城市，布局高能级、确定性更强的城市。

  综合而言，土地市场的热度能否恢复，主要取决于民企拿地能力的恢复。相较之下，集中供地地块虽优，但普遍总价较高，而部分城市群核心三四线城市在经历过土地低潮后，整体盈利空间尚存，或将成为民企“复出”试水的首选。